【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)狀況分析 ?房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，土地開發(fā)增勢(shì)強(qiáng)勁，市場(chǎng)供需兩旺 各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)較快， 2023年商品房銷售面積大于竣工面積，形式一片看好。 ?住宅所占產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例較大 住宅銷售面積占全部商品房的 95%，比上年提高了 ％，辦公樓、商業(yè)用房供需大致平衡。 整體市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 2 0 0 3 年房地產(chǎn)狀況數(shù)據(jù)2 6 9 . 31 8 4 . 81 4 0 . 31 2 9 . 41 5 . 42 9 . 1 0 %42%4 4 . 9 0 %4 . 9 0 % 5 4 . 0 0 %050100150200250300施工面積 新開工面積 銷售面積 竣工面積 空置面積單位：萬(wàn)平米 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %數(shù)值 同上年相比67 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金到位狀況良好，民間資本成為主渠道 2023年全市資金來(lái)源合計(jì) ，比上年增長(zhǎng) %，其中國(guó)內(nèi)貸款 ，下降 %；自籌資金 ，增長(zhǎng) %；居民的定金和預(yù)收款 ，增長(zhǎng) %。民間資本已成為資金來(lái)源的主渠道。 ?外地開發(fā)商大勢(shì)進(jìn)入，開發(fā)水平迅速提升，后續(xù)供應(yīng)量較大；中介機(jī)構(gòu)水平參差不齊 上海、浙江、蘇南等外地開發(fā)商大舉進(jìn)軍鹽城，不但帶來(lái)了雄厚的資金，同時(shí)也帶來(lái)了先進(jìn)的開發(fā)理念。 全市 57家中介機(jī)構(gòu)年檢合格的有 46家， 11家限期整改，其中 3家注銷資質(zhì)，外地中介公司以上海和南京杭州為主。 市場(chǎng)狀況分析 68 161718單位: 平方米2023年 2023年 2023年 2023年鹽城市區(qū)城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積居住面積市場(chǎng)狀況分析 （資料來(lái)源：鹽城市房產(chǎn)局） ? 鹽城市區(qū)城鎮(zhèn)居民住房逐步改善，二手房交易量迅猛上升，住宅的階梯消費(fèi)體系逐步形成。 鹽城市區(qū)2 0 0 0 －2 0 0 3 年二手房交易量2 8 . 9 13 9 . 86 6 . 0 71 5 4 . 9 33 7 . 6 7 %66%1 3 4 . 4 9 %0501001502002023年 2023年 2023年 2 0 0 3 年 單位：萬(wàn)平米00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6二手房交易量 增長(zhǎng)率69 市場(chǎng)狀況分析 020406080單位: 萬(wàn)平米鹽城市區(qū)2 0 0 0 2 0 0 3 年房地產(chǎn)開發(fā)情況開工面積 竣工面積 銷售面積開工面積 65 竣工面積 50 56 銷售面積 40 2023年 2023年 2023年 2023年? 2023年房地產(chǎn)銷售面積首次超過(guò)竣工面積，說(shuō)明鹽城房地產(chǎn)消費(fèi)火爆，市場(chǎng)形式較好。 70 市場(chǎng)狀況分析 亭湖區(qū)板塊 城西南板塊 鹽都新區(qū)板塊 住宅板塊分布明顯 71 市場(chǎng)狀況分析 （亭湖區(qū)板塊） （城西南區(qū)板塊） 金色家園 （鹽都新區(qū)摟板塊） 桃源居 翠洲嘉園 八菱華莊 偉廈花園 ? 住宅物業(yè)主要分布在亭湖區(qū)和鹽都新區(qū)，城西南新建樓盤規(guī)模較大。 ? 住宅物業(yè)呈向南（鹽都新區(qū)）發(fā)展趨勢(shì) 72 市場(chǎng)狀況分析 產(chǎn)品狀況 ? 小區(qū)規(guī)模： 一般規(guī)模較小，建筑面積大都在 10萬(wàn)平方米之內(nèi)。 ? 建筑形態(tài)： 以多層為主，小高層、別墅已有出現(xiàn)，多元化發(fā)展 ? 房型特點(diǎn)： 以大二房和三房為主， 主力面積二房 90100平方米；三房 120~130平方米 ? 社區(qū)環(huán)境： 相對(duì)簡(jiǎn)單，新建部分住宅引進(jìn)了水景、日本枯山水的概念。 ? 社區(qū)品質(zhì)： 多以中低檔為主；高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)漸成氣候。智能化開始普遍運(yùn)用 73 市場(chǎng)狀況分析 ? 目前出售之住宅物業(yè)都為改善居住類型，現(xiàn)有一房單位皆為居住之用。 中茵海華廣場(chǎng)已出現(xiàn)小戶型投資公寓，面積 40－ 80平米。 戶型分布比例示意圖%%%%一居室二居室三居室四居室及以上鹽城現(xiàn)有住宅比例示意圖 74 市場(chǎng)狀況分析 住宅物業(yè)銷售分析 ? 銷售狀況 銷售形勢(shì)良好（溫馨花園銷售率 100％），預(yù)售速度較快，未售項(xiàng)目咨詢客源較多。 ? 購(gòu)買對(duì)象 以本地居民為主，自住，投資比例不高；異地購(gòu)房者較少，有待挖掘。 ? 形象推廣 依托售樓部對(duì)外形象展示，現(xiàn)場(chǎng)包裝較弱；售樓處裝修和布置簡(jiǎn)單，甚者使用臨時(shí)用房。銷售道具僅限于樓書和單頁(yè)等。 銷售人員比較熱情，但專業(yè)水平有待提高。 75 市場(chǎng)狀況分析 住宅物業(yè)價(jià)格分析 ? 銷售價(jià)格繼續(xù)看漲，市區(qū)平均價(jià)格增幅為 %，市中心一類地區(qū)增幅較小，僅僅為1%；二類和三類地區(qū)增幅較大為 5～ 7％之間；城市新區(qū)，四類地區(qū)增幅迅猛，高達(dá)％ 2 0 0 3 年鹽城市區(qū)住宅平均價(jià)格05001000150020232500單位:元/平米0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %平均價(jià)格 同比漲幅平均價(jià)格 1520 2150 1780 1450 1300同比漲幅 6 . 1 0 % 1% 6 . 9 0 % 5 . 2 0 % 1 2 . 2 0 %市區(qū) 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)（資料來(lái)源：鹽城市房產(chǎn)局） 76 市場(chǎng)狀況分析 樓盤名稱 銷售單價(jià)（元 /平方米） 區(qū)域 悅達(dá)都市花園 均價(jià)： 2398 亭湖區(qū) 世紀(jì)花園 2700 起 牡丹花園 均價(jià)： 2023 溫馨花園 住宅 2023，別墅 2500 鹽都新區(qū) 陽(yáng)光世紀(jì)城 1980 碧水豪苑 * 4000 桃源居 均價(jià)： 1780 城西南 翠洲嘉園 均價(jià)： 2200 八菱華莊 均價(jià)： 2600 ? 亭湖區(qū)人民路沿線 24002700元 /平方米；毓龍東路沿線 20232200元 /平方米 ? 鹽都新區(qū)多層 2023元 /平方米左右；聯(lián)體別墅 23002500元 /平方米；獨(dú)立別墅 4000元 /平米 ? 城西南區(qū) 2200元 /平方米左右，但物業(yè)品質(zhì)較毓龍東路沿線物業(yè)要高 *鹽城市內(nèi)唯一的獨(dú)立式別墅物業(yè)。 銷售價(jià)格分布 77 市場(chǎng)狀況分析 商業(yè)物業(yè)分布狀況 分布圖 鑫祥園 華興路步行街 建軍中路 毓龍路 沿街商鋪 ?大型專業(yè)市場(chǎng)主要分布于汽車站附近 ?百貨商場(chǎng)主要分布于建軍中路附近 ?沿街商鋪主要分布在城市主干道兩側(cè)和新建住宅小區(qū) 大型商業(yè)街、步行街 亨達(dá)商業(yè)街 本項(xiàng)目 我們的思考？ 項(xiàng)目不處在商業(yè)集中區(qū)域 ,我們?nèi)绾未蛟焐虡I(yè)氣氛？ 78 市場(chǎng)狀況分析 亭湖區(qū)商圈 地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域 主要區(qū)域范圍：以建軍路為中心兩側(cè) 汽車站次商圈 ：該商圈特殊案例 鹽度新區(qū)商圈 地處原鹽都縣中心區(qū)域 主要區(qū)域范圍：毗鄰解放南路兩側(cè) 鹽都新區(qū)商圈 解放南路 本項(xiàng)目 兩大商圈 南北互動(dòng) 亭湖區(qū)商圈 79 市場(chǎng)狀況分析 亭湖區(qū)商圈是鹽城最主要的商圈，鹽城主要的商業(yè)物業(yè)集中在本商圈 業(yè) 態(tài) 商 家 專業(yè)市場(chǎng) 高力裝飾城、招商場(chǎng)、城中城小商品市場(chǎng)、鴻基家具城 大型超市 上海華聯(lián)超市、上海農(nóng)工商超市、雅家樂(lè)超市 商業(yè)街 建軍中路商業(yè)街 步行街 華興路步行街、通榆北村步行街 百貨商城 鹽阜人民商場(chǎng)、文峰大世界 沿街商鋪 毓龍路、人民路 亭湖區(qū)商圈 80 市場(chǎng)狀況分析 81 市場(chǎng)狀況分析 建軍中路 華興路 毓龍路 人民路 業(yè)種業(yè)態(tài) 百貨公司，民居底層商鋪 時(shí)尚類服飾、鞋帽為主 鮮花、婚紗攝影、服裝、眼鏡 新型商業(yè)形態(tài) 經(jīng)營(yíng)檔次 中高檔 中檔 中檔 代表品牌 美特思邦威 、 playboy 、金伯利鉆石、肯德基 知名品牌較少，春竹、三槍 精工眼鏡、金百合婚紗攝影 百世德咖啡 商鋪開間 開間 23米，進(jìn)深多為 810米 開間 4米，進(jìn)深 8米 開間 46米，進(jìn)深 810米 開間 46米，進(jìn)深 810米 租售情況 租賃為主，租賃價(jià)格約為 RMB46元 /m2/天；中茵海華售價(jià) 3萬(wàn)元 /m2，亨達(dá) 2萬(wàn)元 /m2 銷售： 100％； 經(jīng)營(yíng)：一層 90％，二層 5％。 以租為主 ,租金 /天 /m2 零星商鋪 ,租金 /天 /m2 點(diǎn)評(píng) 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)地位進(jìn)一步鞏固 建軍中路商業(yè)的延伸，定位同質(zhì)，經(jīng)營(yíng)較差 主題相對(duì)集中 ,向東發(fā)展趨勢(shì)明顯 為傳統(tǒng)商圈爭(zhēng)光添彩 亭湖區(qū)商圈商業(yè)狀況一覽表 82 市場(chǎng)狀況分析 汽車站 商業(yè)分布： 開放大道與黃海路交匯處區(qū)域 開放大道沿線以大型專業(yè)市場(chǎng)為主，黃海路沿線以大型超市、主題購(gòu)物場(chǎng)所和娛樂(lè)為主 亭湖區(qū)商圈 —汽車站次商圈 83 市場(chǎng)狀況分析 亭湖區(qū)商圈特點(diǎn)小結(jié) 輻射范圍： 步行街、沿街商鋪輻射市中心區(qū)域；大型專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街、超市、百貨商場(chǎng)輻射整個(gè)鹽城市區(qū) 經(jīng)營(yíng)定位： 受規(guī)模和檔次的局限，定位模糊，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重。經(jīng)營(yíng)個(gè)性不強(qiáng) 消費(fèi)層次： 為鹽城消費(fèi)力最高費(fèi)區(qū)域，人均單次消費(fèi)額百元左右 業(yè)態(tài)發(fā)展： 新型商業(yè)物業(yè) —酒店式公寓 (悅達(dá)東園 )已經(jīng)出現(xiàn) 我們的思考？ 項(xiàng)目不在主要商圈，人流問(wèn)題如何解決？經(jīng)營(yíng)又如何差異化定位？項(xiàng)目的唯一性和核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪里？ 84 鹽都新區(qū)商圈 鹽都新區(qū)商圈 市場(chǎng)狀況分析 該商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)以大型專業(yè)市場(chǎng)為主（大世界家具、燈具、裝飾城，盛源裝飾材料市場(chǎng)，新都商貿(mào)城）。沿街商鋪主要集中在解放南路兩側(cè) 85 市場(chǎng)狀況分析 鹽都新區(qū)商圈 輻射范圍： 絕大多數(shù)商業(yè)物業(yè)輻射本區(qū)，輻射范圍較小。 經(jīng)營(yíng)狀況： 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀普遍不佳， “新都 1996”餐飲主題經(jīng)營(yíng)一支獨(dú)秀 我們的思考？ “新都 1996”為什么一支獨(dú)秀？餐飲、娛樂(lè)、休閑是否是我們的發(fā)展方向？ 發(fā)展趨勢(shì)： 新的行政中心即將落成，發(fā)展?jié)摿^大 86 市場(chǎng)狀況分析 ? 原有商業(yè)以租賃為主，新建物業(yè)以出售為主。 ? 新建商業(yè)出售比例較高（華興步行街銷售率 100％，溫馨花園只剩 2套），但經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。 ? 后續(xù)供應(yīng)量大（中茵海華、芝林廣場(chǎng)、亨達(dá)等），競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 鹽城商業(yè)物業(yè)供求分析 我們的思考？ 我們?nèi)绾螌ふ沂袌?chǎng)的空白點(diǎn)？解決賣場(chǎng)與開場(chǎng)的問(wèn)題？在茫茫商海中脫穎而出？ 87 市場(chǎng)狀況分析 建筑結(jié)構(gòu)： 多以框架結(jié)構(gòu)為主。 商鋪層高： 普遍為 ，最高為： 6米（如牡丹花園） 商鋪開間： 多為 ，最大為 6米（如溫馨花園） 外 立 面： 無(wú)鮮明特色，個(gè)別項(xiàng)目 (如裕達(dá)－都市花園 )廊柱設(shè)計(jì)有點(diǎn)睛之處。 鹽城商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品分析 我們的思考？ 現(xiàn)有產(chǎn)品落后，但后續(xù)產(chǎn)品先進(jìn)，那么我們的產(chǎn)品怎么設(shè)計(jì)？ 88 鹽城商業(yè)物業(yè)銷售分析 市場(chǎng)狀況分析 ?銷售情況較好。溫馨花園銷售率超過(guò) 95％，牡丹花園銷售完畢，永興家園只剩二套，中茵－海華廣場(chǎng)尚未開盤，但咨詢?nèi)耸拷j(luò)繹不絕； ?銷售水平較低，手段單一，現(xiàn)場(chǎng)包裝落后，銷售人員專業(yè)水平低 ?買家以投資戶為主，經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買較少；以溫州為代表的江浙投資商家已現(xiàn)鹽城； 我們的思考？ 后續(xù)供應(yīng)龐大，銷售狀況能否延續(xù)？ 本物業(yè)和現(xiàn)有銷售好的物業(yè)差異較大，能否用類似銷售方法？ 89 市場(chǎng)狀況分析 ?銷售價(jià)格：首層 11,00014,000元 /㎡ ，二層 3,000－ 4,000元 /㎡ 之間 所屬商圈 樓盤 銷售單價(jià) 亭湖區(qū) 中茵－海華廣場(chǎng) 未售，預(yù)計(jì)底層 30,000元 /㎡ 永興家園 3,300元 /㎡ （一、二層聯(lián)體） 悅達(dá)－都市花園 底層 11,000元 /㎡ ，二層 3,000元 /㎡ （聯(lián)體銷售） 鑫祥苑 6,000元 /㎡ （一、二層聯(lián)體） 鹽都新區(qū) 溫馨花園 底層： 8,800元 /㎡ 鴻基奧園－芝林廣場(chǎng) 底層： 20,000元 /㎡ 以上 怡景花園－商業(yè)街 底層： 14,000元 /㎡ 以上 百草園 底層 13,000元 /㎡ ， 2層 3,000元 / ㎡ ，以上每層遞減 100元 / ㎡ 商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析 ? 租金水平 :首層最高 3元 /㎡ /天，大多為 /㎡ /天； 二層以上為 /㎡ /天。 我們的思考？ 商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格和租金不匹配（怡景花園單價(jià) 14000元 /㎡ ，租金為 /㎡ /天，投資回收期為 26年），項(xiàng)目如何經(jīng)營(yíng)？銷售？ 90 市場(chǎng)狀況分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 地理位置： 原市政府機(jī)關(guān)所在地 項(xiàng)目進(jìn)展：