【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 軟性配套服務(wù)等都可以塑造，但塑造出來(lái)的形象必須是活生生的、符合市場(chǎng)需求的。 ? 面對(duì)市場(chǎng) 本案將定位于一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的鄰里生活中心。 ? 面對(duì)業(yè)主 （自用客、租賃客及投資客） 本案是一個(gè)有專業(yè)負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作為強(qiáng)大后盾支持的商業(yè)單位，商鋪代為租賃結(jié)和 市場(chǎng)的統(tǒng)一招商管理，建議采用所有權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)權(quán)集中的軟設(shè)計(jì)，來(lái)保障了業(yè)主利益地最大化，給投資者更大的信心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 商業(yè)街整合推廣 專業(yè)統(tǒng)一物業(yè)管理 業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 鹽城 餐飲 /娛樂(lè) /購(gòu)物品牌商業(yè)街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 市場(chǎng)定位的依據(jù)： ? 區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)格局尚未完善； ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)理念與未來(lái)商業(yè)體系的發(fā)展具有差異性； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有成型的商業(yè) 體系，明顯滯后與現(xiàn)代商業(yè)格局及功能的標(biāo)準(zhǔn)； ? 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有成型的商業(yè)體系業(yè)態(tài)的混亂性及沖突性； 5. 整體價(jià)格定位及定位依據(jù)： ? 價(jià)格定位原則： 價(jià)格的制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直接影響到營(yíng)銷力度和銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期和利潤(rùn)指標(biāo)等。預(yù)期利潤(rùn)過(guò)高，往往會(huì)造成銷售期延長(zhǎng)，甚至形成物業(yè)滯銷，損失的是資金的時(shí)間價(jià)值和機(jī)會(huì)成本，增加的是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；而低價(jià)入市策略盡管會(huì)造成旺銷局面，但卻以損失較多的預(yù)期利潤(rùn)為代價(jià)，是否值得 亦應(yīng)視個(gè)案實(shí)際情況而定。 價(jià)格是房地產(chǎn)營(yíng)銷中最基本、最活躍、最便于調(diào)控的一個(gè)因素，單價(jià)、總價(jià)、付款方式和各種優(yōu)惠折扣組成了價(jià)格的整體概念。 基于本案的優(yōu)勢(shì)，我們采用 “市場(chǎng)比較 ”的定位原則，而非 “隨行入市 ”的方法。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果顧客提出包租要求，按包租方式計(jì)算售價(jià)） 3)整體商業(yè)部分均價(jià)控制在 8000/平方米 在地產(chǎn)大勢(shì)不明朗的前提下， 實(shí)際價(jià)格可基予建設(shè)進(jìn)度，應(yīng)制定 “低開高走 ”的市場(chǎng)銷售策略，銷售過(guò)程中價(jià)格走勢(shì)成階梯狀緩慢攀升。 6. 銷售策略思考： 一、 開發(fā)商操作模式： 面對(duì)眾多發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域敗北的現(xiàn)狀，關(guān)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了一些反思的聲音。然而， 真的只有長(zhǎng)線操作才是唯一的解決只道嗎？ 根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)的調(diào)查，目前在中國(guó)購(gòu)物中心投資領(lǐng)域唱主角的是地產(chǎn)商。按商業(yè)地產(chǎn)正常開發(fā)的實(shí)際情況 ， 如果按照國(guó)際上流行的長(zhǎng)線操作模式，要收回全部投資可能需要十幾年甚至幾十年。 所謂短線操作，主要是從資金回籠的角度而言。目前流行的短線操作之弊端在于，雖然資金能夠快速回籠，但由于產(chǎn)權(quán)分散在大量投資型小業(yè)主手中，因此埋下了后續(xù)經(jīng)營(yíng)的隱患 ，影響開發(fā)商口碑，倘若物業(yè)銷售周期較長(zhǎng)，物業(yè)交付后前期投資者散亂經(jīng)營(yíng)直接給后期銷售造成壓力 。 真正的短線操作是與長(zhǎng)線操作的結(jié)合。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)處于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑 是兩全其美的可行之策。 二．按投資者構(gòu)成決定銷售策略： 7．商業(yè)街銷售策略建議 返租式經(jīng)營(yíng)： 一、 返租銷售方式： “近年來(lái)， ?返租式經(jīng)營(yíng) ?一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。按現(xiàn)時(shí)大多數(shù)商家 的做法，期限一般定為 三 至 五 年 甚至更長(zhǎng) ，回報(bào)率 通常按預(yù)期租金反向推算 。開發(fā)商 迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要 求購(gòu)買者主要是投資客，而非經(jīng)營(yíng)者） ，然后再逐年返還給小業(yè)主 租金 。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理， 使投資者對(duì)目前尚不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 十分 成熟 商業(yè) 市場(chǎng) 有足夠的投資信心 ，所以， 如果開發(fā)商看好項(xiàng)目市場(chǎng)前景，可以用此銷售策略在整個(gè)銷售期內(nèi) 不斷 推高 商鋪價(jià)位。 返租總回報(bào)率為商鋪成交總額的 30%。 B. 發(fā)展商在前期銷售實(shí)現(xiàn)后即可回收 90%的商場(chǎng)資金。 20%的回報(bào)不可能對(duì)發(fā)展商造成壓力和負(fù)擔(dān)。 三、返租 租金試算 計(jì)算方法說(shuō)明： 假設(shè)條件 ： （注：由于商場(chǎng) 街商業(yè) 面積確定，此經(jīng)濟(jì)分析按照 商業(yè)物業(yè)總 面積為 17322 ㎡計(jì)算。 根據(jù)制定假 設(shè)條件的原則及兩個(gè)假設(shè)條件，不論給投資者的返租租金以及售價(jià)如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式： 實(shí)際銷售總金額 回報(bào)客戶的金額 +租金 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =純銷售額 其中： 實(shí)際銷售總金額 是商場(chǎng)在實(shí)現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費(fèi)用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以上公式用數(shù)字表示為： 銷售均價(jià) 17322－銷售均價(jià) 17322 6%返租期＋月租金 17322 12租期－銷售均價(jià)17322 %＝已知均價(jià) 17322 （其中銷售均價(jià)和租金為未知，其他條件為已知。 l 前三年的