重慶金科云湖天都項(xiàng)目策劃框架性思路-文庫(kù)吧
2024-12-24 03:50 本頁(yè)面
【正文】 的熱銷(xiāo)，所以我們認(rèn)為： 九龍坡事實(shí)上并不缺乏購(gòu)買(mǎi)力，缺乏的應(yīng)該是高吸引力的樓盤(pán)。 高吸引力一為高檔次高品位樓盤(pán)，一為經(jīng)濟(jì)適用房。 金科 云湖天都 當(dāng)然，也不是說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)具備了高檔房的高承接能力，只能說(shuō)區(qū)域市場(chǎng)兩極分化較為明顯，這在我們對(duì)本項(xiàng)目的定位思考過(guò)程中，將作為一個(gè)重要的參考要素。 金科 云湖天都 而就區(qū)域周邊幾個(gè)頗具影響力的樓盤(pán)而言，無(wú)論駿逸新視界 /晉愉 綠島，還是廣廈城，事實(shí)上也都有所欠缺。 駿逸新視界：小戶型為主，建筑密度大 晉愉 綠島：園林營(yíng)造極差，戶型無(wú)亮點(diǎn) 廣廈城：周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品無(wú)特點(diǎn)，物管口碑差 金科 云湖天都 五、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 金科 云湖天都 就整個(gè)大西區(qū)而言，目前整體市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出求大于供的態(tài)勢(shì)，近期開(kāi)出的駿逸新視界、綠韻康城、國(guó)窖明城、渝洲新城、晉愉 綠島均取得了優(yōu)異或不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。 目前整個(gè)九龍坡區(qū)、高新區(qū)及大渡口區(qū)大部分都是高層建筑，唯有美茵河谷、晉愉綠島、廣廈城有花園洋房，但都做得不純粹，有花園洋房，也有高層，還有聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅。 從區(qū)域所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)來(lái)看，品質(zhì)都不高。晉愉綠島和廣廈城規(guī)模大，但做得相當(dāng)粗糙。只有美茵河谷的德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)顯示了一定的品質(zhì)。 金科 云湖天都 晉愉綠島、美茵河谷及廣廈城實(shí)景圖片 晉愉綠島 金科 云湖天都 廣廈城 金科 云湖天都 美茵河谷 金科 云湖天都 六、典型個(gè)案分析（截止 12月 28日） 金科 云湖天都 頂躍：銷(xiāo)售較差，面積越大，銷(xiāo)售越差； 平層： 115M2銷(xiāo)售比率最高， 130M2左右銷(xiāo)售總量最大。 金科 云湖天都 頂躍：銷(xiāo)售極差，銷(xiāo)售比率最低； 平層：一層 104M2銷(xiāo)售比率最高， 一層 113M2銷(xiāo)售總量最高。 金科 云湖天都 一、二期推出全為花園洋房，一期均價(jià) 2700元，二期均價(jià) 3100元， 400套用一年時(shí)間才消化完；新推的 36套花園洋房屬別墅補(bǔ)充產(chǎn)品，尚未正式開(kāi)售。 金科 云湖天都 各樓盤(pán)花園洋房已面市總量、銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售套數(shù)、價(jià)格走勢(shì)列表 金科 云湖天都 ？ 金科 云湖天都 同屬北部，天湖美鎮(zhèn)以均價(jià) 4300元 /M2和中央美地以均價(jià) 4000元 M2，均取得了非常良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 不同的是，天湖美鎮(zhèn)頂躍相對(duì)滯銷(xiāo)，而中央美地卻非常暢銷(xiāo)；細(xì)心比較，我們發(fā)現(xiàn)，天湖美鎮(zhèn)余下的頂躍面積在 200M2左右，總價(jià)在 90萬(wàn)左右，而中央美地頂躍最大在 180M2左右，總價(jià)在 70萬(wàn)左右，而且在定價(jià)上，采用了單價(jià)反而要比平層低的策略。 所以，我們認(rèn)為中央美地頂躍的暢銷(xiāo)不具備代表性。 金科 云湖天都 此屬渡假型物業(yè)，且總價(jià)大都在 20萬(wàn)以下，故其暢銷(xiāo)對(duì)綠韻康城的參考意義不大，不過(guò)也可說(shuō)明一點(diǎn)：總價(jià)低的房子一定比總價(jià)高的房子賣(mài)得更快，這是不容置疑的。 金科 云湖天都 還有一個(gè)不得不說(shuō)的事實(shí)： 今年引起極大市場(chǎng)轟動(dòng)的奧林匹克花園，其戶型面積亦比天湖美鎮(zhèn)小一輪，三房的占了 75%，其 125M2以下戶型占了差不多 60%，最小面積小到 81M2。 金科 云湖天都 從如上幾個(gè)表可以看到： A）無(wú)論北部新區(qū)，還是大西區(qū)，頂躍均比較滯銷(xiāo)； B）大西區(qū)明顯呈現(xiàn)出偏小戶型更好賣(mài)的特征； C）大西區(qū)暢銷(xiāo)戶型總價(jià)在 3545萬(wàn)元之間。 金科 云湖天都 通常來(lái)講，一個(gè)市場(chǎng)單價(jià)之均價(jià)水平，是由市場(chǎng)的承接力和產(chǎn)品的品質(zhì)共同決定的。 因此，雖說(shuō)晉愉綠島的均價(jià)只有 3200元 /M2，但憑著金科做花園洋房的經(jīng)驗(yàn)， 我們完全可以對(duì)單價(jià)均價(jià)做更高預(yù)期 。 但是，有一點(diǎn)卻是不容樂(lè)觀的，一個(gè)市場(chǎng)最容易被接受的總價(jià)范圍，卻更多是由市場(chǎng)承接力決定的，所以 對(duì)總價(jià)我們切不可太過(guò)樂(lè)觀 。 金科 云湖天都 第二部分：地塊自身及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r 金科 云湖天都 一、用地規(guī)劃控制指標(biāo) 總占地面積 182758平方米 規(guī)劃控制容積率約 規(guī)劃控制總建筑面積 326336平方米 土地性質(zhì)商住，商業(yè)最高可達(dá) 8萬(wàn)平方米 金科 云湖天都 二、地形地貌 高斜坡地，最高落差達(dá)到 66米，東面長(zhǎng)約 60米，南面長(zhǎng)約 480米，西面長(zhǎng) 360米，北面長(zhǎng)約 900米。 地塊總體呈現(xiàn) “ 一線三面兩點(diǎn) ” 的物征。 一線： 北面蟠龍大道向彩云湖 兩面： 標(biāo)高 33 345左右的兩個(gè)臺(tái)地 三點(diǎn)： 標(biāo)高 35 35 372左右的三個(gè)山頭 金科 云湖天都 東面 北面 南面 西面 金科 云湖天都 北面現(xiàn)狀全貌 金科 云湖天都 335標(biāo)高臺(tái)地 金科 云湖天都 335標(biāo)高菜地 金科 云湖天都 372標(biāo)高山頭 金科 云湖天都 355標(biāo)高山頭 金科 云湖天都 345標(biāo)高臺(tái)地 金科 云湖天都 項(xiàng)目地塊資源 地形高差利用 —— 天然的地形高差，使項(xiàng)目靠火炬大道旁 形成自然隔音帶 ，保證小區(qū)內(nèi)部的寧?kù)o。 地塊坡度逐步升高，豐富了整個(gè)小區(qū)的 天際線變化 ，使我們?cè)诮ㄖ螒B(tài)上有多種選擇方案。 金科 云湖天都 三、現(xiàn)時(shí)交通狀況 周邊道路密集，以火炬大道為主干道，與迎賓大道，創(chuàng)業(yè)大道和陳庹路縱橫交錯(cuò)。隨著九龍大橋的開(kāi)工和建成，交通將變得更加快捷方便，四通八達(dá)。目前已開(kāi)通 23 20 117等公交線路 金科 云湖天都 金科 云湖天都 火炬大道 金科 云湖天都 蟠龍大道 金科 云湖天都 陳庹路 金科 云湖天都 翼龍路 金科 云湖天都 ?向東： 楊家坪步行街 通達(dá)范圍： 本案 ?鳳天路至沙坪壩區(qū) ?沿陳庹路至大渡口區(qū)沿途經(jīng)過(guò)雙山社區(qū) ?通往楊家坪地區(qū)，延伸至南岸區(qū) ?沿陳庹路至石橋鋪高新區(qū) ?【 車(chē)行 15分鐘生活圈 】 ?向南： 大渡口九宮廟 ?向西： 沙坪壩三角碑 7公里 ?向北： 石橋鋪轉(zhuǎn)盤(pán) 5公里（經(jīng)陳家坪） 分析： 良好的通達(dá)性 促使本項(xiàng)目客戶群，不僅僅局限于九龍園區(qū)內(nèi)。 N 金科 云湖天都 ?【 步行 45分鐘生活圈 】 本案 通達(dá)范圍：
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