【正文】 疏導(dǎo)，引導(dǎo)車輛安全通行有序停放。 將“金色華府”創(chuàng)造成生態(tài)環(huán)保型高檔社區(qū)。主要措施為設(shè)定裝修時(shí)間，限定小區(qū)內(nèi)商鋪為無污染產(chǎn)業(yè)，控制噪音污染、空氣污染、水體污染；推行垃圾分類； 實(shí)行定人分區(qū)清潔負(fù)責(zé)制，清潔衛(wèi)生工作要求達(dá)到干凈、整潔、無異味；根據(jù)季節(jié)及有害生物的生長(zhǎng)特性以及社區(qū)的具體情況，制訂消殺計(jì)劃并實(shí)施。確保設(shè)備安全運(yùn)行，共用配套設(shè)施完好無隨意改變用途，不發(fā)生管理責(zé)任事故。對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一分類、編號(hào)，每臺(tái)設(shè)備均建立設(shè)備卡和設(shè)備臺(tái)帳，詳細(xì)記錄其從購(gòu)置、安裝、調(diào)試、使用、維護(hù)、修9 / 44 理、改造、更新直至報(bào)廢等全過程中不斷積累和整理歸檔的數(shù)據(jù)資料。 裝修過程的管理包括：審核裝修方案，告知有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)并提出保護(hù)措施；審查施工企業(yè)及從業(yè)人員的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書并建檔管理；簽定裝修管理協(xié)議，治安消防責(zé)任書；每日裝修巡查的主要內(nèi)容為證件巡查、消防巡查、是否與申報(bào)項(xiàng)目相符 、結(jié)構(gòu)及墻體的巡查、管道管線的巡查、煤氣巡查、房屋功能的巡查、防水巡查、作業(yè)時(shí)間的巡查、材料及垃圾儲(chǔ)存7 / 44 與搬運(yùn)（側(cè)重電梯使用管理）的巡查、現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生巡查、作業(yè)規(guī)范巡查、違章留宿及活動(dòng)監(jiān)控等；裝修工程結(jié)束后，業(yè)主或使用人向服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)，服務(wù)中心只負(fù)責(zé)核驗(yàn)施工項(xiàng)目是否與裝修申請(qǐng)項(xiàng)目相符，以及是否損壞公共設(shè)施及結(jié)構(gòu)，是否影響他人，以便及時(shí)退還裝修保證金，服務(wù)中心對(duì)施工質(zhì)量不作驗(yàn)收不負(fù)任何驗(yàn)收責(zé)任（受業(yè)主委托除外），業(yè)主自行驗(yàn)收工程質(zhì)量及施工要求。 接管驗(yàn)收和業(yè)主收樓以及交付使用后出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題返修，我司將要求發(fā)展商 /承建單位限期進(jìn)行整改，我工程部每周追蹤落實(shí)，我司還將每月與發(fā)展商及承建單 位就整改進(jìn)程及遺留問題的解決進(jìn)行商談。同時(shí)盡量與業(yè)主協(xié)商辦理收樓簽認(rèn)手續(xù)，之后及時(shí)將《房產(chǎn)驗(yàn)收確認(rèn)書》所列的問題反映給發(fā)展商，跟進(jìn)發(fā)展商做好維修補(bǔ)救工作，避免因瑣碎問題延誤交樓。 為妥善解決交樓時(shí)可能發(fā)生的糾紛，我司將事先與發(fā)展商就不同類型問題的處理方式做好協(xié)商，明確什么是我司可以直接答復(fù)業(yè)主的，哪些只能由發(fā)展商自行決定。預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備經(jīng)整改后，驗(yàn)收小組再進(jìn)行檢查驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收、接管。驗(yàn)收小組根據(jù)提供的竣工資料，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃，確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，暫無 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，按相關(guān)規(guī)范或使用功能、設(shè)備參數(shù)確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。包括《金色藍(lán)庭手冊(cè)》、《企業(yè)規(guī)章制度匯編》及各4 / 44 《崗位職責(zé)》。服務(wù)中心相應(yīng)健全了質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核辦法、投訴管理規(guī)定、重大安全和質(zhì)量事故報(bào)告辦法等各項(xiàng)制度；在各管理處設(shè)一級(jí)質(zhì)量管理員，賦予投訴調(diào)查、跟蹤檢查、統(tǒng)計(jì)分析、監(jiān)督處罰、考核評(píng)定等明確的職權(quán)，根據(jù)服務(wù)中心的各項(xiàng)制度開展具體工作；質(zhì)量管理采用內(nèi)部與外部相結(jié)合的招募方式，實(shí)行公開競(jìng)聘上崗，挖掘公司內(nèi)部資源和吸納各方面復(fù)合型人才，組成高效的督導(dǎo)隊(duì)伍，為公司督導(dǎo)模式的完善建立了良好的運(yùn) 作機(jī)制。管理處主任對(duì)下屬的管理部、工程部、監(jiān)控部實(shí)行垂直管理，確保各項(xiàng)工作指令及時(shí)下達(dá)，管理處各部門主管直接對(duì)主任負(fù)責(zé)，而對(duì)業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量能迅速反饋上級(jí)各相關(guān)部門，實(shí)現(xiàn)了公司資源的有效共享和最優(yōu)化，從而達(dá)成經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的最佳結(jié)合。1 / 44 某小區(qū)前期物業(yè)管理技術(shù)標(biāo)方案 第一章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置 第一節(jié) 管理架構(gòu)及公司督導(dǎo)的模式 第二節(jié) 各崗位職責(zé)、專業(yè)人員配備及素質(zhì) 第二章 管理方案 第一節(jié) 房屋接管驗(yàn)收和返修的跟進(jìn) 第二節(jié) 二次裝修的管理、維護(hù)及保潔 第三節(jié) 共用設(shè)備設(shè)施及房屋的保養(yǎng)維護(hù) 第四節(jié) 環(huán)境、綠化的管理 第五節(jié) 車輛管理、安保、消防管理 第六節(jié) 節(jié)能的可行性方案及措施 第三章 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用測(cè)算 第一節(jié) 管理目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、分項(xiàng)管理目標(biāo)及承諾 第二節(jié) 小區(qū)收支費(fèi)用預(yù)算方案 第三節(jié) 前期介入的工作計(jì)劃 第四節(jié) 社區(qū)活動(dòng)中心、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)管理設(shè)想 第四章 質(zhì)量管理控制方法 第一節(jié) 管理程序文件工作流程 第二節(jié) 管理應(yīng)急方案 第三節(jié) 內(nèi)部監(jiān)督檢查辦法 第四節(jié) 服務(wù)人員培訓(xùn)方案 2 / 44 第一章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及資源配置 第一節(jié) 管理架構(gòu)及公司的督導(dǎo)的模式 公司管理架構(gòu)： 我司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立了現(xiàn)代化的管理模式。 （詳閱附表一 第二節(jié) 各崗位職責(zé)、專業(yè)人員配備及素質(zhì) “金色華府 ”物業(yè)服務(wù)中心將嚴(yán)格按照 ISO9001(2020)國(guó)際質(zhì)量管理體系的要求 ,各崗位人員均按相關(guān)程序文件規(guī)范操作 ,對(duì)不合格管理服務(wù)行為進(jìn)行有效控制 ,及時(shí)做好相關(guān)記錄 ,并進(jìn)行回訪 ,我司將在本社區(qū)導(dǎo)入 ISO14001環(huán)境管理體系 ,通過二大管理體系結(jié)合公司 “首問負(fù)責(zé)制 ”、 “網(wǎng)絡(luò)一站式服務(wù) ”等八項(xiàng)先進(jìn)管理服務(wù)模式 ,保證物業(yè)管理工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。 （詳見附表二驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。對(duì)于小的裝修質(zhì)量及暫時(shí)不影響居住使用的工程項(xiàng)目等問題，如果也進(jìn)行返工，很可能影響接管驗(yàn)收的時(shí)間，此時(shí)可采取讓承建單位 先預(yù)付給我司部分保修金等方式，接管后由我司視情進(jìn)行修整。另外我司還將向發(fā)展商提供解決方案以供選擇。 如果業(yè)主在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)較為重大的質(zhì)量問題如漏水、結(jié)構(gòu)隱患、缺少重要配件等而拒絕收樓，我司將盡量避免激化矛盾，把業(yè) 主的意見如實(shí)記錄之后轉(zhuǎn)交給發(fā)展商處理，由發(fā)展商直接作出應(yīng)否整改及整改時(shí)間的承諾。整改后進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方在驗(yàn)收單上簽字，每次整改都要有記錄，并有參加驗(yàn)收各方（業(yè)主單元內(nèi)出現(xiàn)問題的，業(yè)主一同參加驗(yàn)收）的簽字。 裝修管理流程圖 提出裝修申請(qǐng)并填寫《裝修審批表》，提供有關(guān)裝修施工隊(duì)資料 業(yè) 主 ↓ 根據(jù)《裝修管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定及收到的文件進(jìn)行審查批復(fù) 工程部 管理部 ↓ 收取施工單位裝修保證金并簽署《裝修協(xié)議書》、《治安、消防責(zé)任書》 服務(wù)中心 ↓ 辦理裝修人員《出入證》、《裝修施工許可證》 客服部 ↓ 8 / 44 對(duì)裝修施工隊(duì)的作業(yè)情況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違章裝修現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立即予以制止并按《裝修管理規(guī)定》相關(guān)條款進(jìn)行處理 客服部 ↓ 裝修完畢后，派專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，將驗(yàn)收結(jié)果填寫在《裝修審批表》，業(yè)主憑合格的《裝修審批表》辦理退回裝修保證金手續(xù) 客服部 針對(duì)“金色華府”的高檔次定位，為避免不規(guī)范裝修隊(duì)的野蠻施工，造成人為的破壞，服務(wù)中心將通過招投標(biāo)形式，引進(jìn)幾家資質(zhì)等級(jí)高、信譽(yù)良好、品質(zhì)保障機(jī)制強(qiáng)的裝修公司和裝飾材料商，供廣大業(yè)主自主選擇。編制易于被員工理解、接受、可操作性強(qiáng)的設(shè)施設(shè)備管理手冊(cè)、指導(dǎo)書，逐步形成了格式化、流水線式的運(yùn)作模式。（見附表三 綠化管理 綠化是生命和力量的象征，我們將根據(jù)該小區(qū)的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，責(zé)任到人，精心養(yǎng)護(hù)，定期舉辦向業(yè)主傳授園藝花卉知識(shí)的社區(qū)文化活動(dòng)，鼓勵(lì)引導(dǎo)業(yè)主綠化自我小空10 / 44 間，共同參與保護(hù)社區(qū)綠化，從而使“金色華府”成為四季常青、鳥語花香的花園式綠色小區(qū)。（見附表四 充分利用本小區(qū)的智能化配置，自主刷卡、自動(dòng)開啟道閘，自主進(jìn)出，縮短車輛在進(jìn)出口的停留時(shí)間，讓業(yè)主享受“零干擾”的便利服務(wù)。我們將配備兩臺(tái)電瓶車對(duì)白天提重物或夜歸步行的業(yè)主進(jìn)行護(hù)送，確保小區(qū)業(yè) 主的人身安全 。 突發(fā)事件處理 當(dāng)發(fā)生 管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、水浸、突然停電等各類突發(fā)事件時(shí) ， 依照《突發(fā)事件處理預(yù)案》，充分利用小區(qū)智能管理中心，結(jié)合我司的 110聯(lián)動(dòng)管理模式， 迅速、果斷進(jìn)行處理，積極參與救護(hù)和搶險(xiǎn) ,保護(hù)業(yè)主 /用戶的人身及財(cái)產(chǎn)安全。 定期進(jìn)行消防訓(xùn)練， 同時(shí)發(fā)動(dòng)業(yè)主參與消防安全演練，提高全社區(qū)的消防安全意識(shí)。 第六節(jié) 節(jié)能的可行性方案及措施 我司在正式接管“金色華府”物業(yè)后，將全面掌握設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況及業(yè)主的生活規(guī)律并審視物業(yè)內(nèi)的水、電等能源的消耗情況，總結(jié)和研究制訂各項(xiàng)節(jié)能措施，其中包括：開展節(jié)能宣傳月活動(dòng)；常設(shè)節(jié)能小組，實(shí)施專人管理，考核績(jī)效；盡可能裝13 / 44 齊各類計(jì)量表為節(jié)能工作提供依據(jù)；經(jīng)常檢查各系統(tǒng)運(yùn)行狀況，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生，定期維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備的正常運(yùn)行；使用節(jié)能型的設(shè)備和產(chǎn)品，如變頻控制 器、節(jié)能燈、節(jié)水潔具、聲光控延時(shí)開關(guān)等；制訂電梯運(yùn)行時(shí)間表，適時(shí)開停電梯，按時(shí)段關(guān)閉照明燈具，根據(jù)季節(jié)關(guān)閉機(jī)房?jī)?nèi)和部分車庫(kù)的照明，對(duì)地下車庫(kù)等安裝有大量照明燈具的區(qū)域，在滿足基本照度的前提下，采用“間隔亮燈制”；景觀循環(huán)水水泵采用“省電”型。制定完善的物業(yè)管理14 / 44 方案，健全質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度。按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。我們承諾各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)均達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，力爭(zhēng)符合一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 測(cè)定依據(jù)：質(zhì)量合格的維修單 數(shù) /總維修單數(shù) 100%=100% ◆ 綠化完好率： 98% 承諾標(biāo)準(zhǔn)：花草樹木按季節(jié)習(xí)性長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪及時(shí)，園藝造型巧致新穎。 測(cè)定依據(jù)：完好、基本完好化糞池、雨水井，污水井面積 /化糞池、雨水井，污水井總面積 100%≥ 98% ◆ 排水管、明暗溝完好率： 98% 承諾標(biāo)準(zhǔn)：排水管及明暗溝無跑冒滴漏，明管表面干凈整潔。 測(cè)定依據(jù)：完好、基本完好消防設(shè)施設(shè)備數(shù)量 /消防設(shè)施設(shè)備總數(shù)量 100%≥ 98% ◆ 火災(zāi)年發(fā)生率： ‰ 承諾標(biāo)準(zhǔn)：基本無管理原因造成的火災(zāi)事故。 測(cè)定依據(jù)：完好檔案數(shù)量 /應(yīng)建檔案數(shù)量 100%≥ 98% ◆ 服務(wù)人員培訓(xùn)合格率 承諾標(biāo)準(zhǔn)：培訓(xùn)合格再上崗。 設(shè)計(jì)施工階段前期介入。組建各項(xiàng)目組，工作人員招聘到位并實(shí)施培訓(xùn)。 入伙前 1 個(gè)月。與聘請(qǐng)的專業(yè)清潔公司一道開展物業(yè)清潔“開荒”，對(duì)物業(yè)內(nèi)外進(jìn)行全面徹底的清潔，迎接業(yè)主入伙。現(xiàn)代女性講究形體俊美，本社區(qū)有較多的女性業(yè)主，屆時(shí)將聘請(qǐng)專業(yè)體操、瑜珈、舞蹈教練進(jìn)行授課，開設(shè)體操房。 （ 5）資金投入方式：自籌資金或委托專業(yè)機(jī)構(gòu) （ 6）服務(wù)對(duì)象：活動(dòng)中心會(huì)所只對(duì)本小區(qū)業(yè)主（住戶）開放?！敖鹕A府”社區(qū)重大活動(dòng)一覽表） 第四章 質(zhì)量管理控制方法 我司根據(jù) ISO9001質(zhì)量管理體系的要求，建立三級(jí)文件，全面指導(dǎo)和監(jiān)控質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行。質(zhì)量控制工作流程圖） 第二節(jié) 管理應(yīng)急方案 盜匪