江蘇鹽城玉龍商業(yè)街銷售招商方案(編輯修改稿)
2025-06-15 19:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 風(fēng)險。對處于當(dāng)前市場環(huán)境下的開發(fā)商來說，無疑 是兩全其美的可行之策。 當(dāng)然要做到這點也需要開發(fā)商有專業(yè)度與耐心。 二．按投資者構(gòu)成決定銷售策略： 7．商業(yè)街銷售策略建議 返租式經(jīng)營： 一、 返租銷售方式： “近年來， ?返租式經(jīng)營 ?一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實返租回報其實并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報率包租。按現(xiàn)時大多數(shù)商家 的做法，期限一般定為 三 至 五 年 甚至更長 ，回報率 通常按預(yù)期租金反向推算 。售鋪時，按比例將樓價提高 一定 成 數(shù) 。開發(fā)商 迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要 求購買者主要是投資客，而非經(jīng)營者） ，然后再逐年返還給小業(yè)主 租金 。如果開發(fā)商能順利地將鋪位租出去， 可以獲得更高的溢價，亦可以在租賃市場不景氣的時候用提高的溢價部分作平衡 。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理， 使投資者對目前尚不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 十分 成熟 商業(yè) 市場 有足夠的投資信心 ，所以， 如果開發(fā)商看好項目市場前景，可以用此銷售策略在整個銷售期內(nèi) 不斷 推高 商鋪價位。 二、 銷售執(zhí)行： 從商場開業(yè)之月起，由發(fā)展商向業(yè)主提供 5 年，年回報 6%或 8%。 返租總回報率為商鋪成交總額的 30%。 A. 30%的返租回報在業(yè)主購鋪時即付 10%，商鋪交付時付 20%。 B. 發(fā)展商在前期銷售實現(xiàn)后即可回收 90%的商場資金。 C. 商鋪交付時，相信整體項目的銷售已大部完結(jié)，資金回收已到位，商場的招商工作已全面鋪開。 20%的回報不可能對發(fā)展商造成壓力和負(fù)擔(dān)。 D. 業(yè)主購鋪后即辦返租，即得返租回報交鋪前即可得到 5 年的全額回報，免除一切后顧之憂。 三、返租 租金試算 計算方法說明： 假設(shè)條件 ： （注：由于商場 街商業(yè) 面積確定，此經(jīng)濟(jì)分析按照 商業(yè)物業(yè)總 面積為 17322 ㎡計算。） 假設(shè)全部公開發(fā)售，并且達(dá)到 100%的銷售率。 根據(jù)制定假 設(shè)條件的原則及兩個假設(shè)條件，不論給投資者的返租租金以及售價如何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式： 實際銷售總金額 回報客戶的金額 +租金 不可預(yù)見費 =純銷售額 其中： 實際銷售總金額 是商場在實現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用。 回報客戶的金額 是發(fā)展商每年按照 6－ 8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總金額； 租金 是租期內(nèi)發(fā)展商從出租物業(yè)得到的總收益； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 不可預(yù)見費 是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出； 純銷售額 是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益。 以上公式用數(shù)字表示為： 銷售均價 17322－銷售均價 17322 6%返租期＋月租金 17322 12租期－銷售均價17322 %＝已知均價 17322 （其中銷售均價和租金為未知，其他條件為已知。） 本項目商業(yè)街市場建議價格： 綜合商業(yè) 群房街鋪 銷售均價 10000元 /㎡ 7000元 /㎡ 整體均價 8000 元 /㎡ 返租計算數(shù)據(jù)說明： l 按照租期為 5 年計算相應(yīng)的租金及銷售均價；不可預(yù)見費按照 5 年 %、計算。 l 前三年的租金保持不變，從第 四年開始，建議按照每年 12%遞增，具體實際招商中同不同的商家協(xié)商確定。 l 租金從第四年開始遞增的原因：前三年利用比較低的租金吸引品牌主力店經(jīng)營，憑借品牌效應(yīng)與號召力，三年經(jīng)營下來，經(jīng)濟(jì)效益及知名度都將有大幅度的提高。 計算過程： 將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售均價 17322－銷售均價 17322 6% 5＋月租金 17322 12 3＋ {月租金 12 17322 （ 1+12%） [1－（ 1＋ 12%） 2]} / [1－（ 1＋ 12%） ]－銷售均價 17322 %＝ 8000 17322 得出銷售均價與月租金的關(guān)系方程式： 銷售均價＝ 11852－ 95 月租金 按照月租金從 30元 /㎡到 80元 /㎡的價格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價，既當(dāng)租金達(dá)到某個價格時，要實現(xiàn)相應(yīng)的銷售整體均價，才能保證發(fā)展商能夠得到純銷售額。 計算結(jié)果： 月租金 均價 租金收益 （萬元） 回報金額 （萬元） 需貼補的金額 （萬元） 30 9000 3351 4677 1326 40 8052 4469 4184 － 285 50 7202 5586 3743
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