【正文】 —— 地下停車庫及設備用房 m2 —— 3 綠化用地 m2 4019 綠 地 率 30% 4 道路 及其他用地 m2 —— 5 建筑物占地 m2 4688 建筑密度 35% 6 地上容積率 —— 7 地下容積率 8 停車位 個 808 其中 地面停車位 個 40 地下停車位 個 768 表 13 C 地塊 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 序 號 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 可規(guī)劃 建設 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 —— 地上建筑總面積 m2 —— 商務辦公樓 m2 —— 沿街商業(yè) m2 —— 地下建筑面積 m2 —— 地下停車庫及設備用房 m2 —— 3 綠化用地 m2 3629 綠 地 率 25% 4 道路 及其他用地 m2 —— 5 建筑物占地 m2 5805 建筑密度 40% 6 地上容積率 —— 7 地下容積率 8 停車位 個 671 其中 地面停車位 個 37 地下停車位 個 634 七 、建筑方案 工程概述 項目場址位于 濟南 市 槐蔭 區(qū) ， 經(jīng)七路以 南 ， 經(jīng)十路以北 ， 緯經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 8 十二路以東 。 靜態(tài)交通：并充分考慮車流的影響，合理設置停車庫，適宜不同交通設施予以分流，確保交通便捷、通達。區(qū)級道路，聯(lián)系整個商業(yè)區(qū)和城市 的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬 20 米。 林蔭道形成區(qū)內(nèi)的公共景觀為半開放景觀系統(tǒng)；組團內(nèi)部景觀形成了半封閉的景觀系統(tǒng)。 公建系統(tǒng)規(guī)劃 合理的公共設施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建商區(qū)的活力。其間，廣場和景觀、綠化相互貫穿，整個建筑群體與周邊建筑群呈現(xiàn)出一種對比的協(xié)調(diào)。地塊中央布置一條商業(yè)步行街。 六 、總體規(guī)劃方案 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 4 空間形態(tài)規(guī)劃 根據(jù)項目場址地形地貌特點及建筑物功能要求，按照項目設計指導思想和原則，對項目進行總平面布置。 交通條件優(yōu)異，周邊有多路公交車 ， 可迅速進入濟南 多條城市主干道 及繞城高速路，交通 十分 便利。 區(qū)內(nèi)基礎設施完善 ， 交通十分便利。 按 照規(guī)劃設想，東部 和西部 新城將建成人與自然共 生的山水都市新區(qū)，良好的生態(tài)環(huán)境、安全、快速、便捷的交通風格使新城成為濟南熱點的區(qū)域。 對于濟南這個省會城市來說，商業(yè)地產(chǎn)的城市價值更是不容忽視。 商業(yè)地產(chǎn)利好形勢主要體現(xiàn)在兩個方面：首先， 我國的商業(yè)地產(chǎn)市場投資回報率非常高。 二 、申請報告編制單位 單位名稱： 山東 魯咨 工程 咨詢 有限公司 工程咨詢等級： 甲 級 工程咨詢證書編號： 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 第二節(jié) 項目概況 一、 項目名稱 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C 地塊建設項 目 二 、申請報告編制依據(jù) 《中華人民共和國 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》； 《 濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》； 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 2 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》； 《 濟南市建設事業(yè)發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃綱要 》 ； 《濟南市城市總體規(guī)劃 (20202020)》； 《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (國發(fā)［ 2020］ 18 號 )； 國家發(fā)改委《關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》 (發(fā)改投資 [2020]1169 號 )； 國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》 (第三版 )； 國家和山東省有關(guān)政策規(guī)定； 建設單位提供的有關(guān)資料。 三 、建設背景 商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展很大程度上要靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務、咨詢行業(yè)等。其次 是市場空間巨大。濟南還沒有跨入一線發(fā)達城市的一個重要原因，就在于商業(yè)氛圍不夠濃厚。加之濟南城區(qū)總體規(guī)劃，帶來了大投入的市政配套設施，居民的生活在原先的基礎上更加方便，良好的市政設施同時帶動了東 西 部新城房地產(chǎn)的發(fā) 展，加速了區(qū)域市場的成熟。 目前 西 部 商務辦公 及 商業(yè)規(guī)模并不足以支撐未來龐大的消費力，在售或即將推出商業(yè)的容量有限。 五 、主要建設規(guī)模和內(nèi)容 項目主要建設商業(yè)金融業(yè)。 (1)平面布局 整個基地大致呈 長 方 型，設計將建筑物與地塊自然地契合。均 設計有 一 層地下建筑，主要為地下停車場及設備用房。 (2)視線形態(tài) 以自然、生態(tài)、綠色、環(huán)保貫穿場區(qū)的生命主軸，是交織期間的文化景觀，同時也是生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的理念和貫穿始終的設計脈絡。 公共配套設施完善，布局合 理， 地上 物業(yè)管理、 書報亭、公廁等， 地下設停車場與 中水、配電室、消防泵房等 設備用房， 保經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 5 證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性。 樓內(nèi)的景觀露臺、陽臺，景觀飄窗形成了封閉景觀系統(tǒng)。進一步劃分各樓，內(nèi)部聯(lián)系各樓，外部與區(qū)級道路相連，道路寬約 15米，其中車行道寬 9 米，兩側(cè)布置人行道寬 3 米，并設置綠化帶。停車采用地面與地下結(jié)合方式，地面停車利用環(huán)路旁建筑退縮地帶位置設部分分散的室外臨時停 車空間。 地上建筑面積 ，建筑包括 1 棟 商務 辦公樓 、 2 棟公寓 及 沿街商業(yè) 。 (2)酒店式公寓 公寓 項目包括客房、餐飲、娛樂、會議中心等，酒店按國家5A 標準設計建造，將打造成濟南市 西 部最有特色、方便、舒適的豪華型休閑文化 公寓 。 本工程為甲類建筑，應特別注意考慮抗震設防，設防標準執(zhí)行 GB500112020《建筑抗震設計規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。 （ 3）基礎設計 由于 本工程場地地質(zhì)條件較好，地基承載力較高，因此各單體建筑 采用鋼筋混凝土 筏板或條形基礎。 鋼筋：梁采用新 Ⅲ 級鋼筋，板采用冷軋帶肋、冷軋扭鋼筋，柱采用普通 Ⅱ 級鋼筋。 給排水工程 （ 1） 生活給水系統(tǒng) 1)用水量估 算 表 14 編號 名 稱 數(shù)量（ m178。 3)用水量估算： 最高日用水量約 271m179。高區(qū)十一層 以上 采用水池－水泵－水箱聯(lián)合供水 。熱水設置處墊層采用強化纖維和保溫砂漿墊層。本項目擬在 地下車庫內(nèi)設置一處中水站， 各用水建筑物內(nèi)設 中水管道 ，經(jīng)處理后的中水，可用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。室內(nèi)排水管為 PVC 排水管，室外地下排水管為混凝土管。 室內(nèi)消防系統(tǒng)：本工程消防系統(tǒng)為消火栓系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。屋頂設 消防高位水箱 、 消防穩(wěn)壓設備，以保證最不利點消火栓靜水壓力不低于 ， 自動噴淋系統(tǒng)最不利點處噴頭工作壓力不低于 。 消火栓及噴淋系統(tǒng)采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，管徑小于或等于DN100 者，絲扣連接；管徑大于 DN100 者，卡箍連接。 地下 層 通風量按換氣次數(shù) 6 次 /h 設計，電梯機房通風量按換氣次數(shù) 10 次 /h，地下 層 做機械通風及防排煙系統(tǒng)，機械通風與防排煙系統(tǒng)合用，排煙風機選用消防高溫排煙風機。 (2)220/380V 配電系統(tǒng) 1)本項目 商務 辦公 樓 、公寓 為一類高層 建筑 。兩路電源來自變電所兩段母線。 6)供電方式： 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 14 本工程主要采用放射式的供電方式，對應急照明、電梯、消防負荷等二級負荷采用雙電源末端互投。套內(nèi) 辦公 室等功能房間均采用 E27吸頂燈口，配緊湊型熒光燈。 計量屏、電梯控制屏落地安裝，配電箱及控制箱均底邊距地 掛墻明裝。 本建筑物電力線采用 ZRYJV1kV 型電纜、 型銅芯塑料線，沿橋架豎井內(nèi)敷設或穿焊接鋼管、阻燃半硬聚氯乙稀管保護在地、墻、頂板現(xiàn)澆層暗敷設。 接閃器：在屋頂采用直徑 10mm 熱鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋頂避 雷帶連接線網(wǎng)格不大于 20m20m 或 24m16m。 引下線上端與避雷帶焊接，下端與接地極焊接。 本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，總等電位板由紫銅板制成，應將建筑物內(nèi)保護干線、設備進線總管等進行聯(lián)結(jié)，總等電位聯(lián)結(jié)均采用等電位卡子，禁止在金屬管道上焊接。 (5)火災自動報警系統(tǒng) 在建筑物底層設置消防控制室，采用集中報警系統(tǒng)，設置消防聯(lián)動控制設備，根據(jù)需要設置若干感煙探測器、手動報警按鈕及警鈴 。 (2)設備的消防設計 消防給水、消火栓、排煙系統(tǒng) 及 自動報警、控制 系統(tǒng) 均按有關(guān)設計規(guī)范及要求設計。防火分區(qū)之間墻體采用 240 厚加氣砼砌塊，其 耐火等級大于 3經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 17 小時，在防火墻上所開的門窗及卷簾均為甲級防火門、甲級防火窗和甲級防火卷簾。 (5)電梯井和管道井 電梯井道獨立設置，其周圍井壁為 300 厚鋼砼墻，電井、管井、排煙并分別獨立設置，其 井壁為耐火極限不低于 的不燃燒體；井壁上的檢查門為丙級防火門。 八 、投資規(guī)模和資金籌措方案 投資估算 （ 1）估算依據(jù) 1）國家發(fā)展改革委、建設部頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 3）基本預備費：基本預備費計算基礎為建筑安裝工程費用與工程建設其它費用之和的 6%計列。 九 、項目實施進度計劃 本項目計劃于 2020 年 5 月底前完成立項、勘察設計等前期準備工作， 2020 年 6 月開工建設，本項目建設期約 兩 年 ，預計 2020年 5 月底工程竣工。 《濟南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》是濟南市第一次推 出房地產(chǎn)業(yè)的專項規(guī)劃。 該項目將積極挖掘該區(qū)域在商業(yè)、 辦公 和休閑等功能上的潛力，通過與周邊的相互 依托，將該商業(yè)區(qū)打造成一個充滿活力的現(xiàn)代商業(yè)空間，滿足城市 商務 辦公 樓以及商 業(yè)用房的需求，同時還提升了該區(qū)域的經(jīng)濟地位和整體環(huán)境，對濟南市房地產(chǎn)的發(fā)展將起到推動促進作用，其開發(fā)的內(nèi)容完全符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 22 展規(guī)劃的要求。 項目地處 經(jīng)十路 北 側(cè) ，交通便利，文化氣息濃厚，地理位 置優(yōu)越。 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策 與項目建設的必要性分析 在我國，房地產(chǎn)業(yè)除其本身屬支柱產(chǎn)業(yè)之外，還帶動著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如鋼材、水泥、物流、建筑、裝飾窗體、頂端窗體、底端裝修、物業(yè)、家具、家電等；據(jù)估算，其帶動產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值是本身 的 倍，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國家 GDP 約 10%，加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到 GDP 的 20%以上，可見產(chǎn)業(yè)鏈條之長，關(guān)聯(lián)度之高，在國有經(jīng)濟中所占比重之大。為此，要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，積極有序發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設施布局，將形成市級商業(yè)中心和副中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心三級布局結(jié)構(gòu)，即提升擴大泉城路市級商業(yè)主中心和建設燕山、臘山、唐冶、崮山四個市級商業(yè)副中心、18 個地區(qū)商業(yè)中心、以及結(jié)合居住區(qū)建設形成約 60 個社區(qū)商業(yè)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導向。 二、 項目開發(fā)單位的資質(zhì)條件與開發(fā)業(yè)績 山東連城置業(yè)有限公司 ，注冊資金 3000 萬元， 擁 有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 三 、 項目開 發(fā)企業(yè)的行業(yè)準入條件 山東連城置業(yè)有限公司 在擁有 土地使用權(quán)的土地上進行 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C 地塊 項目 的建設；擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件；沒有土地閑置的問題； 資本金比例達到開發(fā)該項 目總投資的%， 滿足項目開 發(fā)資本金的有關(guān)規(guī)定。 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設 項目 申請報告 山東魯咨工程咨詢有限公司 26 第四章 節(jié)能方案分析 第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范 一、節(jié)能的法規(guī)、國家和山東省、濟南市的政策規(guī)定 《中 華人民共和國節(jié)約能源法》 《中華人民共和國可再生能源法》 《中華人民共和國建筑法》 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 (建設部部長令第 143 號 ) 《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》 (發(fā)改環(huán)資 [2020]2505 號 ) 國務院《關(guān)于發(fā)布促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定的通知》 (國發(fā)[2020]40 號 ) 《國務院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》 (國發(fā)〔 2020〕 28號 ) 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄 (2020 年本 )(國家發(fā)改委令第 40 號 ) 《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱 (2020 年 )》 (國家發(fā)改委、科技部 ) 《關(guān)于推進節(jié)能省地型建筑發(fā)展的指導意見》 (建設部 建科[2020]78 號 ) 國家發(fā)改委《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》 (發(fā)改投資 [2020]2787 號 ) 固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法 （國家發(fā)展和改革委員會第 6號） 《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》 (建設部