【正文】 墅物業(yè)的自然資源和人文資源自然資源在這里指不可再生的資源和自然生態(tài)環(huán)境。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價(jià)值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨(dú)自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨(dú)一無二和價(jià)值永久性。例如：深圳東部海岸度假別墅物業(yè)金海灘，其獨(dú)有的全視角無遮擋優(yōu)美海景，依山階梯的布置使得戶戶均可俯瞰海景，這一得天獨(dú)厚的自然資源為東部海岸所獨(dú)有，其不可重復(fù)性使得其別墅物業(yè)價(jià)值與鬧市區(qū)內(nèi)的獨(dú)立區(qū)別墅價(jià)值相差無幾。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨(dú)一無二的，真正使其價(jià)值具有恒久性的是蛇口這一“國(guó)際社區(qū)化”優(yōu)雅的人文景觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出的社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。世外桃源的自然資源是得天獨(dú)厚的。人文資源是需要精心設(shè)計(jì)和依據(jù)自然景觀進(jìn)行人工雕飾的。在世外桃源的各個(gè)景區(qū)都有不同的人文景觀，歐式、美式、亞洲式和中國(guó)民族風(fēng)格的人文景觀，使別墅物業(yè)的自然資源和人文資源得到最大的優(yōu)化。注重別墅物業(yè)自身的市場(chǎng)性別墅物業(yè)的市場(chǎng)因其特殊性而具有一定的獨(dú)立性，從某一角度講是游離于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的。這是因?yàn)閯e墅物業(yè)的業(yè)主對(duì)于居住環(huán)境的獨(dú)立性、私有性和自然舒適性上的追求超過生活配套上的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。別墅物業(yè)永遠(yuǎn)只是某一部分人才能享有的繁華。優(yōu)質(zhì)的別墅物業(yè)具有良好的保值增值性，使其在任何時(shí)期都為富人階層追捧的對(duì)象。同時(shí)別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達(dá)了人類、審美情趣和個(gè)性化作為財(cái)富的象征性，充滿著購(gòu)買者的個(gè)人色彩，購(gòu)買者的喜歡對(duì)別墅物業(yè)價(jià)值的影響，某種程度超過市場(chǎng)因素?！扒吆凸选?，越特殊的東西，其個(gè)別性就越突出，其可比較性也越少。別墅物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)充滿個(gè)性化的特殊市場(chǎng)。因此，在世外桃源別墅物業(yè)的設(shè)計(jì)上，除了一般市場(chǎng)化的因素外，還應(yīng)注重特殊化的市場(chǎng)因素，如富豪階層的特殊需求。我們?cè)谒{(lán)色貝利家園中設(shè)計(jì)了58套頂級(jí)別墅，專為富豪階層度身定做。二、項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)建設(shè)部把建設(shè)優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)放到十分重要的工作議程上，由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主持，1999年推出了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，對(duì)商品住宅及環(huán)境提出量化指標(biāo)體系，包括設(shè)計(jì)指標(biāo)，建設(shè)質(zhì)量控制方法和驗(yàn)收檢測(cè)方法等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十余年的發(fā)展，已經(jīng)明確營(yíng)造出舒適安全、衛(wèi)生方便、文明優(yōu)美的居住環(huán)境與居住建筑的經(jīng)營(yíng)理念，而建造融于自然山水之中的居住建筑亦成為建筑師的愿望和購(gòu)房者的追求。 世外桃源是一個(gè)融于自然山水之中的城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。因此，在建筑設(shè)計(jì)方面，必須結(jié)合其特點(diǎn)，開發(fā)出融于自然山水之中的優(yōu)質(zhì)住宅。（一）開發(fā)城市邊緣休閑小鎮(zhèn)的可行性 環(huán)顧世界工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家有一個(gè)共同特點(diǎn)就是城鄉(xiāng)生活水平差異小，其中一個(gè)重要原因是交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)先進(jìn)地區(qū)城市近年來對(duì)公路、橋梁和交通工具的改良建設(shè)投入大量資金，交通系統(tǒng)正以迅猛勢(shì)頭發(fā)展，大大改變了人們出行習(xí)慣，交通出行距離迅速擴(kuò)展。 社會(huì)生活的另一面是房屋消費(fèi)行為上已出現(xiàn)了“二次置業(yè)”者，其中許多置業(yè)人士是到城市郊區(qū)選購(gòu)一套房屋，作為周末渡假之用，在城區(qū)邊緣，車行時(shí)間在40分鐘以內(nèi)的樓盤，只要環(huán)境條件和管理水平好的都成了搶手貨，甚至產(chǎn)生了一批炒房者，追捧優(yōu)質(zhì)樓盤。 同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)能力的提高，銀行按揭的幫助以及人們對(duì)身體健康的關(guān)注，都令以前感覺很遙遠(yuǎn)的山地、河灘成為方便到達(dá)的地方，這使得開發(fā)自然山水環(huán)境的居住環(huán)境有了現(xiàn)實(shí)的可行性。 （二）設(shè)計(jì)原則與指導(dǎo)思想 根據(jù)地塊特點(diǎn)和項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析，世外桃源對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出以下設(shè)計(jì)要求：保持原有地形、保護(hù)原有植被，在開發(fā)商品別墅（住宅）的同時(shí)又維護(hù)金龍湖風(fēng)景區(qū)的整體性。 人性化的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，“以人為本”注重滿足舒適、安全、方便、私密等方面的要求。 尋找適合山地形態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法，要求解決好住宅（別墅）單元面湖靠山的景觀要求。樹立建筑風(fēng)格的個(gè)性化，又同時(shí)要求和諧融合于山林。 避開湖面與地塊之間過境車道帶來的一系列不利因素。 在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)中貫穿“市場(chǎng)觀念”和“品牌戰(zhàn)略”，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合。 （三）規(guī)劃設(shè)計(jì)手法 規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)在建筑物組群空間處理方面，有別于常用的梯田式布置，大膽利用地形的高差位置變化，安排樓房（別墅）的位置與朝向，從投影平面上考慮日照要求與樓間（別墅）綠地的空間安排，在豎直方向則考慮防止建筑物之間視線阻隔與干擾，以最大限度滿足每個(gè)住戶單元有觀湖面山的兩種視覺空間。在組群平面布置上匝山勢(shì)排列，維護(hù)原有山（坡）脊輪廓線，道路布局以曲線迂回繞行，造成開敞流動(dòng)的空間感和通透的景觀面，形成融于山林，錯(cuò)落有致的山地建筑組群。 在建筑體量分布方面，將多層建筑物布置在山丘腳底，以便展現(xiàn)該類型樓房豐富多彩的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，將低層聯(lián)體別墅布置在山丘腰部，以便越過山腳的多層聯(lián)體別墅向湖面方向取景；山脊線另側(cè)，布置較矮的獨(dú)立式別墅，這樣能較好解決建筑物之間陽(yáng)光遮擋問題，嘉陵江邊的TOWNHOUSE樓層不高，利用山勢(shì)落差，不會(huì)遮擋江面景觀。 靜態(tài)交通組織 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)已超前考慮汽車保存量增大的可能性，每套別墅（含多層或聯(lián)排）平均1~2個(gè)車位。車多帶來的難題是泊車位與綠地空間的矛盾，本項(xiàng)目采用集中式或獨(dú)立式車庫(kù)的泊車形式。在部分集中式建筑物中，首層架空層作車行道和車庫(kù)兼觀景臺(tái)三種功能，減少了車行道和車庫(kù)占用綠地比率。道路采用盡端式布置，車輛在連道的首層架空層內(nèi)通行，到達(dá)目的地后，就地在車道邊的泊位?？浚藛T可下車走到觀景臺(tái)，或直接上樓。首層連廊形成了有頂?shù)能嚨篮蛙噹?kù)，便利上落車的人群，同時(shí)減少了人車相擾的機(jī)會(huì)。對(duì)外來訪客的汽車，亦考慮以停車便利性，在小區(qū)入口附近的會(huì)所俱樂部周邊設(shè)置了露天停車場(chǎng)，地面用植草磚，配以高大喬木遮擋夏日猛烈陽(yáng)光。 車道采用反光材料標(biāo)志，盡量減少車路照明，以減少車道夜間照明對(duì)住房室內(nèi)空間的干擾。 步行系統(tǒng)則兼顧考慮交通便捷與園景構(gòu)圖兩方面，步行碎石徑或穿越綠地或依傍車道，形成較活潑的道路風(fēng)格，而又避免了機(jī)動(dòng)車穿行對(duì)休閑活動(dòng)人群的干擾。 建立綠化系統(tǒng) 山地的原生植被將最大限度保留，對(duì)于必須動(dòng)土的地方，用透水建材固土，筑緩坡并以蔓生植物覆蓋，盡量少筑石擋上墻。 在建筑物首層，車道靠山的一側(cè)淺開挖，另一側(cè)懸空，下面仍保留土地和植物，并且增加攀援植物，沿立柱而上，造成立面綠化，減少立柱對(duì)整體景觀的不利影響。車道懸空一側(cè)設(shè)置花槽，栽懸垂植物，增加空中綠化的層次感，減少破土面積，培植立體綠化，故小區(qū)綠地率達(dá)60％以上。人工栽植品種方面，注意選用適合的本地物種，以求高的抗蟲抗災(zāi)能力，防止追求高價(jià)名貴植物誤將公共綠地設(shè)計(jì)為植物博覽會(huì)。 建立屏蔽系統(tǒng) 項(xiàng)目地塊雖然環(huán)境優(yōu)美，但相對(duì)于高質(zhì)素生活的要求來說，仍有許多不利因素，需要以屏蔽的手法加以隔離，以創(chuàng)造出一個(gè)適合家居生活的室內(nèi)空間。 首先是車流噪音問題，區(qū)內(nèi)外都有通行車輛，在區(qū)內(nèi)的車輛上坡時(shí)發(fā)出的噪音較大，為隔音外墻體用加氣混凝土砌塊，厚20公分，砌塊內(nèi)部的氣孔穴對(duì)聲音衰減有明顯作用。外墻表面用致密飾面層加涂料，加強(qiáng)對(duì)聲音的反射，樓房之間保留高大樹木，起吸音墻作用，外界聲音侵入戶內(nèi)的主要途徑是窗戶，本項(xiàng)目建筑選用塑鋼共擠型材，配雙層夾膠玻璃的窗戶結(jié)構(gòu)，可達(dá)到防水密閉的作用，隔音效果良好。 重慶建筑物也有保溫問題，夏季直射陽(yáng)光是重慶地區(qū)建筑設(shè)計(jì)需避免的不利因素，夏季直射陽(yáng)光的時(shí)間長(zhǎng)、強(qiáng)度大，對(duì)室內(nèi)空調(diào)電能損耗大，另外強(qiáng)烈的陽(yáng)光亦不利室內(nèi)活動(dòng)，如操作電腦或午睡等，本項(xiàng)目選用的夾層玻璃和加氣混凝土砌塊墻體可較好解決陽(yáng)光幅射問題，另外在設(shè)計(jì)坡面屋頂和窗楣的時(shí)候亦注意遮陽(yáng)的作用。住宅區(qū)內(nèi)的垃圾收集運(yùn)輸、廢水處理皆注意屏蔽處理，以減少對(duì)空氣和綠地的污染。 疏理地表水系 由于是山坡地，破土動(dòng)工之后，如不馬上處理裸土，會(huì)造成雨水沖涮，禍及保留的植被，完工后由于路面和屋面不留水，會(huì)增大地表徑流，另外山頂淺層水由于破土截流亦會(huì)引發(fā)地表逞流水的問題。 在處理方法上，盡量保護(hù)植被。破土動(dòng)工的地方，盡量用疏水材料復(fù)蓋，比如植草磚、碎石疏水槽等以減少逞流水，在小區(qū)主入口處，設(shè)置小型園景水池，碎石緩坡池底，以接納地表水，起到緩沖池作用。 創(chuàng)作山地建筑形式 因應(yīng)環(huán)保護(hù)坡的需要，區(qū)內(nèi)建筑物采用“吊腳樓”結(jié)合首層架空的設(shè)計(jì)手法，形成山地建筑物的強(qiáng)烈特色。首層作車行道，靠山邊內(nèi)側(cè)作車庫(kù)，懸空外側(cè)造成花槽觀景臺(tái)，增加亞熱帶風(fēng)情，坡面屋頂以紅瓦覆蓋，與坡地高大樹木的濃蔭交融，調(diào)配出生氣盎然的環(huán)境色彩。樓房的立面對(duì)視覺影響極大，采用綠色塑鋼窗配淺綠色夾膠玻璃、米黃色墻面，以柔和明快的色調(diào)融入山林背景。另外注重以墻面的各種構(gòu)造線條調(diào)整視覺比例，增加情趣。建筑群落順山勢(shì)自然分布，保留山脊線。各樓的朝向并無嚴(yán)格的統(tǒng)一，而是著重室內(nèi)向外的視覺景觀取向，避開了許多不利的視覺干擾。整個(gè)建筑組群與山林背景和諧融入，彼此間又錯(cuò)落有序，道路順山勢(shì)盤桓流暢，設(shè)計(jì)整體效果是動(dòng)靜相宜。 創(chuàng)造舒適的室內(nèi)空間 室內(nèi)生活空間絕非簡(jiǎn)單的幾何概念，而是由建筑藝術(shù)手法創(chuàng)造的視覺空間，和生活設(shè)備支持的功能空間。建筑師在采光景觀，氣流組織，功能分區(qū)等方面都應(yīng)十分注重運(yùn)用美學(xué)、心理學(xué)以及成功范例所提供的經(jīng)驗(yàn)．逐項(xiàng)仔細(xì)調(diào)整。機(jī)電配置方面，盡量從“舒適、安全”角度考慮，采用諸如分質(zhì)供水，壓差式中央排煙道，用戶中央空調(diào)系統(tǒng)等價(jià)格功能比合理的新技術(shù)與新產(chǎn)品。 第九章 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃就是要回答項(xiàng)目在市場(chǎng)中的位置與項(xiàng)目將要行走的方向問題。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目確立的市場(chǎng)定位，本章對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位策劃并提出相關(guān)專業(yè)意見。 一、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)世外桃源項(xiàng)目的總體技術(shù)指標(biāo)為： 總占地面積： 1500畝其中水面面積： 300畝 總建筑面積： ≦500,000m2容積率： ≦ 覆蓋率： ≦20％ 綠地率： ≧60％ 基地設(shè)計(jì)總戶數(shù) 約 5000戶 人口規(guī)模 約15000人二、項(xiàng)目用地指標(biāo)世外桃源項(xiàng)目用地指標(biāo)見下表：世外桃源項(xiàng)目用地構(gòu)成一覽表組團(tuán)項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（m178。）容積率AA1南洋樂齡公寓2506545,000A2南洋學(xué)生公寓6545,000A3南洋貴族學(xué)校12035,000BB1東籬休閑度假村16013075,000B2嘉陵高爾夫練習(xí)場(chǎng)301,500CC1歐美商業(yè)娛樂村4104025,000C2未來世紀(jì)科學(xué)公園405,000C3帕特南溫泉度假中心浪高溫泉度假村20080,000C4浪花溫泉酒店5020,000C5藍(lán)色貝利家園8017,500DD1東亞綠色運(yùn)動(dòng)場(chǎng)陶城滑草場(chǎng)海盜船熱氣球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)230601200D2維頓網(wǎng)球公園韓國(guó)旱地滑雪場(chǎng)007射擊場(chǎng)901800D3情侶別墅和落水別墅8045,000E陶?qǐng)@古城150100,000F金龍水上運(yùn)動(dòng)中心300金龍湖水面合計(jì)1500497,000三、項(xiàng)目總體布局思路總體布置主要要根據(jù)項(xiàng)目建筑物的使用功能、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及開發(fā)商的意見，并充分考慮基地的特點(diǎn)和四周環(huán)境、建筑體量等要素進(jìn)行布置。本方案只提出總平面的布置要點(diǎn)。（一）項(xiàng)目基本規(guī)劃要點(diǎn)充分考慮未來發(fā)展，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃本基地。以生態(tài)住宅的設(shè)計(jì)理念規(guī)劃該項(xiàng)目。全部按低密度別墅加以少量洋房（藍(lán)色貝利富貴家園）的設(shè)計(jì)目標(biāo)予以規(guī)劃。 中央主入口要有現(xiàn)代特色，符合重慶市作為直轄市的“綠色形象建筑的要求”。富有特色、美觀大方。基地內(nèi)圍墻以各半島的外線進(jìn)行設(shè)置?？拷?12國(guó)道的圍墻為透視式。在公路邊設(shè)5米綠化帶再設(shè)圍墻，圍墻內(nèi)設(shè)5米寬高樹綠化帶再設(shè)道路，以防塵土過多進(jìn)入基地并予以隔音。（二）總體規(guī)劃布局構(gòu)想世外桃源項(xiàng)目的設(shè)計(jì)創(chuàng)意基于對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：服務(wù)收入為中高層以上的中產(chǎn)階級(jí)和成功人士，故屬于較高級(jí)的基地社區(qū)規(guī)劃。基地的整體設(shè)計(jì)布局，采用全圍式，雙圍合式為主調(diào)，排列式、板式、集中式為點(diǎn)綴的群體組合理念與處理手法。整個(gè)基地分解為三個(gè)功能區(qū)塊（東籬半島、桃源半島和金龍湖），共計(jì)6個(gè)組團(tuán)（A、B、C、D、E、F組團(tuán)）。各組團(tuán)之間，既相互獨(dú)立，自成一體，又通過空間輪廓、建筑外觀造型的圍合，營(yíng)造成出親切和和諧的生活氣氛，獨(dú)自成勢(shì)的居住內(nèi)聚性空間環(huán)境——“共享大庭園”。又具有組團(tuán)之間的相互聯(lián)系，相互映襯，成為相互借景的有機(jī)性整體，實(shí)現(xiàn)新型山水社區(qū)鮮明特色的整體形象。各組團(tuán)之間，采用了大環(huán)形交通路網(wǎng)進(jìn)行連接，一改普通常用的平直、十字形路網(wǎng)。區(qū)內(nèi)的道路，除滿足交通外，已充分得到軟化、舒展。路網(wǎng)不再只是為交通而服務(wù)，而是與環(huán)境取得了有機(jī)聯(lián)系和相互融合。在各個(gè)圍合式組團(tuán)環(huán)境里，有歐美風(fēng)格的休閑廣場(chǎng)，結(jié)合小區(qū)項(xiàng)目形象標(biāo)志的主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及多處進(jìn)行主題設(shè)計(jì)的，通向住客會(huì)所、公共文體活動(dòng)區(qū)的“樹林綠色步行街”，以及一條近千米兩側(cè)各有15米寬，專門種植了樹木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，“地中海風(fēng)情的東蘺大道”，供區(qū)內(nèi)漫步、休閑之用。整個(gè)基地的發(fā)展都有完善的支路與干道接駁。環(huán)區(qū)小路與中央大道——東蘺大道繞基地接駁。各組團(tuán)小區(qū)又有各自獨(dú)立的區(qū)內(nèi)道路自成體系。半島與湖、半島與半島之間都有科學(xué)合理的規(guī)劃道路與之連接，使之車行道和人行道自然分開、自然分合。使整個(gè)基地的車行道和人行道暢通無阻。