長(zhǎng)沙順天項(xiàng)目總體策劃思路-文庫(kù)吧
2025-06-17 11:32 本頁(yè)面
【正文】 同時(shí)本項(xiàng)目所在地因東二環(huán)和新世紀(jì)大道將成為長(zhǎng)沙北開(kāi)發(fā)的熱土，加上開(kāi)發(fā)區(qū)將規(guī)劃的大規(guī)模高消費(fèi)力人口，在長(zhǎng)沙北地區(qū)需要大的商業(yè)配套來(lái)支撐該區(qū)域人口的經(jīng)常性消費(fèi)。 本項(xiàng)目如果順勢(shì)而出，未來(lái)將很容易成為長(zhǎng)沙北商業(yè)的龍頭，從而與一批專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)形成伍家?guī)X北商圈。 七、項(xiàng)目商圈人口現(xiàn)狀及未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在商圈：伍家?guī)X商圈是長(zhǎng)沙目前的 8 大主要商圈之一，目前已有新一佳、華銀旺和、普爾斯馬特、麥德龍等大型超市形成的超市集群。而 伍家?guī)X北商圈在此指瀏陽(yáng)河以北的廣大區(qū)域，目前尚無(wú)大型購(gòu)物場(chǎng)所，已建成的湘繡文化市場(chǎng)是該區(qū)域最大的商業(yè)設(shè)施，但由于交通不便，人流不旺，雖然大多數(shù)商鋪已經(jīng)售出，但基本還沒(méi)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目北面是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積達(dá) 12 平方公里的青竹湖外商城和依托霞凝港和長(zhǎng)沙火車(chē)北站新址的新港城，項(xiàng)目的東面目前已開(kāi)發(fā)的 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口數(shù)據(jù)？ 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)？ 八、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 成本優(yōu)勢(shì)：可由發(fā)展商聯(lián)合開(kāi)福區(qū)政府合作開(kāi)發(fā)，由于地理位置偏離城區(qū)，拆遷成本較低，前期開(kāi)發(fā)成本可望得到有效控制，這 樣本項(xiàng)目可為所有商業(yè)合作伙伴（租客買(mǎi)客）提供更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租金和售價(jià)。另一方面，我們可以將更多的資金用于增加服務(wù)的質(zhì)量和內(nèi)容，讓項(xiàng)目的附加值大幅提升，從而實(shí)現(xiàn)來(lái)此消費(fèi)的消費(fèi)者滿(mǎn)意，反過(guò)來(lái)支持商家的經(jīng)營(yíng)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：以項(xiàng)目占地 1000 余畝的規(guī)模，目前二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)出其右，即使住宅項(xiàng)目要達(dá)到這樣的規(guī)模也很少。 城市規(guī)劃促進(jìn)區(qū)域商業(yè)生存空間巨大：在項(xiàng)目所在的長(zhǎng)沙北邊，沒(méi)有形成成熟的商業(yè)圈是其弱點(diǎn)，同時(shí)反過(guò)來(lái)，正是由于該區(qū)域商業(yè)的空白，為本項(xiàng)目的生存空間增加了很重的砝碼，加上政府機(jī)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展重 點(diǎn)往北的轉(zhuǎn)移，使本區(qū)域商業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)空間無(wú)比巨大。 新世紀(jì)大道從旁經(jīng)過(guò)二環(huán)路開(kāi)通將使本項(xiàng)目交通不便的局面得到徹底改觀。 九、項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項(xiàng)目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動(dòng)人口集結(jié)的可能性，因此無(wú)論是常住消費(fèi)人口還是流動(dòng)消費(fèi)人口目前都是制約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項(xiàng)目不多，居住人口無(wú)法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項(xiàng) 目不具備這樣的有利條件。 地理位置目前較偏：長(zhǎng)沙北邊目前在長(zhǎng)沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無(wú)論市政、公共設(shè)施還是居住人口都很缺乏。 交通不便對(duì)商業(yè)人流的引入是很大的限制，火車(chē)道把本項(xiàng)目隔成一個(gè)幾乎與世隔絕的天地，正南邊沒(méi)有大橋與市中心連接，東邊目前道路還很原始，必須對(duì)以上缺點(diǎn)有針對(duì)性的解決之道。 十、項(xiàng)目威脅： 綜合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，項(xiàng)目的威脅既來(lái)自市區(qū)眾多商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，又來(lái)自自身區(qū)域商業(yè)的不成熟，必須找到一個(gè)超越以上兩大威脅的機(jī)會(huì)點(diǎn)，本項(xiàng)目才有可能成功。 十一、項(xiàng)目機(jī)會(huì)： 必須站在一 個(gè)非常的高度來(lái)思考本項(xiàng)目。它的出現(xiàn)，對(duì)開(kāi)福區(qū)整體發(fā)展乃至對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)結(jié)構(gòu)都應(yīng)起到一種里程碑式的拉動(dòng)作用和影響。 要考慮本項(xiàng)目可以廣拓消費(fèi)源，不僅著眼于吸引長(zhǎng)沙還要著眼于吸引株洲、湘潭、汨羅等周邊地區(qū)的消費(fèi)群，這就要求本項(xiàng)目不僅是一個(gè)購(gòu)物的概念，還應(yīng)具有旅游、休閑、娛樂(lè)等概念。 以超越長(zhǎng)沙所有商業(yè)項(xiàng)目、填補(bǔ)長(zhǎng)沙商業(yè)空白的高標(biāo)準(zhǔn)定位來(lái)規(guī)劃本項(xiàng)目，則可把該項(xiàng)目放在對(duì)所有長(zhǎng)沙消費(fèi)者一網(wǎng)打盡同時(shí)還可有效吸引長(zhǎng)沙之外的旅游性消費(fèi)者的絕對(duì)高度，從而杜絕把消費(fèi)群局限于項(xiàng)目區(qū)域（目前該區(qū)域消費(fèi)力不足）難以支持本項(xiàng) 目的危險(xiǎn)，同時(shí)還可因成為長(zhǎng)沙乃至中南區(qū)商業(yè)旗幟而意外獲得長(zhǎng)沙以外周邊城市的旅游性消費(fèi)群的消費(fèi)支持。這是長(zhǎng)沙其它商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法比擬的。 本篇小結(jié)： 項(xiàng)目大的規(guī)模體量為建設(shè)大型綜合商業(yè)城提供了保障。 項(xiàng)目地塊隨著開(kāi)福區(qū)北移有足夠空間和機(jī)遇被打造成北商圈的中心并借立體交通網(wǎng)輻射周邊城市。 項(xiàng)目得益于金霞大道、芙蓉路與東二環(huán)為引入市區(qū)客流提供了保證。 項(xiàng)目得益于二、三環(huán)與霞凝新港為吸引長(zhǎng)沙以外客流準(zhǔn)備了條件。 從周邊環(huán)境來(lái)看，本項(xiàng)目做商業(yè)項(xiàng)目比做住宅項(xiàng)目更具備條件。 項(xiàng)目所在區(qū)域人口未來(lái)增長(zhǎng) 預(yù)測(cè)對(duì)本項(xiàng)目作為商業(yè)的經(jīng)常性消費(fèi)有一定的支持。 本項(xiàng)目做商業(yè)要立足高遠(yuǎn)，確保成功，必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國(guó)內(nèi)外知名商家的高度來(lái)進(jìn)行突破，而相關(guān)條件也對(duì)本項(xiàng)目往這一方向突破有足夠的支持。 項(xiàng)目市場(chǎng)篇》 本篇解決以下問(wèn)題：長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況對(duì)項(xiàng)目的啟示？長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)的突破點(diǎn)在哪里？從長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析找到商業(yè)的需求，從相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析中驗(yàn)證本項(xiàng)目最終的定位。 一、長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 近年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)如下特征： 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)較快增長(zhǎng)。 社會(huì)消費(fèi)品零 售總額穩(wěn)步提升。 娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)和假日消費(fèi)快速增長(zhǎng)。 附：長(zhǎng)沙居民近兩年收入消費(fèi)情況一覽表 考量事項(xiàng) 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長(zhǎng)幅度 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長(zhǎng)幅度 居民家庭人均可支配收入 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 居民人均消費(fèi)類(lèi)支出 居民人均娛樂(lè)教育文化服務(wù)支出 居民人均假日消費(fèi)及旅游支出 居民人均衣著支出 居民人均擁有汽車(chē)情況 二、長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： 商業(yè)市場(chǎng)整體的租售情況良好，商業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展 長(zhǎng)沙超大型商業(yè)項(xiàng)目不多 多以一兩個(gè)主力商家?guī)?dòng)整體商業(yè)銷(xiāo)售 業(yè)態(tài)較單一，缺乏集吃喝 、玩樂(lè)、游覽、購(gòu)物于一體的全面綜合性商業(yè) 總體供求及商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)名稱(chēng) 平和堂 王府井廣場(chǎng) 地點(diǎn) 總面積 容積率 停車(chē)場(chǎng) 功能分布 主力商家 出租率 租金 出售率 售價(jià) 長(zhǎng)沙商業(yè)代表個(gè)案重點(diǎn)分析 三、長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 由隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向一站式購(gòu)齊的集中購(gòu)買(mǎi)，這樣有更多的選擇 由少量重復(fù)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向多量一次性購(gòu)買(mǎi)
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