重慶金科云湖天都項目策劃框架性思路-文庫吧
2024-12-24 03:50 本頁面
【正文】 的熱銷，所以我們認(rèn)為： 九龍坡事實上并不缺乏購買力，缺乏的應(yīng)該是高吸引力的樓盤。 高吸引力一為高檔次高品位樓盤，一為經(jīng)濟適用房。 金科 云湖天都 當(dāng)然，也不是說區(qū)域市場具備了高檔房的高承接能力，只能說區(qū)域市場兩極分化較為明顯，這在我們對本項目的定位思考過程中，將作為一個重要的參考要素。 金科 云湖天都 而就區(qū)域周邊幾個頗具影響力的樓盤而言，無論駿逸新視界 /晉愉 綠島，還是廣廈城，事實上也都有所欠缺。 駿逸新視界：小戶型為主，建筑密度大 晉愉 綠島：園林營造極差，戶型無亮點 廣廈城：周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品無特點，物管口碑差 金科 云湖天都 五、區(qū)域競爭環(huán)境分析 金科 云湖天都 就整個大西區(qū)而言，目前整體市場仍呈現(xiàn)出求大于供的態(tài)勢，近期開出的駿逸新視界、綠韻康城、國窖明城、渝洲新城、晉愉 綠島均取得了優(yōu)異或不錯的銷售成績。 目前整個九龍坡區(qū)、高新區(qū)及大渡口區(qū)大部分都是高層建筑，唯有美茵河谷、晉愉綠島、廣廈城有花園洋房，但都做得不純粹，有花園洋房，也有高層，還有聯(lián)排別墅和獨立別墅。 從區(qū)域所開發(fā)的樓盤來看，品質(zhì)都不高。晉愉綠島和廣廈城規(guī)模大，但做得相當(dāng)粗糙。只有美茵河谷的德國風(fēng)情小鎮(zhèn)顯示了一定的品質(zhì)。 金科 云湖天都 晉愉綠島、美茵河谷及廣廈城實景圖片 晉愉綠島 金科 云湖天都 廣廈城 金科 云湖天都 美茵河谷 金科 云湖天都 六、典型個案分析（截止 12月 28日） 金科 云湖天都 頂躍：銷售較差，面積越大，銷售越差； 平層： 115M2銷售比率最高， 130M2左右銷售總量最大。 金科 云湖天都 頂躍：銷售極差，銷售比率最低； 平層：一層 104M2銷售比率最高， 一層 113M2銷售總量最高。 金科 云湖天都 一、二期推出全為花園洋房，一期均價 2700元，二期均價 3100元， 400套用一年時間才消化完；新推的 36套花園洋房屬別墅補充產(chǎn)品，尚未正式開售。 金科 云湖天都 各樓盤花園洋房已面市總量、銷售周期及銷售套數(shù)、價格走勢列表 金科 云湖天都 ？ 金科 云湖天都 同屬北部，天湖美鎮(zhèn)以均價 4300元 /M2和中央美地以均價 4000元 M2，均取得了非常良好的銷售業(yè)績。 不同的是，天湖美鎮(zhèn)頂躍相對滯銷，而中央美地卻非常暢銷；細(xì)心比較，我們發(fā)現(xiàn)，天湖美鎮(zhèn)余下的頂躍面積在 200M2左右，總價在 90萬左右，而中央美地頂躍最大在 180M2左右，總價在 70萬左右，而且在定價上，采用了單價反而要比平層低的策略。 所以，我們認(rèn)為中央美地頂躍的暢銷不具備代表性。 金科 云湖天都 此屬渡假型物業(yè)，且總價大都在 20萬以下，故其暢銷對綠韻康城的參考意義不大，不過也可說明一點：總價低的房子一定比總價高的房子賣得更快，這是不容置疑的。 金科 云湖天都 還有一個不得不說的事實： 今年引起極大市場轟動的奧林匹克花園，其戶型面積亦比天湖美鎮(zhèn)小一輪，三房的占了 75%，其 125M2以下戶型占了差不多 60%，最小面積小到 81M2。 金科 云湖天都 從如上幾個表可以看到： A）無論北部新區(qū)，還是大西區(qū)，頂躍均比較滯銷； B）大西區(qū)明顯呈現(xiàn)出偏小戶型更好賣的特征； C）大西區(qū)暢銷戶型總價在 3545萬元之間。 金科 云湖天都 通常來講，一個市場單價之均價水平，是由市場的承接力和產(chǎn)品的品質(zhì)共同決定的。 因此，雖說晉愉綠島的均價只有 3200元 /M2，但憑著金科做花園洋房的經(jīng)驗， 我們完全可以對單價均價做更高預(yù)期 。 但是，有一點卻是不容樂觀的，一個市場最容易被接受的總價范圍，卻更多是由市場承接力決定的，所以 對總價我們切不可太過樂觀 。 金科 云湖天都 第二部分：地塊自身及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r 金科 云湖天都 一、用地規(guī)劃控制指標(biāo) 總占地面積 182758平方米 規(guī)劃控制容積率約 規(guī)劃控制總建筑面積 326336平方米 土地性質(zhì)商住，商業(yè)最高可達 8萬平方米 金科 云湖天都 二、地形地貌 高斜坡地，最高落差達到 66米，東面長約 60米，南面長約 480米，西面長 360米，北面長約 900米。 地塊總體呈現(xiàn) “ 一線三面兩點 ” 的物征。 一線： 北面蟠龍大道向彩云湖 兩面： 標(biāo)高 33 345左右的兩個臺地 三點： 標(biāo)高 35 35 372左右的三個山頭 金科 云湖天都 東面 北面 南面 西面 金科 云湖天都 北面現(xiàn)狀全貌 金科 云湖天都 335標(biāo)高臺地 金科 云湖天都 335標(biāo)高菜地 金科 云湖天都 372標(biāo)高山頭 金科 云湖天都 355標(biāo)高山頭 金科 云湖天都 345標(biāo)高臺地 金科 云湖天都 項目地塊資源 地形高差利用 —— 天然的地形高差，使項目靠火炬大道旁 形成自然隔音帶 ，保證小區(qū)內(nèi)部的寧靜。 地塊坡度逐步升高，豐富了整個小區(qū)的 天際線變化 ，使我們在建筑形態(tài)上有多種選擇方案。 金科 云湖天都 三、現(xiàn)時交通狀況 周邊道路密集，以火炬大道為主干道，與迎賓大道，創(chuàng)業(yè)大道和陳庹路縱橫交錯。隨著九龍大橋的開工和建成，交通將變得更加快捷方便，四通八達。目前已開通 23 20 117等公交線路 金科 云湖天都 金科 云湖天都 火炬大道 金科 云湖天都 蟠龍大道 金科 云湖天都 陳庹路 金科 云湖天都 翼龍路 金科 云湖天都 ?向東： 楊家坪步行街 通達范圍： 本案 ?鳳天路至沙坪壩區(qū) ?沿陳庹路至大渡口區(qū)沿途經(jīng)過雙山社區(qū) ?通往楊家坪地區(qū)，延伸至南岸區(qū) ?沿陳庹路至石橋鋪高新區(qū) ?【 車行 15分鐘生活圈 】 ?向南： 大渡口九宮廟 ?向西： 沙坪壩三角碑 7公里 ?向北： 石橋鋪轉(zhuǎn)盤 5公里（經(jīng)陳家坪） 分析： 良好的通達性 促使本項目客戶群，不僅僅局限于九龍園區(qū)內(nèi)。 N 金科 云湖天都 ?【 步行 45分鐘生活圈 】 本案 通達范圍：
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