xx項(xiàng)目總體策劃方案-文庫吧
2025-04-07 22:32 本頁面
【正文】 聯(lián)和大潤發(fā)的天橋店。其中，沃爾瑪超市在泉城路，銀座購物廣場在濼源大街，嘉華商場在，華聯(lián)商場在，大潤發(fā)天橋店在堤口路。競爭強(qiáng)度分析（1）人均超市面積分析在本項(xiàng)目所在的區(qū)域，大約包括經(jīng)二路、館驛街、魏家莊、XXX和經(jīng)七路共五個街道辦事處，；區(qū)域內(nèi)所有超市的營業(yè)面積大約為6140平方米，見下表：街道辦事處人口（萬人）超市名稱營業(yè)面積（m2）經(jīng)二路人民商場超市2100館驛街萬暢超市2000魏家莊萬隆經(jīng)七路店800XXX萬隆小緯二路店700經(jīng)七路萬隆館驛街店400益康百姓超市140共計共計6140根據(jù)以上數(shù)據(jù)計算，超市營業(yè)面積不足以滿足居民的購物需要。居民問卷調(diào)查的結(jié)果也顯示，%的居民在區(qū)域之外的超市如大潤發(fā)、華聯(lián)等購物。（2）各超市客流量分析從超市的客流量分析，沃爾瑪以其超強(qiáng)的品牌吸引力招徠了最多的顧客。在本項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)，人民商場的客流最多，其次是XXX區(qū)域的萬隆超市和萬暢超市。根據(jù)對居民的問卷調(diào)查，%的居民經(jīng)常到人民商場購物，有25%的居民到XXX購物，與上述的結(jié)論是一致的。（注：以上數(shù)據(jù)是各超市每10分鐘的客戶流量）（3）市場飽和度指數(shù)分析根據(jù)區(qū)域內(nèi)各超市的人流量統(tǒng)計，結(jié)合居民平均每次購物的金額，可以計算出區(qū)域內(nèi)各個超市每月的營業(yè)額。結(jié)果如下表：超市名稱每月營業(yè)額（萬元）營業(yè)面積（m2）單位面積營業(yè)額（元）人民商場超市31021001476XXX萬暢超市30220001512萬隆經(jīng)七路店76800945萬隆小緯二路店1517002160萬隆館驛街店8400189益康百姓超市381402700共計88561401441同時，根據(jù)對居民的調(diào)查分析，該區(qū)域居民家庭月消費(fèi)品支出金額大約為521元，被調(diào)查者的平均年齡為35歲。由此可知，該區(qū)域居民人均月消費(fèi)品支出金額約為200元。，區(qū)域居民月消費(fèi)品支出總額達(dá)約為1308萬元。因此，該區(qū)域飽和賣場面積應(yīng)為9077平方米，但目前該區(qū)域已有超市面積大約為6140平方米?？梢猿醪脚袛嘣搮^(qū)域超市輕度不飽和。（三）本區(qū)域商業(yè)前景分析區(qū)域內(nèi)商戶對其商業(yè)前景的看法在該區(qū)域內(nèi)，%，%，%的商戶認(rèn)為該區(qū)域的商業(yè)前景一般，與過去相比有很大的差距。他們認(rèn)為主要原因在于目前XXX商場經(jīng)營落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且不夠檔次，無法吸引客戶，也不能帶動周邊的商業(yè)發(fā)展。在調(diào)查對該區(qū)域投資回報的信心時，%的商戶認(rèn)為很難說，%的商戶比較有信心。大部分商戶認(rèn)為，只要XXX商場的經(jīng)營能夠得以改善，他們對該區(qū)域商業(yè)的重新崛起還是充滿信心的。居民對該區(qū)域商業(yè)前景的看法根據(jù)問卷調(diào)查結(jié)果，居民對該區(qū)域的商業(yè)前景還是比較樂觀的。認(rèn)為該區(qū)域前景還可以、比較好和很好的居民占66%以上，%，%。他們普遍認(rèn)為XXX商場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單調(diào)，商品不全，服務(wù)質(zhì)量差，而且商品價格貴，與商品的檔次不符。（四）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域內(nèi)寫字樓市場總體分析本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槟呈姓畽C(jī)關(guān)集聚地，靠近火車站，交通便利。區(qū)域內(nèi)集聚了明珠國際商務(wù)港、匯寶大廈、魯能大廈等一大批高檔的寫字樓，加上區(qū)域內(nèi)的山東賓館、某賓館、金橋賓館、山東郵電賓館等以及多達(dá)57個的金融網(wǎng)點(diǎn)，使得整個城市的人流、物流、資金流匯集于此，從而推動該區(qū)域成為某市的CBD商務(wù)中心。該區(qū)域內(nèi)的寫字樓總體狀況如下表所示：已建成寫字樓在建寫字樓在售/租寫字樓匯寶大廈齊魯商會大廈匯寶大廈魯能大廈明珠國際商務(wù)港恒昌大廈恒昌大廈泉景中房大廈明珠國際商務(wù)港東興商住樓泉景中房大廈其他東興商住樓寫字樓租售情況分析在該區(qū)域內(nèi)，在售/租的樓盤主要有以上圖表中的五個，下面的分析就以這五個樓盤為樣本進(jìn)行。（1）租金/售價分析該區(qū)域內(nèi)的寫字樓部分采用出售方式，部分采用出租方式進(jìn)行營銷，也有部分樓盤同時采用出售和出租兩種方式。具體情況見下表：樓盤名稱租金平均售價XXX大廈8080元XXX大廈6600元XX商務(wù)港——6800元XX大廈——7000元XX商住樓——其中需要說明的是，XXX大廈目前只采用出租方式經(jīng)營而不再出售，XXX大廈目前只出售而不出租，上表中列出它們的租金或售價是這些樓盤以前執(zhí)行的租金或售價，可以作為參考。其余樓盤的租金和售價都是目前正在執(zhí)行的價位。由以上的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內(nèi)寫字樓綜合區(qū)位、工程進(jìn)度等方面的差異，其平均售價為6800元/平方米，（注：寫字樓只提供簡單裝修，不提供辦公家具和停車）。（2）租售比例分析目前該區(qū)域內(nèi)寫字樓的租售比例大致如下表：樓盤名稱租售比例XXX大廈95%XXX大廈55%XX商務(wù)港75%XX大廈30%XX商住樓0%整體上看，區(qū)域內(nèi)的寫字樓租售狀況相差懸殊。其中原因在于XXX大廈已經(jīng)投入運(yùn)行將近兩年，租售情況自然較好；XX商務(wù)港預(yù)計到2005年6月份交付使用，由于市場推廣力度特別大，目前已經(jīng)銷售達(dá)75%，應(yīng)該說也是不錯的；XX大廈建成也有一年多的時間，由于工程質(zhì)量和市場形象的原因，銷售情況比較差；XX大廈目前接近竣工，但在現(xiàn)場沒有售樓部，銷售力度不夠，租售比例也比較低；XX商住樓為魯能的職工宿舍樓，目前出租的部分只是其下面的一、二、三層，一層作為商用，二層和三層作為寫字間出租，據(jù)調(diào)查截至目前還沒有出租出去。寫字樓市場前景從該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅淖馐矍?
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