【正文】 東谷長沖河兩側(cè)，幾百棟分別代表幾十個國家建筑風(fēng)格。設(shè)計精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為 廬山的一大景觀。一百多年過去了，這一區(qū)域的別墅建筑依然被公認(rèn)是中國及至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學(xué)、建筑最精美的典范。 在世外桃源項目中，利用地理位置和市場細分調(diào)查，專門劃出部分地塊出售給業(yè)主，由開發(fā)商統(tǒng)一設(shè)計，提供 30 多種設(shè)計方案供業(yè)主選擇，最后由開發(fā)商和業(yè)主決定統(tǒng)一方案，交由開發(fā)商進行統(tǒng)一開發(fā)。這樣，即維護了業(yè)主對別墅私密性的要求，又便于開發(fā)商與業(yè)主對別墅建筑風(fēng)格的對接。 完善別墅物業(yè)的配套會所 配套會所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂的場所，它延展了別墅物業(yè)本身的功能，彌補了由于選址上的要求所 造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂需求。 配套會所的設(shè)施種類有多種，世外桃源其配套會所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特殊性、獨立性。 如：網(wǎng)球場、游泳池為居家型常備。而中、西餐廳，俱樂部，則多為消閑度假型常備。別墅物業(yè)配套會所的種類性和層次，也反映著需求群體和服務(wù)群體的差異性，并因此決定著別墅物業(yè)的價值大小。其服務(wù)和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。例如：深圳觀瀾豪園配套功能設(shè)施有酒店、會所、高爾夫球場、鄉(xiāng)村俱樂部等一系列滿足消閑度假之用。 世外桃源在帕特南溫泉度假中心設(shè)立基地大型專業(yè)會所，還在每個居 住區(qū)設(shè)立了餐飲及文化室、俱樂部等分會所，充分完善居住者的會所功能。 優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源 自然資源在這里指不可再生的資源和自然生態(tài)環(huán)境。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨一無二和價值永久性。 例如：深圳東部海岸度假別墅物業(yè)金海灘，其獨有的全視角無遮擋優(yōu)美海景，依山階梯的布置使得戶戶均可俯瞰海景，這一得天獨厚的自然資源為東部海岸所獨有 ，其不可重復(fù)性使得其別墅物業(yè)價值與鬧市區(qū)內(nèi)的獨立區(qū)別墅價值相差無幾。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨一無二的，真正使其價值具有恒久性的是蛇口這一“國際社區(qū)化”優(yōu)雅的人文景觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出的社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。 世外桃源的自然資源是得天獨厚的。人文資源是需要精心設(shè)計和依據(jù)自然景觀進行人工雕飾的。在世外桃源的各個景區(qū)都有不同的人文景觀，歐式、美式、亞洲式和中國民族風(fēng)格的人文景觀，使別墅物業(yè)的自然資源和人文資源得到最大的優(yōu)化。 注重別 墅物業(yè)自身的市場性 別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨立性，從某一角度講是游離于整個房地產(chǎn)市場之外的。這是因為別墅物業(yè)的業(yè)主對于居住環(huán)境的獨立性、私有性和自然舒適性上的追求超過生活配套上的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。別墅物業(yè)永遠只是某一部分人才能享有的繁華。優(yōu)質(zhì)的別墅物業(yè)具有良好的保值增值性，使其在任何時期都為富人階層追捧的對象。同時別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達了人類、審美情趣和個性化作為財富的象征性，充滿著購買者的個人色彩，購買者的喜歡對別墅物業(yè)價值的影響，某種程度超過市場因素?！扒吆凸选保教厥?的東西，其個別性就越突出，其可比較性也越少。別墅物業(yè)市場是一個充滿個性化的特殊市場。 因此，在世外桃源別墅物業(yè)的設(shè)計上，除了一般市場化的因素外，還應(yīng)注重特殊化的市場因素，如富豪階層的特殊需求。我們在藍色貝利家園中設(shè)計了 58 套頂級別墅，專為富豪階層度身定做。 二、項目規(guī)劃要點 建設(shè)部把建設(shè)優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)放到十分重要的工作議程上，由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主持， 1999 年推出了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，對商品住宅及環(huán)境提出量化指標(biāo)體系，包括設(shè)計指標(biāo)，建設(shè)質(zhì)量控制方法和驗收檢測方法等，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十余年的 發(fā)展，已經(jīng)明確營造出舒適安 全、衛(wèi)生方便、文明優(yōu)美的居住環(huán)境與居住建筑的經(jīng)營理念，而建造融于自然山水之中的居住建筑亦成為建筑師的愿望和購房者的追求。 世外桃源是一個融于自然山水之中的城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。因此，在建筑設(shè)計方面，必須結(jié)合其特點，開發(fā)出融于自然山水之中的優(yōu)質(zhì)住宅。 （一） 開發(fā)城 市邊緣休閑小鎮(zhèn) 的可行性 環(huán)顧世界工業(yè)發(fā)達國家有一個共同特點就是城鄉(xiāng)生活水平差異小，其中一個重要原因是交通系統(tǒng)發(fā)達，我國經(jīng)濟先進地區(qū)城市近年來對公路、橋梁和交通工具的改良建設(shè)投入大量資金，交通系統(tǒng)正以迅猛勢頭發(fā)展，大大改變了 人們出行習(xí)慣，交通出行距離迅速擴展。 社會生活的另一面是房屋消費行為上已出現(xiàn)了 “ 二次置業(yè) ” 者，其中許多置業(yè)人士是到城市郊區(qū)選購一套房屋，作為周末渡假之用，在城區(qū)邊緣，車行時間在 40 分鐘以內(nèi)的樓盤，只要環(huán)境條件和管理水平好的都成了搶手貨，甚至產(chǎn)生了一批炒房者，追捧優(yōu)質(zhì)樓盤。 同時由于經(jīng)濟能力的提高，銀行按揭的幫助以及人們對身體健康的關(guān)注，都令以前感覺很遙遠的山地、河灘成為方便到達的地方，這使得開發(fā)自然山水環(huán)境的居住環(huán)境有了現(xiàn)實的可行性。 （二） 設(shè)計原則與指導(dǎo)思想 根據(jù)地塊特點和項目市場定位分析， 世外桃 源 對規(guī)劃設(shè)計提出以下設(shè)計要求： 保持原有地形、保護原有植被，在開發(fā)商品別墅（住宅）的同時又維護金龍湖風(fēng)景區(qū)的整體性。 人性化的設(shè)計指導(dǎo)思想， “ 以人為本 ” 注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的要求。 尋找適合山地形 態(tài) 的規(guī)劃設(shè)計方法，要求解決好住宅（別墅）單元面湖靠山的景觀要求。樹立建筑風(fēng)格的個性化，又同時要求和諧融合于山林。 避開湖面與地塊之間過境車道帶來的一系列不利因素。 在規(guī)劃及建筑設(shè)計中貫穿 “ 市場觀念 ” 和 “ 品牌戰(zhàn)略 ” ，以實現(xiàn)社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機結(jié)合。 （三） 規(guī) 劃設(shè)計手法 規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài) 在建筑物組群空間處理方面，有別于常用的梯田式布置，大膽利用地形的高差位置變化，安排樓房 （ 別墅 ） 的位置與朝向，從投影平面上考慮日照要求與樓間（別墅）綠地的空間安排，在豎直方向則考慮防止建筑物之間視線阻隔與干擾，以最大限度滿足每個住戶單元有觀湖面山的兩種視覺空間。在組群平面布置上匝山勢排列，維護原有山（坡）脊輪廓線，道路布局以曲線迂 回 繞行，造成開敞流動的空間感和通透的景觀面，形成融于山林，錯落有致的山地建筑組群。 在建筑體量分布方 面 ，將多層建筑物布置在山丘腳底，以便展現(xiàn)該類型樓 房豐富多彩的建筑設(shè)計風(fēng)格，將 低 層聯(lián)體別墅布置在山丘腰部，以便越過山腳的多層聯(lián)體別墅向湖面方向取景 ； 山脊線另側(cè)，布置較矮的獨立式別墅，這樣能較好解決建筑物之間陽光遮擋問題，嘉陵江邊的 TOWNHOUSE 樓層不高， 利用山勢落差，不會遮擋江面景觀。 靜態(tài)交通組織 本項目規(guī)劃設(shè)計已超前考慮汽車保存量增大的可能性，每套別墅（含多層或聯(lián)排）平均 1~2 個車位。車多帶來的難題是泊車位與綠地空間的矛盾，本項目采用集中式或獨立式車庫的泊車形式。在部分集中式建筑物中，首層架空層作車行道和車庫兼觀景臺三種功能，減少了車行道和 車庫占用綠地比率。道路采用盡端式布置，車輛在連道的首層架空層內(nèi)通行，到達目的地后，就地在車道邊的泊位?？浚藛T可下車走到觀景臺，或直接上樓。首層連廊形成了有頂?shù)能嚨篮蛙噹?，便利上落車的人群，同時減少了人車相擾的機會。對外來訪客的汽車，亦考慮以停車便利性，在小區(qū) 入 口附近的會所俱樂部周邊設(shè)置了露天停車場，地面用植草磚，配以高大喬木 遮 擋夏日猛烈陽光。 車道采用反光材料標(biāo)志，盡量減少車路照明，以減少車道夜間照明對住房室內(nèi)空間的干擾。 步行系統(tǒng)則兼顧考慮交通便捷與園景構(gòu)圖兩方面，步行碎石徑或穿越綠地或依傍車道，形 成較活潑的道路風(fēng)格，而又避免了機動車穿行對休閑活動人群的干擾。 建立綠化系統(tǒng) 山地的原生植被將最大限度保留，對于必 須 動土的地方，用透水建材固土，筑緩坡并以蔓生植物 覆 蓋 ， 盡量少筑石擋上墻。 在建筑物首層，車道靠山的一側(cè)淺開挖，另一側(cè)懸空，下面仍保留土地和植物，并且增加攀援植物，沿立柱而上，造成立面綠化，減少立柱對整體景觀的不利影響。車道懸空一側(cè)設(shè)置花槽，栽懸垂植物，增加空中綠化的層次感，減少破土面積，培植立體綠化，故小區(qū)綠地率達 60％以上。人工栽植品種方面，注意選用適合的本地物種，以求高的抗蟲抗災(zāi)能 力，防止追求高價名貴植物誤將公共綠地設(shè)計為植物博覽會。 建立屏蔽系統(tǒng) 項目地塊雖然環(huán)境優(yōu)美，但相對于高質(zhì)素生活的要求來說，仍有許多不利因素，需要以屏蔽的手法加以隔離，以創(chuàng)造出一個適合家居生活的室內(nèi)空間。 首先是車流噪音問題，區(qū)內(nèi)外都有通行車輛，在區(qū)內(nèi)的車輛上坡時發(fā)出的噪音較大，為隔音外墻體用加氣混凝土砌塊，厚 20 公分，砌塊內(nèi)部的氣孔穴對聲音衰減有明顯作用 。 外墻表面用致密飾面層加涂料，加強對聲音的反射，樓房之間保留高大樹木，起吸音墻作用，外界聲音侵入戶內(nèi)的主要途徑是窗戶，本項目建筑選用塑鋼共擠型材， 配雙層夾膠玻璃的窗戶結(jié)構(gòu)，可達到防水密閉的作用，隔音效果良好。 重慶 建筑物也有保溫問題，夏季直射陽光是重慶地區(qū)建筑設(shè)計需避免的不利因素，夏季直射陽光的時間長、強度大，對室內(nèi)空調(diào)電能損耗大，另外強烈的陽光亦不利室內(nèi)活動，如操作電腦或午睡等，本項目選用的夾層玻璃和加氣混凝土砌塊墻體可較好解決陽光幅射問題，另外在設(shè)計坡面屋頂和窗 楣 的時候亦注意遮陽的作用。住宅區(qū)內(nèi)的垃圾收集運輸、廢水處理皆注意屏蔽處理，以減少對空氣和綠地的污染。 疏理地表水系 由于是山坡地，破土動工之后，如不馬上處理裸土，會造成雨水沖涮， 禍及保留的植被，完工后由于路面和屋面不留水，會增大地表徑流，另外山頂淺層水由于破土截流亦會引發(fā)地表逞流水的問題。 在處理方法上，盡量保護植被。破土動工的地方，盡量用疏水材料復(fù)蓋，比如植草磚、碎石疏水槽等以減少逞流水，在小區(qū)主入口處，設(shè)置小型園景水池，碎石緩坡池底，以接納地表水，起到緩沖池作用。 創(chuàng)作山地建筑形式 因應(yīng)環(huán)保護坡的需要，區(qū)內(nèi)建筑物采用 “吊腳樓” 結(jié)合首層架空的設(shè)計手法，形成山地建筑物的強烈特色 。 首層作車行道，靠山邊內(nèi)側(cè)作車庫，懸空外側(cè)造成花槽觀景臺，增加亞熱帶風(fēng)情，坡面屋頂以紅瓦覆蓋，與 坡地高大樹木的濃蔭交融，調(diào)配出生氣盎然的環(huán)境色彩。樓房的立面對視覺影響極大，采用綠色塑鋼窗配淺綠色夾膠玻璃、米黃色墻面，以柔和明快的色調(diào)融入山林背景。另外注重以墻面的各種構(gòu)造線條 調(diào) 整視覺比例，增加情趣。 建 筑群落順山勢自然分布，保留山脊線 。 各樓的朝向并無嚴(yán)格的統(tǒng)一，而是著重室內(nèi)向外的視覺景觀取向，避開了許多不利的視覺干擾。整個建筑組群與山林背景和諧融入，彼此間又錯落有序，道路順山勢盤 桓 流暢，設(shè)計整體效果是動靜相宜。 創(chuàng)造舒適的室內(nèi)空間 室內(nèi)生活空間絕非簡單的幾何概念，而是由建筑藝術(shù)手法創(chuàng)造的視覺空間， 和生活設(shè)備支持的功能空間。建筑師在采光景觀，氣流組織，功能分區(qū)等方面都應(yīng)十分注重運用美學(xué)、心理學(xué)以及成功范例所提供的經(jīng)驗．逐項仔細調(diào)整。機電配置方面，盡量從 “ 舒適、安全 ”角度考慮，采用諸如分質(zhì)供水，壓差式中央排煙道，用戶中央空調(diào)系統(tǒng)等價格功能比合理的新技術(shù)與新產(chǎn)品。 第九 章 項目總體規(guī)劃設(shè)計 項目的總體規(guī)劃就是要回答項目在市場中的位置與項目將要行走的方向問題。 根據(jù)項目的市場分析和項目確立的市場定位，本章對項目進行全方位策劃并提出相關(guān)專業(yè)意見。 一、項目技術(shù)指標(biāo) 世外桃源項目的總體技術(shù)指標(biāo) 為： 總占地面積： 1500 畝 其中水面面積： 300 畝 總建筑面積： ≦ 500,000m2 容積率： ≦ 覆蓋率： ≦ 20％ 綠地率： ≧ 60％ 基地設(shè)計總戶數(shù) 約 5000 戶 人口規(guī)模 約 15000 人 二、項目用地指標(biāo) 世外桃源項目用地指標(biāo)見下表： 世外桃源項目用地構(gòu)成一覽表 組團 項目名稱 占地面積 （畝） 建筑面積 （ m178。） 容積率 A A1 南洋樂齡公寓 250 65 45,000 A2 南洋學(xué)生公寓 65 45,000 A3 南洋貴族學(xué)校 120 35,000 B B1 東籬休閑度假村 160 130 75,000 B2 嘉陵高爾夫練習(xí)場 30 1,500 C C1 歐美商業(yè)娛樂村 410 40 25,000 C2 未來世紀(jì)科學(xué)公園 40 5,000 C3 帕特南溫泉度假中心 浪高溫泉 度假村 200 80,000 C4 浪花溫泉酒店 50 20,000 C5 藍色貝利家園 80 17,500 D D1