【正文】 租售工作計(jì)劃的確定 4 租售負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員的激勵(lì)制度 5 代理租售的規(guī)范文本 （針對(duì)商業(yè)街內(nèi)分割的代理招商內(nèi)容） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)商可以依照價(jià)格租金比較周邊市場(chǎng)的租金做出決策判斷。當(dāng)銷售價(jià)格在 8000 元左右，40 元每月的租金可使開發(fā)商無需貼補(bǔ)并開始盈余。 計(jì)算結(jié)果： 月租金 均價(jià) 租金收益 （萬元） 回報(bào)金額 （萬元） 需貼補(bǔ)的金額 （萬元） 30 9000 3351 4677 1326 40 8052 4469 4184 － 285 50 7202 5586 3743 60 6272 6776 3259 70 5202 7820 2703 80 4252 8937 2210 純銷售額 13858 說明：表格中的租金收益、回報(bào)金額、需貼補(bǔ)的金額為 5年總共所需的金額。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 l 租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引品牌主力店經(jīng)營，憑借品牌效應(yīng)與號(hào)召力，三年經(jīng)營下來，經(jīng)濟(jì)效益及知名度都將有大幅度的提高。） 本項(xiàng)目商業(yè)街市場(chǎng)建議價(jià)格： 綜合商業(yè) 群房街鋪 銷售均價(jià) 10000元 /㎡ 7000元 /㎡ 整體均價(jià) 8000 元 /㎡ 返租計(jì)算數(shù)據(jù)說明： l 按照租期為 5 年計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)；不可預(yù)見費(fèi)按照 5 年 %、計(jì)算。 不可預(yù)見費(fèi) 是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出； 純銷售額 是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 回報(bào)客戶的金額 是發(fā)展商每年按照 6－ 8%的出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額； 租金 是租期內(nèi)發(fā)展商從出租物業(yè)得到的總收益； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。） 假設(shè)全部公開發(fā)售，并且達(dá)到 100%的銷售率。 D. 業(yè)主購鋪后即辦返租，即得返租回報(bào)交鋪前即可得到 5 年的全額回報(bào)，免除一切后顧之憂。 C. 商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷售已大部完結(jié)，資金回收已到位，商場(chǎng)的招商工作已全面鋪開。 A. 30%的返租回報(bào)在業(yè)主購鋪時(shí)即付 10%，商鋪交付時(shí)付 20%。 二、 銷售執(zhí)行： 從商場(chǎng)開業(yè)之月起，由發(fā)展商向業(yè)主提供 5 年，年回報(bào) 6%或 8%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價(jià)，亦可以在租賃市場(chǎng)不景氣的時(shí)候用提高的溢價(jià)部分作平衡 。售鋪時(shí)，按比例將樓價(jià)提高 一定 成 數(shù) 。其實(shí)返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。 當(dāng)然要做到這點(diǎn)也需要開發(fā)商有專業(yè)度與耐心。 風(fēng)險(xiǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。既可使開發(fā)商資金快速回籠，又能有效地規(guī)避后期經(jīng)營的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而通過策略的調(diào)整，這種短線操 作的弊端 在很大程度刪 是可以避免的。資金回籠快謂之短線操作。這 是絕大部分中國發(fā)展商所不能承受的。其它類型商業(yè)項(xiàng)目的投資情況也大致如此。這其中，最常見的就是 放棄短線操作的觀點(diǎn) ，并似乎已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。如遇銷售停滯，或大勢(shì)阻力，也有較大 回旋盤整余地，不必走到“大削價(jià)”的尷尬地步。 ? 本案全程價(jià)格擬定的 考慮： 靜態(tài)價(jià)格大體建議如下： 1）兩棟獨(dú)立的綜合商業(yè)樓整體均價(jià)控制在 8000－ 12021/平方米（考慮以包租的形式賣使用權(quán)帶35 年返租） 2）群房街鋪整體均價(jià)控制在 7000/平方米（在綜合商業(yè)樓引入主力店，確立商業(yè)街基本定位后，原則商采用純粹銷售方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。營銷的價(jià)格策略，無非是根據(jù)目標(biāo)客戶的價(jià)格承受力進(jìn)行的單價(jià)與總價(jià)的調(diào)整和以上這些價(jià)格構(gòu)成因素順應(yīng)市場(chǎng)反應(yīng)的微調(diào)策略。 價(jià)格策略指的是如何根據(jù)市場(chǎng)的反映，進(jìn)行合理的價(jià)格組合，在努力擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面的同時(shí)，使利潤的實(shí)現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個(gè)合理的比率范圍之內(nèi)。從某種意義上來說，銷售周期與利潤指標(biāo)之間具有某種矛盾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總體原則：充分利用優(yōu)越的地理區(qū)位、前期研判的獨(dú)特思路以、設(shè)計(jì)格局上的前瞻性及后期招商管理上的完整操作 ， 塑造 鹽城 經(jīng)典的“地標(biāo)型”“錯(cuò)業(yè)型”“完整型”商業(yè)街。爭(zhēng)取做到 “一店一品牌 ”“一家一特色 ”，多功能，全方位的商業(yè)空間。所以要在踏踏實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)上針對(duì)客戶群逐步完善這些可塑造的內(nèi)容，不空口承諾，這樣就能使產(chǎn)品真正具有市場(chǎng)魅力，而不是玩概念