重慶金科云湖天都項目策劃框架性思路-預覽頁
【正文】 大西區(qū)而言，目前整體市場仍呈現(xiàn)出求大于供的態(tài)勢，近期開出的駿逸新視界、綠韻康城、國窖明城、渝洲新城、晉愉 晉愉綠島和廣廈城規(guī)模大，但做得相當粗糙。云湖天都 廣廈城 金科 金科 金科 不同的是，天湖美鎮(zhèn)頂躍相對滯銷，而中央美地卻非常暢銷；細心比較，我們發(fā)現(xiàn)，天湖美鎮(zhèn)余下的頂躍面積在 200M2左右，總價在 90萬左右，而中央美地頂躍最大在 180M2左右，總價在 70萬左右，而且在定價上，采用了單價反而要比平層低的策略。 金科 金科 金科 地塊總體呈現(xiàn) “ 一線三面兩點 ” 的物征。云湖天都 335標高臺地 金科 云湖天都 345標高臺地 金科 云湖天都 三、現(xiàn)時交通狀況 周邊道路密集，以火炬大道為主干道，與迎賓大道，創(chuàng)業(yè)大道和陳庹路縱橫交錯。云湖天都 火炬大道 金科 云湖天都 ?向東： 楊家坪步行街 通達范圍： 本案 ?鳳天路至沙坪壩區(qū) ?沿陳庹路至大渡口區(qū)沿途經(jīng)過雙山社區(qū) ?通往楊家坪地區(qū)，延伸至南岸區(qū) ?沿陳庹路至石橋鋪高新區(qū) ?【 車行 15分鐘生活圈 】 ?向南： 大渡口九宮廟 ?向西： 沙坪壩三角碑 7公里 ?向北： 石橋鋪轉(zhuǎn)盤 5公里（經(jīng)陳家坪） 分析： 良好的通達性 促使本項目客戶群，不僅僅局限于九龍園區(qū)內(nèi)。云湖天都 四、現(xiàn)時市政配套情況及資源利用 金科 云湖天都 巴國城 商業(yè)資源 金科 力爭到 2022年科工貿(mào)收入達到 80億元，高新技術產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到 10億元，形成基礎設施基本完善、高新技術產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模、整體形象良好的示范區(qū)。云湖天都 仿明清建筑的巴國城商業(yè)項目占地 250畝，預計 2022年 10月正式營業(yè)。 重大 實施節(jié)點預期 金科 規(guī)劃中與火炬大道平行的新區(qū)大道，預計在 2022年完工，建成之后將減弱火炬大道的交通壓力，減弱項目臨火炬大道噪聲影響。云湖天都 基礎客戶群 【 分布區(qū)域 】 ：楊家坪、二郎科技新城、九龍園區(qū)等。 【 消費特點 】 ：希望在離工作地點較便捷的地方有自己的居所；追求品質(zhì)和身份的認同，但又不會太張揚（就算有錢，也不會買別墅）；戶型需求呈兩極分化，一部分約在 100130平米之間，一部分在 150平米以上。大多屬高知人群，年齡在 28— 40歲之間。云湖天都 爭取客戶群 【 分布區(qū)域 】 ：沙坪壩、渝中其他片區(qū)、南岸靠鵝公巖片區(qū)、江津 /永川進城臵業(yè)客戶、上海 /浙江投資客、本地投資客等 【 人群特點 】 ：個體工商戶 /企業(yè)管理及高級技術人員 /政府高級公務員等。 金科 目標客戶群相對優(yōu)越的生活 ， 是以超長時間工作為前提 ， 以承擔更大工作壓力及更高工作強度為代價的 。云湖天都 抓住目標客戶正在顯現(xiàn)的身心需求，大打“生態(tài)”牌，全面提升居住的價值。云湖天都 三、項目主力物業(yè)產(chǎn)品理念 金科 云湖天都 金科 云湖天都 金科 云湖天都 規(guī)劃布局要點提示 為弱化對視，樓間距最窄不低于 20米，而且樓體盡可能錯開排列 ； 中央美地透視效果圖 金科 云湖天都 洋房物業(yè)部分容積率盡可能保持在 。云湖天都 美式 1+5鄉(xiāng)村洋房（略帶休閑味） 金科 云湖天都 美式風格的特點在于： 色彩對比強烈，線條簡潔明快，非常符合重慶的心里偏好。云湖天都 另： 所謂 1+5，為躍式為首二層，三層及三層以上全為平層。 金科 云湖天都 北部新區(qū)參考項目： 天湖美鎮(zhèn)主力戶型總價在 6070萬之間， 中央美地主力戶型總價在 4560之間， 奧林匹克花園總價在 3545萬 之間； 金科 還原到戶型面積上則為套內(nèi) 100130平方米。云湖天都 具體戶型配比如下： 170平米五房： 20% 130平米四房： 20% 120平米三房： 20% 110平米三房： 20% 90平米兩房： 20% 金科 云湖天都 具體戶型配比如下： （一梯六戶或八戶） 90平米左右緊湊型三房占有 30% 70平米左右緊湊型兩房占 30% 50平米左右一房一廳占 40% 金科 三明設計 金科 云湖天都 八、園林風格及亮點營造建議 金科 云湖天都 點綴各種美式鄉(xiāng)村園藝小品，盡可能地營造休閑味 金科 云湖天都 綜上所述，我們將把倚綠山莊打造成為： 以超前的生態(tài)健康居住理念，五重復合生態(tài)體系，全新的 “ 鄉(xiāng)村洋房 ” 概念，以及超寬樓間距，無極視野，戶戶花園，1400畝外部生態(tài)景觀，高品位的精致生態(tài)園林，以及特有的美式坡地建筑形態(tài)等，全面領跑西城樓市，成為西城樓市第一盤。 金科 金科 云湖天都 集中商業(yè)首層平面布局示意 建筑體 建筑體 建筑體 建筑體 車輛回旋帶 金科 云湖天都 室內(nèi)形象示意圖 金科 一期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 開發(fā)面積：約 9萬平米； 開發(fā)物業(yè)：高層 6萬平米，約 750套， 小高層 2萬平米，約 150套， 火炬大道臨街商業(yè) 1萬平米； 相關配置：地下停車場，臨火炬大道底二層 商業(yè)。云湖天都 開發(fā)面積：約 4萬平米； 開發(fā)物業(yè)：全部商業(yè)； 相關配置：大型地面停車場； 操作要點：先尋求定單地產(chǎn)可能，如不能則改為 底二層建臨街商業(yè)，塔樓則建高層。云湖天都 第四部分：項目經(jīng)濟分析 金科 云湖天都 二、開發(fā)成本效益預測 金科 云湖天都 毛利潤： 億元 = 毛利率 : 總毛利為 : 金科 云湖天都 土地及配套費： 29703萬元 （其中土地費用 26000萬元、配套費用、 2310萬元、人防費 280萬元） 工程安裝園林費： 26678萬元 營銷費： 3560萬元 財務管理費用： 6112萬元 稅費： 6382萬元 規(guī)劃許可證照費及其它不可預見費： 655萬元 總計： 73090萬元 開發(fā)成本估算 金科 云湖天都 謝謝！
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