江蘇鹽城玉龍商業(yè)街銷售招商方案-wenkub
2023-05-21 19:46:35 本頁(yè)面
【正文】 ? 價(jià)格定位原則： 價(jià)格的制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直接影響到營(yíng)銷力度和銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期和利潤(rùn)指標(biāo)等。 商業(yè)街整合推廣 專業(yè)統(tǒng)一物業(yè)管理 業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 鹽城 餐飲 /娛樂(lè) /購(gòu)物品牌商業(yè)街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 面對(duì)市場(chǎng) 本案將定位于一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的鄰里生活中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 4. 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位： 一個(gè)項(xiàng)目要想引起關(guān)注和青睞，關(guān)鍵要占領(lǐng)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。分布密度不勻，缺乏大規(guī)?；蛘呦鄬?duì)聚集的商業(yè)中心或街區(qū)。 ? 開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念與市場(chǎng)脫節(jié) 開(kāi)發(fā)商指定的樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)劃與商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)需求相矛盾。（尤以是具有一定品牌知名度的商家，除了對(duì)選址有一定講究，對(duì)商鋪本身也有各種特定的要求） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。只有認(rèn)真解決了這些問(wèn)題，才能吸引更多投資者更有 信心地投資商鋪，也才能使商鋪這一投資熱土健康持久發(fā)展。在顧客決定買鋪面時(shí)，租鋪的商家就給你找好了；有的甚至是先做旺市場(chǎng)，之后再開(kāi)始專業(yè)商鋪的銷售，使專業(yè)市場(chǎng)的商鋪 “錢途 ”可見(jiàn)。 商鋪投資者構(gòu)成55%35%10%出租自己經(jīng)營(yíng)炒賣 （此構(gòu)成比例為多城市抽樣的平均數(shù)值，不同的地區(qū)和物業(yè)都有不同的投資者構(gòu)成，所以我們建議，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)前期預(yù)售期累積顧客的調(diào)查獲得更為準(zhǔn)確的速據(jù)，從而調(diào)整下一步的銷售策略）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2. 項(xiàng)目介紹： （設(shè)計(jì)方案書中已經(jīng)做了詳盡闡明，此處不再重復(fù)贅述）。反之商業(yè)街的營(yíng)建定位卻對(duì)住宅的銷售有舉足輕重的影響，良好的商業(yè)規(guī)劃無(wú)疑會(huì)成為住宅銷售推廣中最大的利基點(diǎn)，所以我們把商業(yè)部分作為整個(gè)項(xiàng)目的主導(dǎo)，作重點(diǎn)探討。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。） 1. 項(xiàng)目概況： 本工程為 鹽城 玉龍路商業(yè)街建筑群，基地位于玉龍南路臨工業(yè)路南段，商業(yè)街長(zhǎng)度約為 500米，用地面積 23086平方米。 3. 當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)： 一、當(dāng)前商用物業(yè)投資者分析： 按市場(chǎng)狀態(tài)分析，商鋪的投資者一般有三種：一種是為了出租，一種是出于自營(yíng)目的，還有些人純粹是為了在買進(jìn)買出中賺取差價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。值得一提的是在投資意識(shí)的趨勢(shì)下，目前一線城市中由短線投資客、組成的投資軍團(tuán)規(guī)模變的越來(lái)越大，對(duì)二三線城市，我們不是十分了解，不敢在此枉下定論，還學(xué)要通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查進(jìn)行準(zhǔn)確研判。 另外，商鋪分割的小型化也是另外一個(gè)熱因。 ? 開(kāi)發(fā)無(wú)序，局部區(qū)域市場(chǎng)來(lái)不及消化 目前由于投資商鋪的熱浪，商業(yè)機(jī)構(gòu)大舉擴(kuò)張，誰(shuí)都想在商鋪熱中掘一桶金。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的開(kāi) 發(fā)理念與城市商業(yè)發(fā)展的形式相脫節(jié)，在追求容積率的前提下擠壓開(kāi)發(fā)出來(lái)的店鋪大多只適應(yīng)便利店、雜貨店、五金店及小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，而現(xiàn)代商業(yè)需要的時(shí)尚精品、特色餐飲等新興的需要被不同程度的忽視。居民生活相對(duì)不夠方便。正如同人沒(méi)有一模一樣的人，項(xiàng)目也沒(méi)有完全相同的項(xiàng)目。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。爭(zhēng)取做到 “一店一品牌 ”“一家一特色 ”，多功能，全方位的商業(yè)空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從某種意義上來(lái)說(shuō)，銷售周期與利潤(rùn)指標(biāo)之間具有某種矛盾。營(yíng)銷的價(jià)格策略，無(wú)非是根據(jù)目標(biāo)客戶的價(jià)格承受力進(jìn)行的單價(jià)與總價(jià)的調(diào)整和以上這些價(jià)格構(gòu)成因素順應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)的微調(diào)策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。如遇銷售停滯，或大勢(shì)阻力，也有較大 回旋盤整余地，不必走到“大削價(jià)”的尷尬地步。其它類型商業(yè)項(xiàng)目的投資情況也大致如此。資金回籠快謂之短線操作。既可使開(kāi)發(fā)商資金快速回籠，又能有效地規(guī)避后期經(jīng)營(yíng)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開(kāi)發(fā)商向購(gòu)買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。如果開(kāi)發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價(jià)，亦可以在租賃市場(chǎng)不景氣的時(shí)候用提高的溢價(jià)部分作平衡 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 A. 30%的返租回報(bào)在業(yè)主購(gòu)鋪時(shí)即付 10%，商鋪交付時(shí)付 20%。 D. 業(yè)主購(gòu)鋪后即辦返租，即得返租回報(bào)交鋪前即可得到 5 年的全額回報(bào)，免除一切后顧之憂。 回報(bào)客戶的金額 是發(fā)展商每年按照 6－ 8%的出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額； 租金 是租期內(nèi)發(fā)展商從出租物業(yè)得到的總收益； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見(jiàn)的部分支出； 純銷售額 是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益。 l 租金從第四年開(kāi)始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引品牌主力店經(jīng)營(yíng)，憑借品牌效應(yīng)與號(hào)召力，
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