【正文】 為專門機構，財務相對獨立，在 CPM 的授權下，履行《順天國際物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權利、義務和責任。 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 CPM 全面的支持系統(tǒng)圖 垅 鍔吻 垅鍔吻 管理輸出 垅鍔吻 質量 垅鍔吻 控制 垅鍔吻 專業(yè)服務 垅鍔吻 技術支持 垅鍔吻 管理支持 垅鍔吻 經營策劃支持 垅鍔吻 信息反饋垅鍔吻 專業(yè)公司 垅鍔吻 順天國際管理處 垅鍔吻 物垅鍔吻 業(yè)垅鍔吻 部垅鍔吻 質量管理部垅鍔吻 治安消防部 垅鍔吻 經營部 垅鍔吻 機電工程部垅鍔吻 員工培訓 垅鍔吻 過程管理 垅鍔吻 質量監(jiān)督 垅鍔吻 租賃經營垅鍔吻 市場分析垅鍔吻 其它專營公司 垅鍔吻 電梯工程公司 垅鍔吻 樓宇設備管理公司 垅鍔吻 垅鍔吻 拓展策劃部 垅鍔吻 垅鍔吻 財務部 垅鍔吻 垅鍔吻 經理部 垅鍔吻 外包服務 垅鍔吻 電梯維護 垅鍔吻 設備維護 垅鍔吻 品牌策劃 垅鍔吻 財務監(jiān)控 垅鍔吻 行政管理 垅鍔吻 專業(yè)化保障系統(tǒng) 垅鍔吻 CPM 高度注重物業(yè)管理專業(yè)化，充分利用自身在制度、人力、設備、經營、財務等方面專業(yè)優(yōu)勢和現代管理手段，為管理工作提供專業(yè)保障。我們在實踐中總結、形成了富有特色的企業(yè)文化體系，包括敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神、服務客戶最高原則的經營理念和創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標。在這種理念支持下， CPM在員工隊伍中堅持不懈地強化服務觀念、市場觀念以及危機意識、質量意識和成本意識。 垅鍔吻 CPM 技術優(yōu)勢還體現在能根據順天國際的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措施，從而顯著降低物業(yè)運行能源費用。 垅鍔吻 技術優(yōu)勢：強大的樓宇設備管理技術支持 垅鍔吻 CPM 積累十幾年高層樓宇機電設備管理經驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。 垅鍔吻 獎懲措施 垅鍔吻 在全面完成管理目標承諾后，由順天建設集團返還風隊抵押金并近風險抵押金的金額數量予以 CPM獎勵；在 CPM每年完成各項 管理指標后，順天建設集團按當年管理者傭金總額的 20%予以獎勵； 垅鍔吻 CPM 末完成管理目標承諾，順天國際業(yè)主委員會扣除風險抵押金作為 CPM懲罰；未完成當年指標，順天國際業(yè)主委員會按當年管理者傭金總額的 20%進行獎懲。 垅鍔吻 [經營型 ]物業(yè)管理模式在順天國際的應用，可以提升大廈的無形資產，保障設備運一般運行、維護、管理 垅鍔吻 整體策劃、服務和管理 垅鍔吻 物業(yè)功能全面發(fā)揮和價 值體現 垅鍔吻 行，提高物業(yè)的使用效率，明 顯提升物業(yè)管理服務的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。[經營型 ]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務和管理層面，服務概念從委托合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物為的功能潛力并提高使用效率，真正體現物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的社會功能。 垅 鍔吻 專業(yè)保障 展示 CPM“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司 IS09000質保體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。 垅鍔吻 大廈整體形象 垅鍔吻 通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設備和公共設施的管理，周邊治安和交通的控制與引導，物業(yè)管理服務人員的行為規(guī)范以及 CPM 專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商順天建設集團和長沙市樹立物業(yè)管理優(yōu)質品牌。 垅鍔吻 工作重點 垅鍔吻 全方位整體經營 垅鍔吻 順天建設集團在本項目物業(yè)管理邀標活動中，其 重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質并真正是實力的物業(yè)管理企業(yè)，全面承接順天國際物業(yè)項目的經營、管理和服務工作。 垅鍔吻 項目定位 垅鍔吻 順天國際項目整體形象定位是： 垅鍔吻 現代、高效、環(huán)保、繁榮 垅鍔吻 ? 現代 展示現代化、國際化的商務辦公形象。 垅鍔吻 順天國際擬定于今年 6 月底封頂，年內全面投入運行。 CPM 以經營型物業(yè)管理為優(yōu)勢，擅長綜合型高層物業(yè)項目，服務觀念到位，技術力量雄厚，管理團隊極富進取和創(chuàng)新精神。開發(fā)商以積極前瞻之眼光，提前選聘物業(yè)管理合作方，更加難能可貴。長沙一日千里的發(fā)展形勢吸吸著我們，順天建設集團高度市場化運作的效率感染著我們，中航物業(yè)管理人積極響應，全情投入，經過十余天的緊張工作，為該項目精典物業(yè)度身定做全套物業(yè) 管理服務方案。 CPM 近年承攬之多項大型物業(yè)，品牌卓著，廣受業(yè)主、客戶贊譽。 垅鍔吻 順天建設集團極具戰(zhàn)略眼光，不僅在項目規(guī)劃設計階段選擇世界名家，早在大廈入伙前 8 個月，即開始籌劃日后的物業(yè)管理服務，體現出成熟地產商的風范。 垅鍔吻 ? 高效 塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務氣氛。 垅鍔吻 順天國際集辦公商務、消費健身多種功能于一體，要滿足各種客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項基礎上，提供綜合配套服務，包括租賃經營服務、會務服務、商務服務、信息服務、網絡設備維護及技術服務、汽車美容服務等。 垅鍔吻 樓宇設備管理 垅鍔吻 順天國際設備先進，智能化程度高，大廈使用功能多樣化，要求 24 小時全天候保障設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設 備管理的技術實力是重要的考驗。 垅鍔吻 長遠承擔 注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。 [經營型 ]物業(yè)管理模式在實際操作中，以物業(yè)管理 主業(yè)為核心，以樓宇設備維護、改造為技術支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使有率為輔助手段，以配套項目的經營作為服務客戶的補充，形成全方位物業(yè)管理服務的綜合能力。 垅鍔吻 管理目標承諾 垅鍔吻 自接管之日起，三年內順天國際達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈要求，樹立順天國際品牌形象。 垅鍔吻 CPM 服務順天國際的主要優(yōu)勢 垅鍔吻 經營優(yōu)勢：提供 [經營型 ]物業(yè)管理服務 垅鍔吻 CPM 首創(chuàng)的 [經營型 ]物業(yè)管理模式能開發(fā)所管物業(yè)的經營潛力和提高經濟效益，并通過對物業(yè)經營管理的統(tǒng)一策劃，使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物業(yè)管理服務。 CPM目前擁有高級工程師十余名，中級職稱技術人員四十余名以及百余名機電設備熟練維修人員。 垅鍔吻 服務觀念：客戶想到，我已做到。正是由于員工團隊具備良好的服務觀念，近年來，在 CPM 所管轄的百余萬平方米物業(yè)中，重大投訴率均未超過千分之二。 CPM是一個腳踏實地而志向高遠的集體，公司凝聚了一大批熱愛物業(yè)管理行業(yè)、抱有共同價值觀、重事業(yè)、能吃苦、“講團隊精神和服務意識的優(yōu)秀骨干，這是 CPM 參與市場競爭最核心的優(yōu)勢。通過總體協(xié)調、管理，實現管理目標。 垅鍔吻 c. 管理處實行公司領導下的管理處主任目標責任制。 垅鍔吻 f. 管理處實行值班主任制，由各部門部長輪值，行政總值 24 小時 不離開大廈，授權在事件處理中代行管理處主任職責，以確保工作效率，提高服務品質。 垅鍔吻 b. 內部運作流程 垅鍔吻 CPM 擬建立以客戶服務中心為重點的物業(yè)管理服務體 系。設立服務中心并強化其指揮、協(xié)調功能是提高服務效率的有力措施。 垅鍔吻 b. 管理處每季向順天國際業(yè)主委員會作正式匯報，提交管理報告，并公布管理處物業(yè)管理費收支情況，征詢各方面意見和建議。這種管理機制使管理處各級骨干責、權、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利 益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。實行管理處各級崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學求發(fā)展的良好風氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現多勞多得，嚴格兌現量化目標管理的獎懲措施，并堅持年度考評中道數 5%加薪或晉升、尾數 5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊伍的優(yōu)良素質 和活力。 垅鍔吻 ? 重視客戶意見征詢工作，發(fā)現問題及是跟蹤解決。CPM 擬安排高級項目經理擔任大廈管理處主任，前期介入期間另委派公司管理、技術骨干組成前期工作小組赴現場配合。 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 管理處人員配置 垅鍔吻 管理處正、副主任 2 人 垅鍔吻 客戶服務中心 4 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 垅鍔吻 助理 3 人 垅鍔吻 綜 合部 6 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 文秘 1 人 垅鍔吻 財務 2 人 垅鍔吻 后勤 2 人 垅鍔吻 綜合部 6 人 垅鍔吻 綜合部 6 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 工程師 2 人 垅鍔吻 運行班 10 人 垅鍔吻 維修班 5 人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 物業(yè)助理 2 人 垅鍔吻 安全管理 20 人 垅鍔吻 各部門人員素質要求 垅鍔吻 崗位編制與素質要求 表 垅鍔吻 部門編制 垅鍔吻 崗位 垅鍔吻 素質要求 垅鍔吻 管理處 垅鍔吻 2 人 垅鍔吻 正、副主任 2 人 垅鍔吻 本科，四年從業(yè)經驗，物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證，有效強的組織、協(xié)調和決策能力。 垅鍔吻 財務 1 人 垅鍔吻 本科，會計師職稱，三年財務管理經驗，持有會計上崗證，熟 練會計電算化操作，業(yè)務能力強，英語四級。 垅鍔吻 運行班 10人 垅鍔吻 中技，二年經驗，相關專業(yè)上崗證，動手能力強，身體素質好，能吃苦耐勞，熟悉 ISO9000 體系 垅鍔吻 維護班 5人 垅鍔吻 中技，三年經驗，相關專業(yè)上崗證，專業(yè)素質高，身體素質好，能吃苦耐勞，動手及協(xié)調能力強 垅鍔吻 管理部 23人 垅鍔吻 部長 1 人 垅鍔吻 本科，五年經驗，中級職稱，物業(yè)管理企業(yè)部門經理上崗證，熟悉 ISO9000 質量體系，有較強組 織、協(xié)調和決策能力，英語四級。管理處大多數的管理障礙，可以通過有效培訓加以改善。 垅鍔吻 培訓體系 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 垅鍔吻 圖 CPM 培訓體系 垅鍔吻 體系描述： 垅 鍔吻 a. 貫徹員工培訓原因，堅持培訓體系不漏項，切實達到培訓效果； 垅鍔吻 b. 在管理處管理骨干中，安排有培訓經驗的專業(yè)人員負責培訓工作； 垅鍔吻 c. 通過培訓制度和運作機制的確定，使員工培訓成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式； 垅鍔吻 d. 注重課程開發(fā)和教材選定，解決培訓深度和特色問題； 垅鍔吻 c. 加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。 垅鍔吻 崗位技術培訓（針對操作層） 垅鍔吻 基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內容、設備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產基礎。 垅鍔吻 年度培訓計劃 表 表 垅鍔吻 培訓類別 垅鍔吻 培訓內容 垅鍔吻 培訓對象 垅鍔吻 培訓方式 垅鍔吻 學時 垅鍔吻 基礎培訓 垅鍔吻 管轄物業(yè)基本情況、管理重點 垅鍔吻 新員工 垅鍔吻 授課 垅鍔吻 4 垅鍔吻 CPM 概況、理念、組織機構 垅鍔吻 新員工 垅鍔吻 講座 垅鍔吻 4 垅鍔吻 管理制度及行為規(guī)范 垅鍔吻 新員工 垅鍔吻 授課 垅鍔吻 4 垅鍔吻 崗位職責 垅鍔吻 全體員工 垅鍔吻 自學 垅鍔吻 4 垅鍔吻 現場勘察 垅鍔吻 相關人員 垅鍔吻 研討 垅鍔吻 32 垅鍔吻 服務觀念及溝通技巧 垅鍔吻 新員工 垅鍔 吻 授課、示范 垅鍔吻 4 垅鍔吻 物業(yè)管理法規(guī)及條例 垅鍔吻 新員工 垅鍔吻 授課、自學 垅鍔吻 10 垅鍔吻 突發(fā)事件處理 垅鍔吻 新員工 垅鍔吻 授課、示范 垅鍔吻 4 垅鍔吻 消防治安教育 垅鍔吻 新員工 垅鍔吻 錄相 垅鍔吻 3 垅鍔吻 培訓類別 垅鍔吻 培訓內容 垅鍔吻 培訓對象 垅鍔吻 培訓方式 垅鍔吻 學時 垅鍔吻 系統(tǒng)培訓 垅鍔吻 ISO9000 質量體系 垅鍔吻 全體員工