重慶金科云湖天都項目策劃框架性思路(存儲版)
【正文】 議 金科 金科 云湖天都 七、戶型亮點建議 金科 云湖天都 秉持自然、生態(tài)的風格，盡可能呈現(xiàn)坡地原生植被的感覺，杜絕裸露高切坡 金科 金科 云湖天都 集中商業(yè) 8米柱網(wǎng)，大開間，銷售時再分割有小單位。云湖天都 十、項目分期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 三期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 一、經(jīng)濟技術指標預設 金科 云湖天都 最后，讓我們換一個思路來測算一下： 金科 金科 云湖天都 土地及配套費： 29703萬元 （其中土地費用 26000萬元、配套費用 3423萬元、人防費280萬元） 工程安裝園林費： 35178萬元 營銷費： 4360萬元 財務管理費用： 6112萬元 稅費： 7732萬元 規(guī)劃許可證照費及其它不可預見費： 725萬元 總計： 83085萬元（詳表另附） 開發(fā)成本估算 金科 金科 二期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 臨街形象示意圖 金科 云湖天都 靠火炬大道以集中商業(yè)和臨街商業(yè)相結(jié)合，以集中商業(yè)為主體的形式，定位于家居裝飾材料市場；并于操作中提前與國內(nèi)外大型建材超市洽談，尋求部分定單地產(chǎn)的可能。云湖天都 山頂會所 金科 云湖天都 魯能星城坡地底躍戶型平面圖 金科 金科 云湖天都 因此，我們建議本項目洋房的總價控制的最佳范圍為 4050萬。云湖天都 再者： 錯層結(jié)構(gòu)經(jīng)過幾年的市場實踐，其弱點已逐漸被市場所認識，故建議本項目在建筑結(jié)構(gòu)上回歸平層結(jié)構(gòu)。云湖天都 金科 云湖天都 停車庫盡可能分散到樓體各幢，洋房物業(yè)以半地下陽光車庫為主； 金科 云湖天都 （六）綠：植被覆蓋率不低于 40% （七）凈：空氣潔凈指數(shù)不低于 80%，空氣負離子含量不低于 1000/CM3 （八）透：明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)設計，采光率100%；室內(nèi)外的融合度不能低于 20% （九）通：通風對流達到空氣流動率不能低于 90% （十）大：大景觀，大視野，開闊度不低于 1000米 金科 云湖天都 五重復合生態(tài)體系： A） 1400畝生態(tài)公園 B）坡地原生植被 C）活性水體 D）前庭后院 E）空中露臺、入戶花園 項目主題定位實施 金科 他們平時這樣休閑：旅游 、 讀書 、 聽音樂 、 看影碟 、 會朋友 、 體育健身等 。 重點拓展區(qū)域：石橋鋪高新區(qū) 金科 家庭月收入在 6000以上（包括顯性和隱性收入）。云湖天都 二郎開發(fā)區(qū)內(nèi)的留學生創(chuàng)業(yè)園已動工建設，預計 2022年下半年正式開園。云湖天都 本案 金科 云湖天都 九龍園區(qū)管委會 金科 云湖天都 翼龍路 金科 金科 云湖天都 北面現(xiàn)狀全貌 金科 但是，有一點卻是不容樂觀的，一個市場最容易被接受的總價范圍，卻更多是由市場承接力決定的，所以 對總價我們切不可太過樂觀 。云湖天都 此屬渡假型物業(yè)，且總價大都在 20萬以下，故其暢銷對綠韻康城的參考意義不大，不過也可說明一點：總價低的房子一定比總價高的房子賣得更快，這是不容置疑的。云湖天都 一、二期推出全為花園洋房，一期均價 2700元，二期均價 3100元， 400套用一年時間才消化完；新推的 36套花園洋房屬別墅補充產(chǎn)品，尚未正式開售。云湖天都 晉愉綠島、美茵河谷及廣廈城實景圖片 晉愉綠島 金科 云湖天都 五、區(qū)域競爭環(huán)境分析 金科 高吸引力一為高檔次高品位樓盤，一為經(jīng)濟適用房。云湖天都 金科 溯源居之業(yè)主，對競地 周邊配套設施差，生活成本高；而且公交車少，不是每一個家庭成員都有車。一梯兩戶，實用率高（ 90%左右），南北對流，基本實現(xiàn)了全面無暗室，并大大增強了開放型的活動空間（如露臺）。云湖天都 偏好花園洋房的原因 A） 低容積率。從天籟城 云湖天都 據(jù)不完全統(tǒng)計： 2022年花園洋房放量超過185萬。云湖天都 2022年 110月份主城區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓面積，轉(zhuǎn)讓金額 ，同比增長26%、 %，交易房型以二房、三房為主。云湖天都 同類型物業(yè)市場競爭的激烈 區(qū)域市場對價格的低預期 以及項目本身的高成本 將迫使我們必須營造不一樣的花園洋房 將迫使我們必須營造不一樣的洋房社區(qū) 金科 金科 金科 云湖天都 二、重慶花園洋房發(fā)展概況 金科 云湖天都 花園洋房的價格持續(xù)走高。云湖天都 三、消費者偏好和抗拒花園洋房的原因 金科 云湖天都 D）戶型亮點突出。（最值得關注的點，這也是報社好幾個客戶在天湖美鎮(zhèn)退房的最大原因） B）多在新興開發(fā)區(qū)。云湖天都 另一個值得注意的事實： 據(jù)了解，已交付使用的競地 云湖天都 金科 云湖天都 如上兩方面再加上綠韻康城大戶型的熱銷，所以我們認為： 九龍坡事實上并不缺乏購買力，缺乏的應該是高吸引力的樓盤。綠島：園林營造極差，戶型無亮點 廣廈城：周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品無特點，物管口碑差 金科 金科 金科 金科 因此，雖說晉愉綠島的均價只有 3200元 /M2，但憑著金科做花園洋房的經(jīng)驗， 我們完全可以對單價均價做更高預期 。云湖天都 東面 北面 南面 西面 金科 地塊坡度逐步升高，豐富了整個小區(qū)的 天際線變化 ，使我們在建筑形態(tài)上有多種選擇方案。云湖天都 陳庹路 金科 云湖天都 九龍坡區(qū)公、檢、法 金科 金科 云湖天都 金科 年齡在 28— 50歲之間，多屬三口之家。 【 消費特點 】 ：注重環(huán)境，已屬二次甚至三四臵業(yè)，追求社區(qū)的品質(zhì)感，戶型需求約在 120150平米之間。 他們有文化 ， 有審美鑒賞力 ， 有獨立思想 ， 有自己的生活態(tài)度 。云湖天都 項目主題定位關鍵詞： 生態(tài)、 健康、 休閑 金科 云湖天都 “鄉(xiāng)村洋房”十大標準 （一）退：隨形就勢的退臺設計，原生植被保護率不低于 30% （二）露：首層前庭后院，中間層露臺、入戶花園，頂層屋頂花園，實現(xiàn) 100%的戶戶花園 （三）寬：所有樓間距最低不少于 20米 （四）低：容積率不超過 ，人口密度每百平方米用地不超過 （五）近：上下班步行距離不能超過 100米（獨立車庫和集中車庫相結(jié)合）
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