重慶金科云湖天都項目策劃框架性思路-全文預覽
【正文】 向市場大聲宣告“鄉(xiāng)村洋房”十大標準！ 金科 云湖天都 鄉(xiāng)村洋房 脫離花園洋房概念，以全新的概念暗示本項目將創(chuàng)造性地打造花園洋房的跨越式升級版。 金科 目標客戶群的幸福天秤永不平衡 —— 生活 ， 總比工作重要 ： “ 自己那么辛苦 ， 就應該享受好一些 ” ， “ 努力工作不就是為了活得更好 ？ ” 金科 云湖天都 經(jīng)歷了變化的大時代 ， 又有著相對優(yōu)越的生活 。 【 消費特點 】 ：自居客戶注重環(huán)境，已屬二次甚至三四臵業(yè)，追求社區(qū)的品質感；投資客戶注重樓盤資源的稀缺性和增值潛力。多屬三口之家，家庭月收入在 6000以上。 金科 【 人群特點 】 ：個體工商戶 /企業(yè)管理及高級技術人員 /政府高級公務員等。 金科 云湖天都 金科 九龍大橋預計 2022年完工。 到 2022年技工貿收入達到 180億元，高新技術產業(yè)產值達到 50億元，將九龍園區(qū)建設成為九龍坡區(qū)高新技術產業(yè)基地、最具活力的核心區(qū)、重要的經(jīng)濟增長極。云湖天都 體 育 場 運 動 資 源 中學校 舞蹈學院 教 育 資 源 彩云湖公園 景 觀 資 源 金科 云湖天都 雙山社區(qū) 綠韻康城 本項目 金科 N 金科 云湖天都 蟠龍大道 金科 隨著九龍大橋的開工和建成，交通將變得更加快捷方便，四通八達。云湖天都 項目地塊資源 地形高差利用 —— 天然的地形高差，使項目靠火炬大道旁 形成自然隔音帶 ，保證小區(qū)內部的寧靜。云湖天都 335標高菜地 金科 一線： 北面蟠龍大道向彩云湖 兩面： 標高 33 345左右的兩個臺地 三點： 標高 35 35 372左右的三個山頭 金科 云湖天都 第二部分：地塊自身及區(qū)域城市規(guī)劃發(fā)展狀況 金科 云湖天都 通常來講，一個市場單價之均價水平，是由市場的承接力和產品的品質共同決定的。云湖天都 還有一個不得不說的事實： 今年引起極大市場轟動的奧林匹克花園，其戶型面積亦比天湖美鎮(zhèn)小一輪，三房的占了 75%，其 125M2以下戶型占了差不多 60%，最小面積小到 81M2。 所以，我們認為中央美地頂躍的暢銷不具備代表性。云湖天都 各樓盤花園洋房已面市總量、銷售周期及銷售套數(shù)、價格走勢列表 金科 云湖天都 頂躍：銷售極差，銷售比率最低； 平層：一層 104M2銷售比率最高， 一層 113M2銷售總量最高。云湖天都 美茵河谷 金科 只有美茵河谷的德國風情小鎮(zhèn)顯示了一定的品質。綠島均取得了優(yōu)異或不錯的銷售成績。 駿逸新視界：小戶型為主，建筑密度大 晉愉 云湖天都 當然，也不是說區(qū)域市場具備了高檔房的高承接能力，只能說區(qū)域市場兩極分化較為明顯，這在我們對本項目的定位思考過程中，將作為一個重要的參考要素。 金科 金科 云湖天都 區(qū)域住宅市場有效需求和供給分析 主城各區(qū) GDP及人均可支配年收入列表 2022年 金科 金科 金科 D）蚊蟲亦較難避免。 一般在 15至 20米，對望嚴重，私密性極差 。既有接近別墅的內外部環(huán)境和品質，又有遠低于別墅的總價，滿足了大部分想住別墅又住不起的人的需要。 金科 B） 親地親自然 。 金科 就大西區(qū)而言，花園洋房供應相對較少，九龍坡目前僅有廣廈城，大渡口只有晉愉 金科 余下 45萬方主要是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)。（ 預計明年 10月前，市場將步入相對平穩(wěn)階段 ） 金科 綠島（賣公園）市場影響力最大。 經(jīng)濟適用房成交放量較大，面積、金額同比上升 %和 %；別墅、高檔公寓市場放量面積下降 %,但交易金額顯著上升（ 表明單價上升 ）。云湖天都 一、重慶房地產市場近期發(fā)展概況 金科 故本報告以此為大前提，僅定向研究項目主題定位、戶型配比、項目功能配置及商業(yè)部分的定位。云湖天都 鑒于本項目容積率的限制，以及與綠韻康城形成差異化定位的戰(zhàn)略需要，本項目必須以花園洋房為主體。云湖天都 第一部分：背景分析 金科 （ 明年預計新開工面積將可能出現(xiàn)負增長 ） 2022年 110月份主城區(qū)商品房成交均價 2322元 /平方米，同比增長 %（ 全國增幅第四） 。（ 三級市場的活躍，必將推動二次 /三次臵業(yè)的放量 —— 中高檔，這也是今年推動樓價上升的重要原因之一 ） 2022年，中高端市場明顯表現(xiàn)出對花園洋房的偏好，花園洋房供應量和成交量均出現(xiàn)了空前增長；其中以天湖美鎮(zhèn)（賣湖賣花園 /露臺）、奧林匹克花園（賣配套）、中央美地（賣英倫風情）、晉愉 商品房交易量的同比增速方面 ,110月交易量增速已達到近兩年來的最低點 ,宏觀調控政策及銀行加息的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來。其中北部新區(qū) 140多萬方。如：東方山水的迷你花園洋房；天湖美鎮(zhèn)的退、錯、露；中央美地別墅級英倫花園洋園，美茵河谷是德國風情小鎮(zhèn)等。美社到紫園再到天湖美鎮(zhèn)，價格由一期的 3600元到現(xiàn)在4300元 /平方米。 市場已普遍認同花園洋房的品質感，并將其視為房地產的高檔產品。 適度的人口密度，既有效避免了高層的雜居，又避免了別墅的冷清。周邊環(huán)境好、空氣好、噪聲少。 E）別墅的過渡型產品。云湖天都 抗拒花園洋房的原因 A） 樓間距近。 C）安全性較差。 如天湖美鎮(zhèn)就被水晶酈城和金砂水岸分流了相當數(shù)量的客源。溯源居的滿意度相當?shù)停粷M主要指向低樓間距造成的低私密性。云湖天都 區(qū)域住宅市場可挖掘的消費群 石橋鋪 IT從業(yè)人士（包括技術 /銷售人員及個體工商戶） 沙坪壩部分追求高品質生活環(huán)境的人士（如政府高級公務員 /高校教職員工 /馬家?guī)r建材市場個體工商戶等） 大渡口高收入人群（如政府高級公務員） 渝中大坪、袁家崗一帶原住居民 金科 云湖天都 從前面四個表我們看到： 一方面九龍坡雖 GDP排位第一，而且人均消費總額為 8556元，高于江北區(qū)的 6797元； 另一方面，九龍坡的人均工資在主城各區(qū)又排位靠后。云湖天都 我們還了解到這樣一個事實： 南岸區(qū)的中高檔房大約有 30%的購買人群來自九龍坡區(qū)。 金科 綠島，還是廣廈城，事實上也都有所欠缺。云湖天都 就整個
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