重慶金科云湖天都項(xiàng)目策劃框架性思路(文件)
【正文】 科 彩云湖工程是桃花溪二期治理重點(diǎn)工程，預(yù)計(jì) 2022年形成。云湖天都 二郎開發(fā)區(qū)內(nèi)的留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園已動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2022年下半年正式開園。云湖天都 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 金科 家庭月收入在 6000以上（包括顯性和隱性收入）。 【 人群特點(diǎn) 】 ：個(gè)體工商戶 /企業(yè)管理及高級(jí)技術(shù)人員 /政府高級(jí)公務(wù)員等。 重點(diǎn)拓展區(qū)域：石橋鋪高新區(qū) 金科 云湖天都 另一個(gè)必須清晰界定的層面： 由于項(xiàng)目所能強(qiáng)度輻射的區(qū)域整體購(gòu)買力同北部新區(qū)相比，還是要弱一些，故我們鎖定的人群不能只局限在中產(chǎn)及中產(chǎn)以上的階層，為形成項(xiàng)目的快速銷售，我們必須擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面，以中產(chǎn)為基礎(chǔ)，向下趨向于中間階層，畢竟這才是房地產(chǎn)最主力的消費(fèi)市場(chǎng)。 他們平時(shí)這樣休閑：旅游 、 讀書 、 聽音樂 、 看影碟 、 會(huì)朋友 、 體育健身等 。云湖天都 二、項(xiàng)目主題定位 金科 云湖天都 五重復(fù)合生態(tài)體系： A） 1400畝生態(tài)公園 B）坡地原生植被 C）活性水體 D）前庭后院 E）空中露臺(tái)、入戶花園 項(xiàng)目主題定位實(shí)施 金科 云湖天都 生態(tài)洋房 情景洋房 參考概念： 金科 云湖天都 （六）綠：植被覆蓋率不低于 40% （七）凈：空氣潔凈指數(shù)不低于 80%，空氣負(fù)離子含量不低于 1000/CM3 （八）透：明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光率100%；室內(nèi)外的融合度不能低于 20% （九）通：通風(fēng)對(duì)流達(dá)到空氣流動(dòng)率不能低于 90% （十）大：大景觀，大視野，開闊度不低于 1000米 金科 規(guī)劃布局總體原則 金科 云湖天都 停車庫(kù)盡可能分散到樓體各幢，洋房物業(yè)以半地下陽(yáng)光車庫(kù)為主； 金科 云湖天都 五、建筑風(fēng)格建議 金科 云湖天都 金科 金科 云湖天都 再者： 錯(cuò)層結(jié)構(gòu)經(jīng)過幾年的市場(chǎng)實(shí)踐，其弱點(diǎn)已逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)識(shí)，故建議本項(xiàng)目在建筑結(jié)構(gòu)上回歸平層結(jié)構(gòu)。 金科 云湖天都 因此，我們建議本項(xiàng)目洋房的總價(jià)控制的最佳范圍為 4050萬(wàn)。云湖天都 四層：套內(nèi) 120平米左右（帶不低于 20平米露臺(tái)） 總價(jià)： 50萬(wàn)左右 五層：套內(nèi) 110平米左右（帶不低于 15平米入戶花園） 總價(jià)： 45萬(wàn)左右 六層：套內(nèi) 90平米左右（帶小露臺(tái)及不低于30平米屋頂花園） 總價(jià)： 40萬(wàn)左右 金科 金科 首層和頂層可考慮設(shè)陽(yáng)光花房。云湖天都 魯能星城坡地底躍戶型平面圖 金科 云湖天都 營(yíng)建 12米的水體意景瀑布，另令其成為社區(qū)一大景觀亮點(diǎn) 金科 云湖天都 山頂會(huì)所 金科 云湖天都 沿蟠龍大道以中高檔特色餐飲，中高樓休閑娛樂為主，設(shè)內(nèi)街，變半邊街為內(nèi)街步行街格局，建筑風(fēng)格偏向美式，樓高兩層，臨湖面進(jìn)深 15米，兩邊開門，靠山面進(jìn)深 12米，均為開間 8米。云湖天都 靠火炬大道以集中商業(yè)和臨街商業(yè)相結(jié)合，以集中商業(yè)為主體的形式，定位于家居裝飾材料市場(chǎng)；并于操作中提前與國(guó)內(nèi)外大型建材超市洽談，尋求部分定單地產(chǎn)的可能。 金科 云湖天都 臨街形象示意圖 金科 云湖天都 開發(fā)面積：約 6萬(wàn)平米； 開發(fā)物業(yè)：純鄉(xiāng)村洋房，約 450套； 相關(guān)配置：銷售中心、路口綠化廣場(chǎng)、山頂 公園、中心景觀帶全部建成，并 保證看房通道及景觀通道的暢通， 臨湖商業(yè)預(yù)留用地臨時(shí)綠化。 二期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 四期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 金科 云湖天都 其他配套設(shè)施： 鄉(xiāng)村洋房容積率：約 其他容積率：約 綠地率： 45% 總戶數(shù)：約 2100戶 停車位： 800個(gè)（不含商業(yè)） 金科 云湖天都 土地及配套費(fèi)： 29703萬(wàn)元 （其中土地費(fèi)用 26000萬(wàn)元、配套費(fèi)用 3423萬(wàn)元、人防費(fèi)280萬(wàn)元） 工程安裝園林費(fèi)： 35178萬(wàn)元 營(yíng)銷費(fèi)： 4360萬(wàn)元 財(cái)務(wù)管理費(fèi)用： 6112萬(wàn)元 稅費(fèi)： 7732萬(wàn)元 規(guī)劃許可證照費(fèi)及其它不可預(yù)見費(fèi)： 725萬(wàn)元 總計(jì)： 83085萬(wàn)元（詳表另附） 開發(fā)成本估算 金科 云湖天都 則 —— 銷售總收入為： 商業(yè) 7萬(wàn) X5000元 = 洋房 15萬(wàn) X3600元 = 總計(jì) 金科 金科 云湖天都 總成本為 : 78287萬(wàn)元 總毛利為 :8900073090=15910萬(wàn)元 毛利率 : 15910/ 73090X100%=22% 金科 云湖天都 最后，讓我們換一個(gè)思路來(lái)測(cè)算一下： 金科 云湖天都 花園洋房建筑面積均價(jià) 3600元 /平方米（套內(nèi) 4000元 /平方米） 高層住房建筑面積均價(jià) 2600元 /平方米（套內(nèi) 3200元 /平米） 商業(yè)建筑面積均價(jià) 5000元 /平方米 車庫(kù)建筑面積均價(jià) 2022元 /平方米 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)： 金科 云湖天都 一、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)預(yù)設(shè) 金科 機(jī)動(dòng)用地開發(fā)戰(zhàn)略 金科 三期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 銷售中心示意圖 金科 云湖天都 十、項(xiàng)目分期開發(fā)戰(zhàn)略 金科 云湖天都 內(nèi)街形象示意圖 金科 云湖天都 集中商業(yè) 8米柱網(wǎng)，大開間，銷售時(shí)再分割有小單位。云湖天都 金科 金科 云湖天都 九、相關(guān)功能配套建議 金科 云湖天都 秉持自然、生態(tài)的風(fēng)格，盡可能呈現(xiàn)坡地原生植被的感覺，杜絕裸露高切坡 金科 云湖天都 天湖美鎮(zhèn)戶型平面圖 金科 云湖天都 七、戶型亮點(diǎn)建議 金科 云湖天都 4050萬(wàn)的單位：占 60% 55萬(wàn)的單位：占 20% 75萬(wàn)的單位：占 20% 金科 金科 云湖天都 西部片區(qū)參考項(xiàng)目： 晉愉 云湖天都 六、戶型配比建議 金科 這樣做的原因是因?yàn)槭锥右蚨傅馗卟詈髠?cè)無(wú)法通風(fēng)光，唯有以地面大花園提升其吸引力。 金科 云湖天都 金科 金科 云湖天都 隨形就勢(shì)，最大限度地減少土石方量，一方面節(jié)約成本，另一方面也支持項(xiàng)目生態(tài)主題概念； 金科 云湖天都 四、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 金科 云湖天都 然后，我們將
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