【正文】 疏導，引導車輛安全通行有序停放。 將“金色華府”創(chuàng)造成生態(tài)環(huán)保型高檔社區(qū)。主要措施為設定裝修時間，限定小區(qū)內商鋪為無污染產業(yè)，控制噪音污染、空氣污染、水體污染；推行垃圾分類； 實行定人分區(qū)清潔負責制，清潔衛(wèi)生工作要求達到干凈、整潔、無異味；根據(jù)季節(jié)及有害生物的生長特性以及社區(qū)的具體情況，制訂消殺計劃并實施。確保設備安全運行，共用配套設施完好無隨意改變用途，不發(fā)生管理責任事故。對設施、設備進行統(tǒng)一分類、編號，每臺設備均建立設備卡和設備臺帳，詳細記錄其從購置、安裝、調試、使用、維護、修9 / 44 理、改造、更新直至報廢等全過程中不斷積累和整理歸檔的數(shù)據(jù)資料。 裝修過程的管理包括：審核裝修方案，告知有關裝修的禁止行為和注意事項并提出保護措施；審查施工企業(yè)及從業(yè)人員的營業(yè)執(zhí)照、資質證書并建檔管理；簽定裝修管理協(xié)議，治安消防責任書；每日裝修巡查的主要內容為證件巡查、消防巡查、是否與申報項目相符 、結構及墻體的巡查、管道管線的巡查、煤氣巡查、房屋功能的巡查、防水巡查、作業(yè)時間的巡查、材料及垃圾儲存7 / 44 與搬運（側重電梯使用管理）的巡查、現(xiàn)場衛(wèi)生巡查、作業(yè)規(guī)范巡查、違章留宿及活動監(jiān)控等；裝修工程結束后，業(yè)主或使用人向服務中心提出驗收申請，服務中心只負責核驗施工項目是否與裝修申請項目相符，以及是否損壞公共設施及結構，是否影響他人，以便及時退還裝修保證金，服務中心對施工質量不作驗收不負任何驗收責任（受業(yè)主委托除外），業(yè)主自行驗收工程質量及施工要求。 接管驗收和業(yè)主收樓以及交付使用后出現(xiàn)的工程質量問題返修，我司將要求發(fā)展商 /承建單位限期進行整改，我工程部每周追蹤落實，我司還將每月與發(fā)展商及承建單 位就整改進程及遺留問題的解決進行商談。同時盡量與業(yè)主協(xié)商辦理收樓簽認手續(xù)，之后及時將《房產驗收確認書》所列的問題反映給發(fā)展商，跟進發(fā)展商做好維修補救工作，避免因瑣碎問題延誤交樓。 為妥善解決交樓時可能發(fā)生的糾紛，我司將事先與發(fā)展商就不同類型問題的處理方式做好協(xié)商，明確什么是我司可以直接答復業(yè)主的，哪些只能由發(fā)展商自行決定。預驗收中未達到要求的設備經(jīng)整改后，驗收小組再進行檢查驗證，整改合格后進行正式驗收、接管。驗收小組根據(jù)提供的竣工資料，按設計及施工要求編制驗收計劃，確定驗收標準，暫無 驗收標準的，按相關規(guī)范或使用功能、設備參數(shù)確定驗收標準。包括《金色藍庭手冊》、《企業(yè)規(guī)章制度匯編》及各4 / 44 《崗位職責》。服務中心相應健全了質量檢查標準、質量考核辦法、投訴管理規(guī)定、重大安全和質量事故報告辦法等各項制度；在各管理處設一級質量管理員，賦予投訴調查、跟蹤檢查、統(tǒng)計分析、監(jiān)督處罰、考核評定等明確的職權，根據(jù)服務中心的各項制度開展具體工作；質量管理采用內部與外部相結合的招募方式，實行公開競聘上崗，挖掘公司內部資源和吸納各方面復合型人才，組成高效的督導隊伍，為公司督導模式的完善建立了良好的運 作機制。管理處主任對下屬的管理部、工程部、監(jiān)控部實行垂直管理，確保各項工作指令及時下達，管理處各部門主管直接對主任負責，而對業(yè)主的服務質量能迅速反饋上級各相關部門，實現(xiàn)了公司資源的有效共享和最優(yōu)化，從而達成經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的最佳結合。1 / 44 某小區(qū)前期物業(yè)管理技術標方案 第一章 物業(yè)管理機構設置及資源配置 第一節(jié) 管理架構及公司督導的模式 第二節(jié) 各崗位職責、專業(yè)人員配備及素質 第二章 管理方案 第一節(jié) 房屋接管驗收和返修的跟進 第二節(jié) 二次裝修的管理、維護及保潔 第三節(jié) 共用設備設施及房屋的保養(yǎng)維護 第四節(jié) 環(huán)境、綠化的管理 第五節(jié) 車輛管理、安保、消防管理 第六節(jié) 節(jié)能的可行性方案及措施 第三章 服務標準及費用測算 第一節(jié) 管理目標、服務內容、分項管理目標及承諾 第二節(jié) 小區(qū)收支費用預算方案 第三節(jié) 前期介入的工作計劃 第四節(jié) 社區(qū)活動中心、物業(yè)經(jīng)營用房的經(jīng)營管理設想 第四章 質量管理控制方法 第一節(jié) 管理程序文件工作流程 第二節(jié) 管理應急方案 第三節(jié) 內部監(jiān)督檢查辦法 第四節(jié) 服務人員培訓方案 2 / 44 第一章 物業(yè)管理機構設置及資源配置 第一節(jié) 管理架構及公司的督導的模式 公司管理架構： 我司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，建立了現(xiàn)代化的管理模式。 （詳閱附表一 第二節(jié) 各崗位職責、專業(yè)人員配備及素質 “金色華府 ”物業(yè)服務中心將嚴格按照 ISO9001(2020)國際質量管理體系的要求 ,各崗位人員均按相關程序文件規(guī)范操作 ,對不合格管理服務行為進行有效控制 ,及時做好相關記錄 ,并進行回訪 ,我司將在本社區(qū)導入 ISO14001環(huán)境管理體系 ,通過二大管理體系結合公司 “首問負責制 ”、 “網(wǎng)絡一站式服務 ”等八項先進管理服務模式 ,保證物業(yè)管理工作質量的穩(wěn)定性。 （詳見附表二驗收小組依據(jù)驗收計劃、標準，按專業(yè)分工進行預驗收。對于小的裝修質量及暫時不影響居住使用的工程項目等問題，如果也進行返工，很可能影響接管驗收的時間，此時可采取讓承建單位 先預付給我司部分保修金等方式，接管后由我司視情進行修整。另外我司還將向發(fā)展商提供解決方案以供選擇。 如果業(yè)主在收樓時發(fā)現(xiàn)較為重大的質量問題如漏水、結構隱患、缺少重要配件等而拒絕收樓，我司將盡量避免激化矛盾，把業(yè) 主的意見如實記錄之后轉交給發(fā)展商處理，由發(fā)展商直接作出應否整改及整改時間的承諾。整改后進行驗收，驗收合格后方在驗收單上簽字，每次整改都要有記錄，并有參加驗收各方（業(yè)主單元內出現(xiàn)問題的，業(yè)主一同參加驗收）的簽字。 裝修管理流程圖 提出裝修申請并填寫《裝修審批表》，提供有關裝修施工隊資料 業(yè) 主 ↓ 根據(jù)《裝修管理規(guī)定》的有關規(guī)定及收到的文件進行審查批復 工程部 管理部 ↓ 收取施工單位裝修保證金并簽署《裝修協(xié)議書》、《治安、消防責任書》 服務中心 ↓ 辦理裝修人員《出入證》、《裝修施工許可證》 客服部 ↓ 8 / 44 對裝修施工隊的作業(yè)情況進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違章裝修現(xiàn)象發(fā)生，應立即予以制止并按《裝修管理規(guī)定》相關條款進行處理 客服部 ↓ 裝修完畢后，派專業(yè)人員現(xiàn)場查驗，將驗收結果填寫在《裝修審批表》，業(yè)主憑合格的《裝修審批表》辦理退回裝修保證金手續(xù) 客服部 針對“金色華府”的高檔次定位，為避免不規(guī)范裝修隊的野蠻施工，造成人為的破壞，服務中心將通過招投標形式，引進幾家資質等級高、信譽良好、品質保障機制強的裝修公司和裝飾材料商，供廣大業(yè)主自主選擇。編制易于被員工理解、接受、可操作性強的設施設備管理手冊、指導書，逐步形成了格式化、流水線式的運作模式。（見附表三 綠化管理 綠化是生命和力量的象征，我們將根據(jù)該小區(qū)的綠化規(guī)劃特點，合理劃分管理區(qū)域，責任到人，精心養(yǎng)護，定期舉辦向業(yè)主傳授園藝花卉知識的社區(qū)文化活動，鼓勵引導業(yè)主綠化自我小空10 / 44 間，共同參與保護社區(qū)綠化，從而使“金色華府”成為四季常青、鳥語花香的花園式綠色小區(qū)。（見附表四 充分利用本小區(qū)的智能化配置，自主刷卡、自動開啟道閘，自主進出，縮短車輛在進出口的停留時間，讓業(yè)主享受“零干擾”的便利服務。我們將配備兩臺電瓶車對白天提重物或夜歸步行的業(yè)主進行護送，確保小區(qū)業(yè) 主的人身安全 。 突發(fā)事件處理 當發(fā)生 管轄區(qū)域內發(fā)生的盜竊、匪警、火警、水浸、突然停電等各類突發(fā)事件時 ， 依照《突發(fā)事件處理預案》，充分利用小區(qū)智能管理中心，結合我司的 110聯(lián)動管理模式， 迅速、果斷進行處理，積極參與救護和搶險 ,保護業(yè)主 /用戶的人身及財產安全。 定期進行消防訓練， 同時發(fā)動業(yè)主參與消防安全演練，提高全社區(qū)的消防安全意識。 第六節(jié) 節(jié)能的可行性方案及措施 我司在正式接管“金色華府”物業(yè)后，將全面掌握設施設備的運行狀況及業(yè)主的生活規(guī)律并審視物業(yè)內的水、電等能源的消耗情況，總結和研究制訂各項節(jié)能措施，其中包括：開展節(jié)能宣傳月活動；常設節(jié)能小組，實施專人管理，考核績效；盡可能裝13 / 44 齊各類計量表為節(jié)能工作提供依據(jù)；經(jīng)常檢查各系統(tǒng)運行狀況，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生，定期維護保養(yǎng)保證設備的正常運行；使用節(jié)能型的設備和產品，如變頻控制 器、節(jié)能燈、節(jié)水潔具、聲光控延時開關等；制訂電梯運行時間表，適時開停電梯，按時段關閉照明燈具，根據(jù)季節(jié)關閉機房內和部分車庫的照明，對地下車庫等安裝有大量照明燈具的區(qū)域，在滿足基本照度的前提下，采用“間隔亮燈制”；景觀循環(huán)水水泵采用“省電”型。制定完善的物業(yè)管理14 / 44 方案，健全質量管理、財務管理、檔案管理等制度。按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。我們承諾各項服務標準均達到國家二級標準以上，力爭符合一級標準。 測定依據(jù)：質量合格的維修單 數(shù) /總維修單數(shù) 100%=100% ◆ 綠化完好率： 98% 承諾標準：花草樹木按季節(jié)習性長勢良好，修剪及時，園藝造型巧致新穎。 測定依據(jù)：完好、基本完好化糞池、雨水井，污水井面積 /化糞池、雨水井，污水井總面積 100%≥ 98% ◆ 排水管、明暗溝完好率： 98% 承諾標準：排水管及明暗溝無跑冒滴漏，明管表面干凈整潔。 測定依據(jù)：完好、基本完好消防設施設備數(shù)量 /消防設施設備總數(shù)量 100%≥ 98% ◆ 火災年發(fā)生率： ‰ 承諾標準：基本無管理原因造成的火災事故。 測定依據(jù)：完好檔案數(shù)量 /應建檔案數(shù)量 100%≥ 98% ◆ 服務人員培訓合格率 承諾標準：培訓合格再上崗。 設計施工階段前期介入。組建各項目組，工作人員招聘到位并實施培訓。 入伙前 1 個月。與聘請的專業(yè)清潔公司一道開展物業(yè)清潔“開荒”，對物業(yè)內外進行全面徹底的清潔，迎接業(yè)主入伙?，F(xiàn)代女性講究形體俊美，本社區(qū)有較多的女性業(yè)主，屆時將聘請專業(yè)體操、瑜珈、舞蹈教練進行授課，開設體操房。 （ 5）資金投入方式：自籌資金或委托專業(yè)機構 （ 6）服務對象：活動中心會所只對本小區(qū)業(yè)主（住戶）開放。“金色華府”社區(qū)重大活動一覽表） 第四章 質量管理控制方法 我司根據(jù) ISO9001質量管理體系的要求，建立三級文件，全面指導和監(jiān)控質量管理體系的有效運行。質量控制工作流程圖） 第二節(jié) 管理應急方案 盜匪