重慶金科云湖天都項目策劃框架性思路(已修改)
2025-01-20 03:50 本頁面
【正文】 金科○云湖天都（暫名 ） 項目策劃框架性思路 金科 云湖天都 鑒于本項目容積率的限制，以及與綠韻康城形成差異化定位的戰(zhàn)略需要，本項目必須以花園洋房為主體。故本報告以此為大前提，僅定向研究項目主題定位、戶型配比、項目功能配置及商業(yè)部分的定位。 金科 云湖天都 同類型物業(yè)市場競爭的激烈 區(qū)域市場對價格的低預期 以及項目本身的高成本 將迫使我們必須營造不一樣的花園洋房 將迫使我們必須營造不一樣的洋房社區(qū) 金科 云湖天都 第一部分：背景分析 金科 云湖天都 一、重慶房地產(chǎn)市場近期發(fā)展概況 金科 云湖天都 今年 19月，全市新開工房屋面積為 萬平方米，僅比去年同期增長 %。其中，住宅新開工面積為 ，辦公樓新開工面積為 ，商業(yè)用房新開工面積為。（ 明年預計新開工面積將可能出現(xiàn)負增長 ） 2022年 110月份主城區(qū)商品房成交均價 2322元 /平方米，同比增長 %（ 全國增幅第四） 。 經(jīng)濟適用房成交放量較大，面積、金額同比上升 %和 %；別墅、高檔公寓市場放量面積下降 %,但交易金額顯著上升（ 表明單價上升 ）。 金科 云湖天都 2022年 110月份主城區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓面積，轉(zhuǎn)讓金額 ，同比增長26%、 %，交易房型以二房、三房為主。（ 三級市場的活躍，必將推動二次 /三次臵業(yè)的放量 —— 中高檔，這也是今年推動樓價上升的重要原因之一 ） 2022年，中高端市場明顯表現(xiàn)出對花園洋房的偏好，花園洋房供應量和成交量均出現(xiàn)了空前增長；其中以天湖美鎮(zhèn)（賣湖賣花園 /露臺）、奧林匹克花園（賣配套）、中央美地（賣英倫風情）、晉愉 綠島（賣公園）市場影響力最大。 金科 云湖天都 組團式布局造成的區(qū)域壁壘仍未完全打破，北部新區(qū)主力客戶群仍來自江北 /渝北，只吸引了一部分的渝中客戶；九龍坡、大渡口、沙坪壩的主力客戶群仍來自各自區(qū)域，跨區(qū)域銷售較少；只有南坪在近 4成銷售來自區(qū)域外。 商品房交易量的同比增速方面 ,110月交易量增速已達到近兩年來的最低點 ,宏觀調(diào)控政策及銀行加息的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來。（ 預計明年 10月前，市場將步入相對平穩(wěn)階段 ） 金科 云湖天都 二、重慶花園洋房發(fā)展概況 金科 云湖天都 據(jù)不完全統(tǒng)計： 2022年花園洋房放量超過185萬。其中北部新區(qū) 140多萬方。余下 45萬方主要是南岸區(qū)和九龍坡區(qū)。 花園洋房 2022年市場占有率僅 2%，到 2022年上升到 10%，預計 2022年將超過 10%。 花園洋房呈多樣化發(fā)展。如：東方山水的迷你花園洋房；天湖美鎮(zhèn)的退、錯、露；中央美地別墅級英倫花園洋園，美茵河谷是德國風情小鎮(zhèn)等。 金科 云湖天都 花園洋房的價格持續(xù)走高。從天籟城 美社到紫園再到天湖美鎮(zhèn)，價格由一期的 3600元到現(xiàn)在4300元 /平方米。 就大西區(qū)而言，花園洋房供應相對較少，九龍坡目前僅有廣廈城，大渡口只有晉愉 綠島，沙坪壩只有陽光水城有極少量的貨供應；從已面市的廣廈城和晉愉 綠島銷售看，大西區(qū)對花園洋房的承接能力明顯不如北部新區(qū)。 市場已普遍認同花園洋房的品質(zhì)感，并將其視為房地產(chǎn)的高檔產(chǎn)品。 金科 云湖天都 三、消費者偏好和抗拒花園洋房的原因 金科 云湖天都 偏好花園洋房的原因 A） 低容積率。 適度的人口密度，既有效避免了高層的雜居，又避免了別墅的冷清。 B） 親地親自然 。帶露臺、地面花園、入戶花園、屋頂花園及高覆蓋率社區(qū)園林，而且上下樓方便，有利于營造更和諧的鄰里關系和更近距離享受自然環(huán)境。 C）大多處于新興開發(fā)區(qū)。周邊環(huán)境好、空氣好、噪聲少。 金科 云湖天都 D）戶型亮點突出。一梯兩戶，實用率高（ 90%左右），南北對流，基本實現(xiàn)了全面無暗室，并大大增強了開放型的活動空間（如露臺）。 E）別墅的過渡型產(chǎn)品。既有接近別墅的內(nèi)外部環(huán)境和品質(zhì)，又有遠低于別墅的總價，滿足了大部分想住別墅又住不起的人的需要。 F）對花園洋房的品質(zhì)認同帶來的榮耀感。 金科 云湖天都 抗拒花園洋房的原因 A） 樓間距近。 一般在 15至 20米，對望嚴重，私密性極差 。（最值得關注的點，這也是報社好幾個客戶在天湖美鎮(zhèn)退房的最大原因） B）多在新興開發(fā)區(qū)。周邊配套設施差，生活成本高；而且公交車少，不是每一個家庭成員都有車。 C）安全性較差。 D）蚊蟲亦較難避免。 金科 云湖天都 一個值得注意的有趣現(xiàn)象： 住慣了高層的想住低層（花園洋房）； 住慣了低層的想住高層（如金砂水岸）。 如天湖美鎮(zhèn)就被水晶酈城和金砂水岸分流了相當數(shù)量的客源。 金科 云湖天都 另一個值得注意的事實： 據(jù)了解，已交付使用的競地 溯源居之業(yè)主，對競地 溯源居的滿意度相當?shù)?，不滿主要指向低樓間距造成的低私密性。 金科 云湖天都 四、區(qū)域住宅消費市場分析 金科 云湖天都 區(qū)域住宅市場現(xiàn)時消費群構(gòu)成 楊家坪商圈個體工商戶 九龍坡區(qū)周邊大型工業(yè)企業(yè)及國有企業(yè)管理及技術人員（如重鋼） 九龍園區(qū)以及二郎科技新城管理及技術人員 九龍坡急切改變居住環(huán)境的原住居民 “ 進二退三 ” 拆遷戶 金科 云湖天都 區(qū)域住宅市場可挖掘的消費群 石橋鋪 IT從業(yè)人士（包括技術 /銷售人員及個體工商戶） 沙坪壩部分追求高品質(zhì)生活環(huán)境的人士（如政府高級公務員 /高校教職員工 /馬家?guī)r建材市場個體工商戶等） 大渡口高收入人群（如政府高級公務員） 渝中大坪、袁家崗一帶原住居民 金科 云湖天都 區(qū)域住宅市場有效需求和供給分析 主城各區(qū) GDP及人均可支配年收入列表 2022年 金科 云湖天都 金科 云湖天都 金科 云湖天都 從前面四個表我們看到： 一方面九龍坡雖 GDP排位第一，而且人均消費總額為 8556元，高于江北區(qū)的 6797元； 另一方面，九龍坡的人均工資在主城各區(qū)又排位靠后。 金科 云湖天都 以上兩方面的對立統(tǒng)一，說明了一個以前我們并沒有注意到的事實： 九龍坡消費市場活躍，消費意愿在主城各區(qū)處于前列。 金科 云湖天都 我們還了解到這樣一個事實： 南岸區(qū)的中高檔房大約有 30%的購買人群來自九龍坡區(qū)。 金科 云湖天都 如上兩方面再加上綠韻康城大戶型
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