【正文】 措方案 投資估算 （ 1）估算依據(jù) 1）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。 (5)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 在建筑物底層設(shè)置消防控制室，采用集中報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)置消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備，根據(jù)需要設(shè)置若干感煙探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕及警鈴 。 本建筑物電力線采用 ZRYJV1kV 型電纜、 型銅芯塑料線，沿橋架豎井內(nèi)敷設(shè)或穿焊接鋼管、阻燃半硬聚氯乙稀管保護(hù)在地、墻、頂板現(xiàn)澆層暗敷設(shè)。兩路電源來自變電所兩段母線。屋頂設(shè) 消防高位水箱 、 消防穩(wěn)壓設(shè)備，以保證最不利點(diǎn)消火栓靜水壓力不低于 ， 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)最不利點(diǎn)處噴頭工作壓力不低于 。熱水設(shè)置處墊層采用強(qiáng)化纖維和保溫砂漿墊層。 鋼筋：梁采用新 Ⅲ 級(jí)鋼筋，板采用冷軋帶肋、冷軋扭鋼筋，柱采用普通 Ⅱ 級(jí)鋼筋。 地上建筑面積 ，建筑包括 1 棟 商務(wù) 辦公樓 、 2 棟公寓 及 沿街商業(yè) 。 公共配套設(shè)施完善，布局合 理， 地上 物業(yè)管理、 書報(bào)亭、公廁等， 地下設(shè)停車場(chǎng)與 中水、配電室、消防泵房等 設(shè)備用房， 保經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 5 證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營(yíng)管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性。 五 、主要建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目主要建設(shè)商業(yè)金融業(yè)。其次 是市場(chǎng)空間巨大。 對(duì)于濟(jì)南這個(gè)省會(huì)城市來說，商業(yè)地產(chǎn)的城市價(jià)值更是不容忽視。 六 、總體規(guī)劃方案 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 4 空間形態(tài)規(guī)劃 根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)址地形地貌特點(diǎn)及建筑物功能要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置。 林蔭道形成區(qū)內(nèi)的公共景觀為半開放景觀系統(tǒng)；組團(tuán)內(nèi)部景觀形成了半封閉的景觀系統(tǒng)。智能化概念在新建 商務(wù) 辦公 樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕 商務(wù) 辦公 樓綜合癥；具備較高的綠化率。 輕質(zhì)隔墻技術(shù)指標(biāo)：?jiǎn)挝幻娣e重量小于 25kg/m3，隔音性能大于 50dB，耐火極限大于 2 小時(shí)。 6)中水：根據(jù)《濟(jì)南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法》的規(guī)經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 11 定，需配套建設(shè)中水設(shè)施。消火栓栓口直徑為 65mm， 水帶長(zhǎng)度 25m，水槍噴嘴口徑 19mm。綜合考慮，本項(xiàng)目地上建筑負(fù)荷密度按 50w/ m2計(jì)算，則地上建筑有功功率為 6056kw，其他部分用電按 5%計(jì)取，為303kw，則項(xiàng)目有功功率為 6359kw。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。 2)消防控制室設(shè)于地下一層，周圍隔墻耐火極限 3h，樓板，可直接疏散至室外。包括：土地使用費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、規(guī) 劃及設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、消防工程審查費(fèi)、防雷設(shè)施及監(jiān)測(cè)費(fèi)等。有利于拓展?jié)铣鞘邪l(fā)展 空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，能夠使城市功能分區(qū)日趨合理有序，有利生產(chǎn)，方便生活，節(jié)約社會(huì)成本，有助于構(gòu)建和諧社會(huì)和節(jié)約社會(huì)，也有助于建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫。 此外，繼續(xù)推動(dòng)可再生能源在建筑中應(yīng)用工作，加強(qiáng)施工項(xiàng)目?jī)?nèi)部建筑節(jié)能制度建設(shè)，完善建筑能耗統(tǒng)計(jì)及測(cè)評(píng)標(biāo)識(shí)制度。 本工程各套內(nèi)及公用場(chǎng)所功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 雖然從成本的角度進(jìn)行分析，節(jié)能建筑與非節(jié)能建筑相比，建安造價(jià)會(huì)有所增加，但隨之產(chǎn)生的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益十分巨大，它對(duì)節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境、提高建筑物的工程質(zhì)量，改善 商務(wù) 辦公 舒適度，實(shí)施經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等具有重大意義。 地層 濟(jì)南市大地構(gòu)造單元屬山東地塊泰山隆起北側(cè)，北鄰濟(jì)陽坳陷。 二、項(xiàng)目用地規(guī)模和使用的集約型和有效性 項(xiàng)目 可規(guī)劃建設(shè)用地面積 。施工揚(yáng)塵對(duì)周圍環(huán)境影響較大，應(yīng)加強(qiáng)施工揚(yáng)塵的防范措施，并加強(qiáng)監(jiān)督管理。因本工程施工范圍有限，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的水土流失現(xiàn)象。 （ 2）生活污水及環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目建成后的污水主要是日常生活產(chǎn)生的污水。中水站、自來水加壓、換熱站等的風(fēng)機(jī)和泵類等噪聲源均設(shè)置在地下，通過選擇低噪聲設(shè)備、加減振緩沖墊，且采取減振、隔聲等措施，降噪效果明顯，維護(hù)體外可控制在 55dB（ A）以下， 對(duì)區(qū)內(nèi)或周邊地區(qū)居民生活影響較小。 噪聲 嚴(yán)禁夜間（ 22∶ 00～ 6∶ 00 期間）自由作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。生活污水經(jīng)中水設(shè)施處理后用于清潔和綠化。 （ 3）合理布局 合理設(shè)計(jì)布置水泵房等噪聲、振動(dòng)源的位置，應(yīng)盡量避免設(shè)在主體建筑之下。 （ 5） 混凝土攪拌，不在工 地進(jìn)行混凝土攪拌操作，由專業(yè)廠家提供商品混凝土。進(jìn)出車輛汽車在不鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級(jí)約為 60～ 65dB(A)；在鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級(jí)約為 70～ 80dB(A)。 由于以上空氣污染因素產(chǎn)生的污染物為少量，并且在運(yùn)營(yíng)過程中采取了有效的處理措施，對(duì)環(huán)境空氣產(chǎn)生的污染均較輕微。施工期間對(duì)廢棄的碎磚石、殘?jiān)然旧暇偷靥幹?，作填筑地基用；包裝物也基本上回收利用或銷售給廢品收購站，生活垃圾將收集后運(yùn)往環(huán)衛(wèi)部門指定的地方填埋處理。通風(fēng)條件較好，空氣環(huán)境容量（指某一環(huán)境對(duì)污染物最大承受限度，在這一限度內(nèi)，環(huán)境質(zhì)量不致降低到有害人類生活、生產(chǎn)和生存水平，環(huán)境具有自我修復(fù)外界污染物所致?lián)p傷的能力）較高。 項(xiàng)目選址，能充分發(fā)揮區(qū)域自然條件的優(yōu)勢(shì) ，改善 辦公 環(huán)境，改變城市面貌，提升城市形象。地下水位標(biāo)高為 m~ m，主要接受大氣降水的補(bǔ)給，排泄方式以蒸發(fā)、側(cè)向徑流及人工開采為主。 區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。減少硬質(zhì)鋪地，采用生態(tài)鋪地設(shè)計(jì)，使場(chǎng)地具有可呼吸的特性。但房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是以土地 資源 為基礎(chǔ)的， 有關(guān)土地 資源的 合理 開發(fā)利用分析詳見第五章。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值 已 達(dá)到 115 億元，年均增長(zhǎng) %，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到 %。濟(jì)南市中心城新增商業(yè)用房需求總量在 275 萬平方米左右，為滿足各類房地產(chǎn)需求， “ 十 二 五 ” 期間中心城 房地產(chǎn)開發(fā)總量 (建筑面積 )至少應(yīng)達(dá)到 2725 萬平方米，考慮到城市化進(jìn)程的要求，較樂觀的目標(biāo)應(yīng)在 2800 萬平方米。 (7)疏散寬度 走廊凈寬大于 米，疏散樓梯總寬度 米，以滿足疏散距離的要求。本工程接地型式采用 TNCS 系統(tǒng)，電源在進(jìn)戶處做重復(fù)接地，并與防雷接地共用接地極。 (3)導(dǎo)線選擇及敷 設(shè) 室外電源進(jìn)線由上一級(jí)配電開關(guān)確定。 3)供電電源： 本工程高層 商務(wù) 辦公 樓、 公寓、 商業(yè)用電從小區(qū)變配電室引來兩路 220/380V 電源，進(jìn)線電纜從室外穿管進(jìn)入地下層電氣室，分別接入各進(jìn)線配電屏。 噴淋系統(tǒng)為濕式系統(tǒng)，流量 30L/S， 壓力 ， 由消防泵房?jī)?nèi)的消防泵供水。戶內(nèi)冷熱給水管暗裝，埋地管均敷設(shè)于墊層內(nèi)。 （ 5） 主要材料 混凝土強(qiáng)度：地下層采用 C40，抗涌等級(jí) S8，地上結(jié)構(gòu)采用C3 C30。 技術(shù)指標(biāo) 表 11 總 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 序 號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 可規(guī)劃 建設(shè) 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 —— 地上建筑總面積 m2 —— 商務(wù)辦公樓 m2 —— 酒店式公寓 m2 —— 沿街商業(yè) m2 33558 —— 地下建筑面積 m2 —— 地下停車庫及設(shè)備用房 m2 —— 3 綠化用地 m2 7648 4 道路 及其他用地 m2 —— 5 建筑物占地 m2 10493 6 停車位 個(gè) 1479 —— 其中 地面停車位 個(gè) 77 地下停車位 個(gè) 1402 表 12 A 地塊 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 可規(guī)劃 建設(shè) 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 —— 地上建筑總面積 m2 —— 酒店式公寓 m2 —— 沿街商業(yè) m2 —— 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 7 地下建筑面積 m2 —— 地下停車庫及設(shè)備用房 m2 —— 3 綠化用地 m2 4019 綠 地 率 30% 4 道路 及其他用地 m2 —— 5 建筑物占地 m2 4688 建筑密度 35% 6 地上容積率 —— 7 地下容積率 8 停車位 個(gè) 808 其中 地面停車位 個(gè) 40 地下停車位 個(gè) 768 表 13 C 地塊 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 可規(guī)劃 建設(shè) 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 —— 地上建筑總面積 m2 —— 商務(wù)辦公樓 m2 —— 沿街商業(yè) m2 —— 地下建筑面積 m2 —— 地下停車庫及設(shè)備用房 m2 —— 3 綠化用地 m2 3629 綠 地 率 25% 4 道路 及其他用地 m2 —— 5 建筑物占地 m2 5805 建筑密度 40% 6 地上容積率 —— 7 地下容積率 8 停車位 個(gè) 671 其中 地面停車位 個(gè) 37 地下停車位 個(gè) 634 七 、建筑方案 工程概述 項(xiàng)目場(chǎng)址位于 濟(jì)南 市 槐蔭 區(qū) ， 經(jīng)七路以 南 ， 經(jīng)十路以北 ， 緯經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 8 十二路以東 。 公建系統(tǒng)規(guī)劃 合理的公共設(shè)施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會(huì)資源的分配，被各階層共享，共同構(gòu)建商區(qū)的活力。 交通條件優(yōu)異，周邊有多路公交車 ， 可迅速進(jìn)入濟(jì)南 多條城市主干道 及繞城高速路，交通 十分 便利。 商業(yè)地產(chǎn)利好形勢(shì)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先， 我國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率非常高。濟(jì)南還沒有跨入一線發(fā)達(dá)城市的一個(gè)重要原因，就在于商業(yè)氛圍不夠濃厚。 (1)平面布局 整個(gè)基地大致呈 長(zhǎng) 方 型，設(shè)計(jì)將建筑物與地塊自然地契合。 樓內(nèi)的景觀露臺(tái)、陽臺(tái)，景觀飄窗形成了封閉景觀系統(tǒng)。 (2)酒店式公寓 公寓 項(xiàng)目包括客房、餐飲、娛樂、會(huì)議中心等，酒店按國家5A 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，將打造成濟(jì)南市 西 部最有特色、方便、舒適的豪華型休閑文化 公寓 。 給排水工程 （ 1） 生活給水系統(tǒng) 1)用水量估 算 表 14 編號(hào) 名 稱 數(shù)量（ m178。本項(xiàng)目擬在 地下車庫內(nèi)設(shè)置一處中水站， 各用水建筑物內(nèi)設(shè) 中水管道 ，經(jīng)處理后的中水，可用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。 消火栓及噴淋系統(tǒng)采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，管徑小于或等于DN100 者，絲扣連接；管徑大于 DN100 者，卡箍連接。 6)供電方式： 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 14 本工程主要采用放射式的供電方式，對(duì)應(yīng)急照明、電梯、消防負(fù)荷等二級(jí)負(fù)荷采用雙電源末端互投。 接閃器：在屋頂采用直徑 10mm 熱鍍鋅圓鋼作避雷帶，屋頂避 雷帶連接線網(wǎng)格不大于 20m20m 或 24m16m。 (2)設(shè)備的消防設(shè)計(jì) 消防給水、消火栓、排煙系統(tǒng) 及 自動(dòng)報(bào)警、控制 系統(tǒng) 均按有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及要求設(shè)計(jì)。 3）基本預(yù)備費(fèi)：基本預(yù)備費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為建筑安裝工程費(fèi)用與工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的 6%計(jì)列。 項(xiàng)目地處 經(jīng)十路 北 側(cè) ，交通便利，文化氣息濃厚，地理位 置優(yōu)越。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施布局，將形成市級(jí)商業(yè)中心和副中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí)布局結(jié)構(gòu)，即提升擴(kuò)大泉城路市級(jí)商業(yè)主中心和建設(shè)燕山、臘山、唐冶、崮山四個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、18 個(gè)地區(qū)商業(yè)中心、以及結(jié)合居住區(qū)建設(shè)形成約 60 個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向。 第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目的能源消耗種類和數(shù)量見 下表： 表 41 項(xiàng)目能耗指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 年耗用量 能耗 (噸標(biāo)準(zhǔn)煤 ) 備注 1 電 19077000MWH 2344 2 采暖 62789GJ 2142 3 一次水 75600kt 6 常溫 合計(jì) 4492 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 一 、建筑節(jié)能 按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，為降低建筑物的能源消耗，本項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施： 圍護(hù)結(jié)構(gòu) ①屋面： 100 厚憎水膨脹珍珠巖塊保溫層； ②外墻： 240 厚加氣混凝土砌塊，外做 40 厚聚苯 板 保溫層； ③門窗：外圍窗均 為塑鋼單框中空玻璃。 每個(gè)開關(guān)控制不超過一個(gè)燈具， 走廊 等公共場(chǎng)所采用聲光控自熄開關(guān)，