【正文】 的絕佳場(chǎng)所。目前，東麗湖地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段，部分具有前瞻眼光的置業(yè)者已經(jīng)開始關(guān)注這一區(qū)域。而該地區(qū)的潛在資源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水錦標(biāo)賽和嘉年華兩項(xiàng)國際大事同時(shí)落于該地，這不能不說明地區(qū)的重要價(jià)值。以湖為中心不是沒有可能。在杭州，由于價(jià)格奇高，臨西湖而住已經(jīng)成為普通人難以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。而在天津未來可能的中心，正潛藏著一個(gè)面積相當(dāng)于西湖一個(gè)半的東麗湖。住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)二戰(zhàn)后，西方老城市以地鐵和高速公路為基礎(chǔ)，出現(xiàn)住宅大規(guī)模郊區(qū)化，區(qū)別于別墅和單元住宅的郊外小住宅(低層、低密度)成為小資產(chǎn)階層的居住方式。90年代初期，中國較發(fā)達(dá)的大城市北京、上海、廣州相繼出現(xiàn)住宅城郊化。針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)以大規(guī)模小住宅為發(fā)展概念的項(xiàng)目都獲得較大成功，較為代表的有廣州的祈福新村、碧桂園和上海的錦秋加州項(xiàng)目。因此隨著天津的城市發(fā)展，住宅郊區(qū)化將會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，東麗湖正好迎來非常好的發(fā)展機(jī)會(huì)。東麗湖項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)（1）項(xiàng)目2大優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：具備良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)直隸天津未來最具活力的濱海新區(qū)行政區(qū)劃；東麗湖地區(qū)與京、津、塘的交通網(wǎng)絡(luò)基本成型；自然環(huán)境十分優(yōu)越，附近地區(qū)無工業(yè)項(xiàng)目，空氣、水體、土壤均沒有受到污染。優(yōu)勢(shì)二：生態(tài)環(huán)境好東麗湖位于天津市七個(gè)生態(tài)自然保護(hù)區(qū)和天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)之一的東麗區(qū)東麗湖溫泉度假旅游區(qū)內(nèi)，是為農(nóng)業(yè)灌溉而人工開挖的水庫，蓄水量2200萬立方米，湖岸周長(zhǎng)12公里，（）。具有特色的湖區(qū)景觀，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。（2）項(xiàng)目2劣勢(shì)劣勢(shì)一：位置遠(yuǎn)離市區(qū)，周邊配套不成熟距離外環(huán)路8公里，周邊有正在興建的天津空港工業(yè)區(qū)，但是就目前的環(huán)境來看不成熟，缺少配套設(shè)施，就交通來講，通往外環(huán)有一條新修的快速路，（2005 年剛通車）但是沒有地鐵通往。劣勢(shì)二：市場(chǎng)發(fā)展程度不夠成熟目前天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相比前幾年有所進(jìn)步，但離市場(chǎng)的真正成熟還有一段距離，項(xiàng)目所處的地塊離市區(qū)較遠(yuǎn)，面積又大，要消耗到這么大面積的住宅體量，項(xiàng)目還需要一定的時(shí)間來培育這個(gè)市場(chǎng)。三、項(xiàng)目定位——建筑生態(tài)新市鎮(zhèn)面對(duì)一個(gè)占地4095畝，擁有良好的生態(tài)資源項(xiàng)目，想要給其定位是件困難的事。萬科對(duì)東麗湖項(xiàng)目經(jīng)過了5年的揣摩，最終確定了建筑一個(gè)集居住、教育、旅游、休閑為一體的生態(tài)新市鎮(zhèn)。項(xiàng)目總體定位萬科在2000年取得東麗湖的土地，但是由于2000年天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于較為初級(jí)的階段，市場(chǎng)的發(fā)育程度遠(yuǎn)不如現(xiàn)在。周邊的交通及市政配套極其不完善，客戶對(duì)項(xiàng)目位置的認(rèn)知、對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知、對(duì)價(jià)格的認(rèn)知都不如現(xiàn)在理性和成熟，萬科沒有把握啟動(dòng)市場(chǎng)。直到2003年底，天津明確了城市東擴(kuò)、大力發(fā)展濱海新區(qū)的戰(zhàn)略，明確了開發(fā)區(qū)西區(qū)和空港物流加工區(qū)的清晰規(guī)劃和定位，并把東麗湖區(qū)域劃入七里?！簏S堡生態(tài)濕地保護(hù)區(qū)，萬科東麗湖才最終確定了規(guī)劃思路：即以生態(tài)為主線，以新城市主義思想為核心。項(xiàng)目總體定位為：計(jì)劃在8 10 年內(nèi)建設(shè)成為一個(gè)集居住、教育、旅游、休閑為一體的功能齊全完整的綜合性新市鎮(zhèn)。產(chǎn)品定位：建筑形式多樣化由于天津已明確了東向發(fā)展計(jì)劃，東部形成“新市鎮(zhèn)”的趨勢(shì)將逐步顯現(xiàn)，多樣化的居住缺口已經(jīng)形成。對(duì)旁邊兩大經(jīng)濟(jì)新區(qū)來說，高品質(zhì)社區(qū)的需求更是毋庸置疑。因此，為滿足多種收入階層的需求，復(fù)合型建筑規(guī)劃必不可少。再者目前國家已嚴(yán)控可建設(shè)用地的批用，土地資源十分緊張。此時(shí)如果在這四千余畝的地面上全部蓋上別墅，那將是一種嚴(yán)重的浪費(fèi)。另外，臨湖居住的生活狀態(tài)本不多得，它應(yīng)屬于大多數(shù)人，實(shí)現(xiàn)臨湖生活的分享，也是萬科體現(xiàn)自身社會(huì)價(jià)值的一面。最后為了提高居住的生態(tài)性，在規(guī)劃中，萬科期望盡可能地保留原有水景，并在此基礎(chǔ)上建林蔭大路和人工濕地。同時(shí)，低密度又是萬科一貫堅(jiān)持的產(chǎn)品特色，在這樣的條件下還要保證容積率，多層建筑和高層建筑就成為了必不可少的產(chǎn)品形式。綜合以上原因，萬科東麗湖項(xiàng)目將產(chǎn)品定位為：建筑形式多樣化的北歐風(fēng)情產(chǎn)品。別墅、板式小高層、塔式高層、低層住宅、街坊多層等多種產(chǎn)品同存?？蛻舳ㄎ挥捎跂|麗湖萬科項(xiàng)目地塊處于天津市和天津?yàn)I海新區(qū)的中間位置。隨著天津市產(chǎn)業(yè)東移策略的執(zhí)行，東麗湖地區(qū)的產(chǎn)業(yè)走廊地位將更加重要。因此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要定位為：以天津本土居民為主，小量來自北京等外省市地區(qū)。由于東麗湖項(xiàng)目體量，因此社區(qū)人群將大致分為三大類：第一類客戶群：居住者東麗湖萬科城社區(qū)的居民是中到中上收入的人群，有行政管理人員、當(dāng)?shù)亟?jīng)營者等，年齡集中在3050 歲，除此之外，社區(qū)對(duì)退休、半退休人員及年輕創(chuàng)業(yè)者和他們的家庭也有很大吸引力。第二類客戶群：度假旅游者東麗湖是附近城市居民的周末度假地，一年四季旅游者來此享受寧靜的鄉(xiāng)間生活。社區(qū)重視健康、保健、自然和休閑，富有休閑度假的氛圍，為周圍城市居民提供了一個(gè)獨(dú)特的去處。第三類客戶群：在東麗湖工作的人群■醫(yī)療保健、教育、藝術(shù)、文化及溫泉、旅館、餐館的經(jīng)營者及職員、商店主、娛樂專家及行政管理者；■大批高科技產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員；■社區(qū)將順應(yīng)當(dāng)今潮流，形成在家辦公的模式，利用通訊技術(shù)的最新成果，通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。四、項(xiàng)目規(guī)劃——構(gòu)建中國首例生態(tài)社區(qū)東麗湖萬科城結(jié)合了近現(xiàn)代的新城市主義設(shè)計(jì)思潮影響，著力融合城市可以掌握的自然生態(tài)資源（區(qū)位、土地、山丘、河湖、樹木等）和具有使用價(jià)值的人力作用資產(chǎn)（道路、橋梁、車船等）作為運(yùn)營的基礎(chǔ)資本，在規(guī)劃上解決實(shí)際生產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展模式。規(guī)劃理念：生態(tài)居住區(qū)東麗湖及周邊區(qū)域是一塊難得的自然原生態(tài)地塊，按照萬科的計(jì)劃是，在東麗湖畔4095畝土地上大規(guī)模開發(fā)生態(tài)居住區(qū)，建成有濕地、水系、野鳥、溫泉的生態(tài)居住區(qū)，成為對(duì)華北地區(qū)乃至全國的先例，作為可持續(xù)性發(fā)展的生態(tài)社區(qū)在中國率先實(shí)踐之一。因此，萬科東麗湖項(xiàng)目將“經(jīng)筑文脈”、“優(yōu)秀小區(qū)的基本要素”和“良好的城市形態(tài)”三個(gè)設(shè)計(jì)思想結(jié)合在一起。依據(jù)土地原有的特點(diǎn)和周邊環(huán)境的影響，基于新市鎮(zhèn)建設(shè)計(jì)劃及原則，最終形成一個(gè)具有底蘊(yùn)、經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的優(yōu)秀小區(qū)。（1）規(guī)劃理念之一：一切以環(huán)境作為先決條件東麗湖所采用的設(shè)計(jì)手法最根本的一點(diǎn)是對(duì)地塊建筑文脈的透徹理解，萬科通過對(duì)東麗湖環(huán)境的考察研究，對(duì)地塊進(jìn)行了解，在開發(fā)上遵循了生態(tài)社區(qū)的開發(fā)原則：先看哪些地方值得保存，再?zèng)Q定建筑用地的選址，最大限度地保持原有自然形態(tài)，減少人為改造的成分，維護(hù)原有生態(tài)系統(tǒng)，一切以環(huán)境作為先決條件。（2）規(guī)劃理念之二：保持并改善原居住地生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)城萬科東麗湖生態(tài)居住區(qū)借鑒國外新理念，其中主要是借鑒美國錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)和澳大利亞哈利法克斯生態(tài)城的開發(fā)模式。①借鑒錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)臨湖而居的開發(fā)模式錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)位于美國佛羅里達(dá)州，是美國當(dāng)代十個(gè)典范住宅社區(qū)之一。居住區(qū)周邊有4700英畝的自然保護(hù)區(qū)，保護(hù)那些瀕臨滅絕的生物，實(shí)際開發(fā)區(qū)域只占整體的1/3，其余區(qū)域則被修建成開放式廣場(chǎng)、自然保護(hù)區(qū)和濕地緩沖帶，它的定居型住宅大多臨湖而建。借鑒錫萊瑞辛生態(tài)居住區(qū)的開發(fā)模式，萬科對(duì)于4095畝中的218畝沼澤地和1046畝魚塘不是加以填平建房，而是將其中的濕地帶適度保護(hù)，成為該項(xiàng)目寶貴的生態(tài)資源。形成“居住區(qū)＋自然保護(hù)濕地”的開發(fā)模式，直至最后居住區(qū)建成后，也要保留一塊濕地，在居住區(qū)內(nèi)興建水面水體景觀，將與濕地連成濕地水系系統(tǒng)，讓濕地水體景觀成為居住區(qū)與濕地的聯(lián)結(jié)點(diǎn)和受益點(diǎn)。②借鑒哈利法克斯生態(tài)城自然是生態(tài)的開發(fā)模式哈利法克斯生態(tài)城是澳大利亞第一例生態(tài)城市，它提出生態(tài)城開發(fā)模式，主要是恢復(fù)退化的土地、適應(yīng)生物區(qū)，開發(fā)模式與景觀、土地固有形式相適應(yīng)，保護(hù)現(xiàn)存的生態(tài)特征。創(chuàng)造安全、健康的居住、工作和休閑空間。萬科東麗湖生態(tài)居住區(qū)將借鑒哈利法克斯生態(tài)城的開發(fā)理念，開發(fā)中將圍繞“自然生態(tài)、健康運(yùn)動(dòng)、涉外”主題，保護(hù)現(xiàn)有的濕地、水系、水鳥、原生植被和鄉(xiāng)土植被、溫泉等生態(tài)資源，并加以適度開發(fā)利用。（3）規(guī)劃理念之三：增添時(shí)尚新生活元素汲取并采用了北美在住宅小區(qū)建設(shè)方面的最新設(shè)計(jì)思想——“城市新生活”，更新喚起人們對(duì)建設(shè)精彩持久的住宅小區(qū)的熱情。規(guī)劃設(shè)計(jì)萬科東麗湖進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，考慮每一家庭成員同周邊自然生物、社會(huì)關(guān)系、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、資訊信息等之間所達(dá)成的融洽尺度，在整套方案中，耗費(fèi)三年推敲關(guān)于宏觀、生態(tài)、復(fù)合、國際、人文的細(xì)節(jié)