【正文】 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。正如同人沒有一模一樣的人，項目也沒有完全相同的項目。 分析表明，針對目前城市商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀，主題明確，功能新穎、設備齊全的商業(yè)中心是當?shù)叵M市場的一針強心劑，必將帶動整體區(qū)位品牌和實際價值的提升。居民生活相對不夠方便。 缺乏商家統(tǒng)一經(jīng)營管理的沿街商鋪（位于 某 新城，目前售價基本在 萬 /平方米左右） 三．本項目所在區(qū)位市場特點： 1． 零售業(yè)占主導地位，城內業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，娛樂和其他服務行業(yè)相對較少，且分布零散，比例不 夠協(xié)調。主要體現(xiàn)在開發(fā)商的開 發(fā)理念與城市商業(yè)發(fā)展的形式相脫節(jié)，在追求容積率的前提下擠壓開發(fā)出來的店鋪大多只適應便利店、雜貨店、五金店及小型百貨店等已逐漸被替代的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，而現(xiàn)代商業(yè)需要的時尚精品、特色餐飲等新興的需要被不同程度的忽視。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)的商鋪并不是都能滿足商家的實際需要。 ? 開發(fā)無序，局部區(qū)域市場來不及消化 目前由于投資商鋪的熱浪，商業(yè)機構大舉擴張，誰都想在商鋪熱中掘一桶金。 二、商業(yè)開發(fā)的盲區(qū)： 在激浪般涌起的商鋪熱中泥沙俱下，帶來了一些突出問題。 另外，商鋪分割的小型化也是另外一個熱因。據(jù)測算，在目前市場情況下，住宅投資收益率約為 2－ 3%，而商鋪投資的收益率約為 6－ 8%；而且在商 鋪的營銷上越來越專業(yè)化和人性化。值得一提的是在投資意識的趨勢下，目前一線城市中由短線投資客、組成的投資軍團規(guī)模變的越來越大，對二三線城市，我們不是十分了解，不敢在此枉下定論，還學要通過嚴謹?shù)氖袌稣{查進行準確研判。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們把他們分為自營者，長期投資者，與短期投資者。 3. 當前商業(yè)地產(chǎn)市場特點： 一、當前商用物業(yè)投資者分析： 按市場狀態(tài)分析，商鋪的投資者一般有三種：一種是為了出租，一種是出于自營目的，還有些人純粹是為了在買進買出中賺取差價。設計力求 打造濱海一處集吃，住、商、游、購、娛樂和休閑為一體的時尚城市商住區(qū)。） 1. 項目概況： 本工程為 鹽城 玉龍路商業(yè)街建筑群，基地位于玉龍南路臨工業(yè)路南段，商業(yè)街長度約為 500米，用地面積 23086平方米。 《 鹽城 玉龍南路商業(yè)街銷售建議》 （本項目為商業(yè)住宅復合體，雖然住宅和商業(yè)部分彼此都具有一定的裙帶關系，但由于住宅部分體量較小，自身所構成的消費群體對商業(yè)街并不起決定性作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。反之商業(yè)街的營建定位卻對住宅的銷售有舉足輕重的影響，良好的商業(yè)規(guī)劃無疑會成為住宅銷售推廣中最大的利基點，所以我們把商業(yè)部分作為整個項目的主導，作重點探討。總建筑面積約為 36938平方米。 2. 項目介紹： （設計方案書中已經(jīng)做了詳盡闡明，此處不再重復贅述）。調查顯示 ,目前 55%的購買者是為了出租而購買商鋪的 ,而出于自營目的購買商鋪的人為 35%,另外有 10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 商鋪投資者構成55%35%10%出租自己經(jīng)營炒賣 （此構成比例為多城市抽樣的平均數(shù)值，不同的地區(qū)和物業(yè)都有不同的投資者構成，所以我們建議，開發(fā)商可以依據(jù)前期預售期累積顧客的調查獲得更為準確的速據(jù)，從而調整下一步的銷售策略）。 就當下投資市場，商鋪出租的高回報率仍是有目共睹的。在顧客決定買鋪面時，租鋪的商家就給你找好了；有的甚至是先做旺市場，之后再開始專業(yè)商鋪的銷售，使專業(yè)市場的商鋪 “錢途 ”可見。相比較以往的商鋪銷售對象，手頭有小筆閑余資金的中產(chǎn)階級逐步成為市場購買的主力群體，商鋪分割的小型化滿足了每個投資者的資金要求，同時商鋪投資方式也超過住宅成為更穩(wěn)妥的投資方向。只有認真解決了這些問題，才能吸引更多投資者更有 信心地投資商鋪，也才能使商鋪這一投資熱土健康持久發(fā)展。這種現(xiàn)象固然為商業(yè)的進一步繁榮帶來了契機，但同時也可以看出，每年大量集中開發(fā)的商業(yè)物業(yè)加劇了局部區(qū)域市場消化的難度。（尤以是具有一定品牌知名度的商家，除了對選址有一定講究，對商鋪本身也有各種特定的要求） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn) 資料近千個。 ? 開發(fā)商的開發(fā)理念與市場脫節(jié) 開發(fā)商指定的樓盤開發(fā)規(guī)劃與商業(yè)發(fā)展的趨勢需求相矛盾。而這點在本項目所處的 鹽城 顯的尤為突出，恰巧也給本項目指明了方向。分布密度不勻，缺乏大規(guī)?；蛘呦鄬奂纳虡I(yè)中心或街區(qū)。 2． 商業(yè)網(wǎng)點缺乏集團性質的業(yè)態(tài)整合，沒有能夠形成某一門類的大量集中，沒能產(chǎn)生集群效應，缺乏有鮮明主題和市場號召力的商業(yè)街區(qū)和綜合市場。 4. 本項目的市場定位： 一個項目要想引起關注和青睞，關鍵要占領市場的空白點。一個樓盤在很 多地方是可以塑造的，比如外立面、景觀、內部格局、功能設定、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。