重慶金科云湖天都項(xiàng)目策劃框架性思路(文件)
【正文】 科 彩云湖工程是桃花溪二期治理重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì) 2022年形成。云湖天都 二郎開發(fā)區(qū)內(nèi)的留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園已動工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2022年下半年正式開園。云湖天都 一、目標(biāo)市場定位 金科 家庭月收入在 6000以上（包括顯性和隱性收入）。 【 人群特點(diǎn) 】 ：個體工商戶 /企業(yè)管理及高級技術(shù)人員 /政府高級公務(wù)員等。 重點(diǎn)拓展區(qū)域：石橋鋪高新區(qū) 金科 云湖天都 另一個必須清晰界定的層面： 由于項(xiàng)目所能強(qiáng)度輻射的區(qū)域整體購買力同北部新區(qū)相比，還是要弱一些，故我們鎖定的人群不能只局限在中產(chǎn)及中產(chǎn)以上的階層，為形成項(xiàng)目的快速銷售，我們必須擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面，以中產(chǎn)為基礎(chǔ)，向下趨向于中間階層，畢竟這才是房地產(chǎn)最主力的消費(fèi)市場。 他們平時這樣休閑：旅游 、 讀書 、 聽音樂 、 看影碟 、 會朋友 、 體育健身等 。云湖天都 二、項(xiàng)目主題定位 金科 云湖天都 五重復(fù)合生態(tài)體系： A） 1400畝生態(tài)公園 B）坡地原生植被 C）活性水體 D）前庭后院 E）空中露臺、入戶花園 項(xiàng)目主題定位實(shí)施 金科 云湖天都 生態(tài)洋房 情景洋房 參考概念： 金科 云湖天都 （六）綠：植被覆蓋率不低于 40% （七）凈：空氣潔凈指數(shù)不低于 80%，空氣負(fù)離子含量不低于 1000/CM3 （八）透：明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光率100%；室內(nèi)外的融合度不能低于 20% （九）通：通風(fēng)對流達(dá)到空氣流動率不能低于 90% （十）大：大景觀，大視野，開闊度不低于 1000米 金科 規(guī)劃布局總體原則 金科 云湖天都 停車庫盡可能分散到樓體各幢，洋房物業(yè)以半地下陽光車庫為主； 金科 云湖天都 五、建筑風(fēng)格建議 金科 云湖天都 金科 金科 云湖天都 再者： 錯層結(jié)構(gòu)經(jīng)過幾年的市場實(shí)踐，其弱點(diǎn)已逐漸被市場所認(rèn)識，故建議本項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)上回歸平層結(jié)構(gòu)。 金科 云湖天都 因此，我們建議本項(xiàng)目洋房的總價控制的最佳范圍為 4050萬。云湖天都 四層：套內(nèi) 120平米左右（帶不低于 20平米露臺） 總價： 50萬左右 五層：套內(nèi) 110平米左右（帶不低于 15平米入戶花園） 總價： 45萬左右 六層：套內(nèi) 90平米左右（帶小露臺及不低于30平米屋頂花園） 總價： 40萬左右 金科 金科 首層和頂層可考慮設(shè)陽光花房。云湖天都 魯能星城坡地底躍戶型平面圖 金科 云湖天都 營建 12米的水體意景瀑布，另令其成為社區(qū)一大景觀亮點(diǎn) 金科 云湖天都 山頂會所 金科 云湖天都 沿蟠龍大道以中高檔特色餐飲，中高樓休閑娛樂為主，設(shè)內(nèi)街，變半邊街為內(nèi)街步行街格局，建筑風(fēng)格偏向美式，樓高兩層，臨湖面進(jìn)深 15米，兩邊開門，靠山面進(jìn)深 12米，均為開間 8米。云湖天都 靠火炬大道以集中商業(yè)和臨街商業(yè)相結(jié)合，以集中商業(yè)為主體的形式，定位于家居裝飾材料市場；并于操作中提前與國內(nèi)外大型建材超市洽談，尋求部分定單地產(chǎn)的可能。 金科 云湖天都 臨街形象示意圖 金科 云湖天都 開發(fā)面積：約 6萬平米； 開發(fā)物業(yè)：純鄉(xiāng)村洋房，約 450套； 相關(guān)配置：銷售中心、路口綠化廣場、山頂 公園、中心景觀帶全部建成，并 保證看房通道及景觀通道的暢通， 臨湖商業(yè)預(yù)留用地臨時綠化。 二期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 四期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 金科 云湖天都 其他配套設(shè)施： 鄉(xiāng)村洋房容積率：約 其他容積率：約 綠地率： 45% 總戶數(shù)：約 2100戶 停車位： 800個（不含商業(yè)） 金科 云湖天都 土地及配套費(fèi)： 29703萬元 （其中土地費(fèi)用 26000萬元、配套費(fèi)用 3423萬元、人防費(fèi)280萬元） 工程安裝園林費(fèi)： 35178萬元 營銷費(fèi)： 4360萬元 財(cái)務(wù)管理費(fèi)用： 6112萬元 稅費(fèi)： 7732萬元 規(guī)劃許可證照費(fèi)及其它不可預(yù)見費(fèi)： 725萬元 總計(jì)： 83085萬元（詳表另附） 開發(fā)成本估算 金科 云湖天都 則 —— 銷售總收入為： 商業(yè) 7萬 X5000元 = 洋房 15萬 X3600元 = 總計(jì) 金科 金科 云湖天都 總成本為 : 78287萬元 總毛利為 :8900073090=15910萬元 毛利率 : 15910/ 73090X100%=22% 金科 云湖天都 最后，讓我們換一個思路來測算一下： 金科 云湖天都 花園洋房建筑面積均價 3600元 /平方米（套內(nèi) 4000元 /平方米） 高層住房建筑面積均價 2600元 /平方米（套內(nèi) 3200元 /平米） 商業(yè)建筑面積均價 5000元 /平方米 車庫建筑面積均價 2022元 /平方米 銷售價格預(yù)測： 金科 云湖天都 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)預(yù)設(shè) 金科 機(jī)動用地開發(fā)戰(zhàn)略 金科 三期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 銷售中心示意圖 金科 云湖天都 十、項(xiàng)目分期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 內(nèi)街形象示意圖 金科 云湖天都 集中商業(yè) 8米柱網(wǎng)，大開間，銷售時再分割有小單位。云湖天都 金科 金科 云湖天都 九、相關(guān)功能配套建議 金科 云湖天都 秉持自然、生態(tài)的風(fēng)格，盡可能呈現(xiàn)坡地原生植被的感覺，杜絕裸露高切坡 金科 云湖天都 天湖美鎮(zhèn)戶型平面圖 金科 云湖天都 七、戶型亮點(diǎn)建議 金科 云湖天都 4050萬的單位：占 60% 55萬的單位：占 20% 75萬的單位：占 20% 金科 金科 云湖天都 西部片區(qū)參考項(xiàng)目： 晉愉 云湖天都 六、戶型配比建議 金科 這樣做的原因是因?yàn)槭锥右蚨傅馗卟詈髠?cè)無法通風(fēng)光，唯有以地面大花園提升其吸引力。 金科 云湖天都 金科 金科 云湖天都 隨形就勢，最大限度地減少土石方量，一方面節(jié)約成本，另一方面也支持項(xiàng)目生態(tài)主題概念； 金科 云湖天都 四、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 金科 云湖天都 然后，我們將
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