【正文】 768 表 13 C 地塊 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 可規(guī)劃 建設(shè) 用地面積 m2 2 總建筑面積 m2 —— 地上建筑總面積 m2 —— 商務(wù)辦公樓 m2 —— 沿街商業(yè) m2 —— 地下建筑面積 m2 —— 地下停車庫及設(shè)備用房 m2 —— 3 綠化用地 m2 3629 綠 地 率 25% 4 道路 及其他用地 m2 —— 5 建筑物占地 m2 5805 建筑密度 40% 6 地上容積率 —— 7 地下容積率 8 停車位 個(gè) 671 其中 地面停車位 個(gè) 37 地下停車位 個(gè) 634 七 、建筑方案 工程概述 項(xiàng)目場址位于 濟(jì)南 市 槐蔭 區(qū) ， 經(jīng)七路以 南 ， 經(jīng)十路以北 ， 緯經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 8 十二路以東 。 結(jié)構(gòu)方案 （ 1）根據(jù) GB183062020《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，本項(xiàng)目經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 9 抗震設(shè)防烈度為 6 度；抗震等級二級，基本風(fēng)壓 。 （ 5） 主要材料 混凝土強(qiáng)度：地下層采用 C40，抗涌等級 S8，地上結(jié)構(gòu)采用C3 C30。.次 19 中水 3 未預(yù)見水量 15% 33 總 計(jì) 271 2)給水系統(tǒng) 以城市自來水為水源， 給水管由城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級給水支管自狀管網(wǎng)接 入，整個(gè) 區(qū)域 形成樹狀的給水系統(tǒng)。戶內(nèi)冷熱給水管暗裝，埋地管均敷設(shè)于墊層內(nèi)。 排水系統(tǒng)：采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流， 污水送入中水處理站，經(jīng)生化處理 達(dá)標(biāo)后排放。 噴淋系統(tǒng)為濕式系統(tǒng)，流量 30L/S， 壓力 ， 由消防泵房內(nèi)的消防泵供水。 本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。 3)供電電源： 本工程高層 商務(wù) 辦公 樓、 公寓、 商業(yè)用電從小區(qū)變配電室引來兩路 220/380V 電源，進(jìn)線電纜從室外穿管進(jìn)入地下層電氣室，分別接入各進(jìn)線配電屏。 本工程照明設(shè)計(jì)按照國家現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)》確定，照明電壓為標(biāo)準(zhǔn)的交流 220V。 (3)導(dǎo)線選擇及敷 設(shè) 室外電源進(jìn)線由上一級配電開關(guān)確定。 接地極：接地極為建筑物結(jié)構(gòu)板內(nèi)的上下兩層鋼筋網(wǎng)做自然接地體，鋼筋網(wǎng)沿樓一周做成閉合回路。本工程接地型式采用 TNCS 系統(tǒng)，電源在進(jìn)戶處做重復(fù)接地，并與防雷接地共用接地極。主樓標(biāo)準(zhǔn)層一層為一個(gè)防火分區(qū)。 (7)疏散寬度 走廊凈寬大于 米，疏散樓梯總寬度 米，以滿足疏散距離的要求。 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 20 資金籌措 本項(xiàng)目投資總額 為 79069 萬元 人民幣 ， 其中申請銀行貸款37000 萬元， 其余部分 通過 建設(shè)單位自籌 解決。濟(jì)南市中心城新增商業(yè)用房需求總量在 275 萬平方米左右，為滿足各類房地產(chǎn)需求， “ 十 二 五 ” 期間中心城 房地產(chǎn)開發(fā)總量 (建筑面積 )至少應(yīng)達(dá)到 2725 萬平方米，考慮到城市化進(jìn)程的要求，較樂觀的目標(biāo)應(yīng)在 2800 萬平方米。 因此，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值 已 達(dá)到 115 億元，年均增長 %，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到 %。 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、項(xiàng)目開發(fā)資本金的有關(guān)規(guī)定 根據(jù)最近公布的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，國務(wù)院決定自 2020 年 5 月 25 日起對固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào) 整，其中其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例由此前的 35%下調(diào)至 30%。但房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是以土地 資源 為基礎(chǔ)的， 有關(guān)土地 資源的 合理 開發(fā)利用分析詳見第五章。 ④采暖 : 本項(xiàng)目采用集中供暖， 因環(huán)保、高效、 經(jīng)濟(jì) 受到 廣大居民的格外 關(guān)注。減少硬質(zhì)鋪地，采用生態(tài)鋪地設(shè)計(jì)，使場地具有可呼吸的特性。 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 30 選用節(jié)能型變配電設(shè)備，變壓器選用新型高效節(jié)能型，并采用合適的低壓電容補(bǔ)償柜，提高功率因數(shù)。 區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。 目前， 場址區(qū)內(nèi)地形較為平坦，周圍交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好，便于建設(shè)。地下水位標(biāo)高為 m~ m，主要接受大氣降水的補(bǔ)給，排泄方式以蒸發(fā)、側(cè)向徑流及人工開采為主。 場地地層主要由第四系沖洪積粘性土、中生代燕山期閃長巖和奧陶系石灰?guī)r構(gòu)成，自上而下劃分為： ① 層填土、 ② 層粘土、③ 層含碎石粘土、 ③ 1 層碎石、 ④ 層殘積土、 ⑤ 層全風(fēng)化閃長巖、經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 34 ⑥ 層強(qiáng)風(fēng)化閃長巖、 ⑦ 1 層中風(fēng)化閃長巖、 ⑦ 層中風(fēng)化石灰?guī)r。 項(xiàng)目選址，能充分發(fā)揮區(qū)域自然條件的優(yōu)勢 ，改善 辦公 環(huán)境，改變城市面貌，提升城市形象。 項(xiàng)目的上述規(guī)劃控制指標(biāo)是經(jīng)過規(guī)劃策劃得出的，充分考慮了土地的集約利用。通風(fēng)條件較好，空氣環(huán)境容量（指某一環(huán)境對污染物最大承受限度，在這一限度內(nèi)，環(huán)境質(zhì)量不致降低到有害人類生活、生產(chǎn)和生存水平，環(huán)境具有自我修復(fù)外界污染物所致?lián)p傷的能力）較高。 表 61 施工機(jī)械不同距離處噪聲情況 單位： dB(A) 距離 機(jī)械名稱 5m 10m 100m 200m 推土機(jī) 82 66 48 挖掘機(jī) 84 56 49 攪拌機(jī) 64 鏟運(yùn)機(jī) / 電鋸、電刨 71 65 45 39 施工時(shí)必須嚴(yán)格規(guī)范合理施工時(shí)間、對敏感區(qū)設(shè)置圍欄或臨時(shí)聲屏障等污染防治措施后，提前公示告知周圍公眾以獲得諒解，注意協(xié)調(diào)與周圍公眾的關(guān)系，必要時(shí)可以給與相應(yīng) 補(bǔ)助。施工期間對廢棄的碎磚石、殘?jiān)然旧暇偷靥幹?，作填筑地基用；包裝物也基本上回收利用或銷售給廢品收購站，生活垃圾將收集后運(yùn)往環(huán)衛(wèi)部門指定的地方填埋處理。 二、營運(yùn)期 本項(xiàng)目運(yùn)營后主要污染物為日常生活污水、 辦公 生活垃圾以及汽車尾氣。 由于以上空氣污染因素產(chǎn)生的污染物為少量，并且在運(yùn)營過程中采取了有效的處理措施，對環(huán)境空氣產(chǎn)生的污染均較輕微。 固體廢物環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目運(yùn)營期固廢包括日常生活消耗產(chǎn)生的垃圾，還有中水處理站產(chǎn)生的污泥。進(jìn)出車輛汽車在不鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級約為 60～ 65dB(A)；在鳴喇叭的情況下，在良好路況下噪聲級約為 70～ 80dB(A)。 （ 2）施工現(xiàn)場殘土、沙料等易生塵物料采取覆蓋防塵網(wǎng)（布）或噴灑 覆蓋劑等有效措施，并經(jīng)常進(jìn)行灑水保濕。 （ 5） 混凝土攪拌，不在工 地進(jìn)行混凝土攪拌操作，由專業(yè)廠家提供商品混凝土。管線敷設(shè)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行，確保埋設(shè)深度和防腐、保溫質(zhì)量，防止腐蝕管道，保護(hù)地上植被。 （ 3）合理布局 合理設(shè)計(jì)布置水泵房等噪聲、振動(dòng)源的位置，應(yīng)盡量避免設(shè)在主體建筑之下。 廢氣 治理 采 用合理控制進(jìn)出車流量，使用無鉛汽油，安裝汽車尾氣凈化裝置等措施降低機(jī)動(dòng)車尾氣對周邊環(huán)境的影響。生活污水經(jīng)中水設(shè)施處理后用于清潔和綠化。 （ 2）施工人員的生活污水經(jīng)污水處理設(shè)備處理后進(jìn)入中水處理系統(tǒng)進(jìn)行深度處理并消毒，然后進(jìn)入中水管道系統(tǒng)，用于日常沖廁、綠化、清掃用水。 噪聲 嚴(yán)禁夜間（ 22∶ 00～ 6∶ 00 期間）自由作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。施工道路的基層做法按設(shè)計(jì)要求執(zhí)行，面層可分別采用礁渣、細(xì)石、瀝青或混凝土，以減少道路揚(yáng)塵。中水站、自來水加壓、換熱站等的風(fēng)機(jī)和泵類等噪聲源均設(shè)置在地下，通過選擇低噪聲設(shè)備、加減振緩沖墊，且采取減振、隔聲等措施，降噪效果明顯，維護(hù)體外可控制在 55dB（ A）以下， 對區(qū)內(nèi)或周邊地區(qū)居民生活影響較小。 (2)中水處理站污泥 污水處理站污泥經(jīng)穩(wěn)定處理達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB189182020)中表 5 污泥控制標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目擬將中水處理站產(chǎn)生的污泥委托環(huán)衛(wèi)部門定期清運(yùn)處理。 （ 2）生活污水及環(huán)境影響分析 擬建項(xiàng)目建成后的污水主要是日常生活產(chǎn)生的污水。另外，地下車庫汽車尾氣由百葉窗排出，經(jīng)空氣過濾器，使車庫廢氣中的污染物及灰塵去除率可達(dá)85%，對環(huán)境空氣產(chǎn)生的影響很小。因本工程施工范圍有限，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的水土流失現(xiàn)象。 施工期廢水 施工期廢水排放主要是施工現(xiàn)場工人生活區(qū)排放的生活污水，施工活動(dòng)中排放的各類生產(chǎn)廢水，施工現(xiàn)場管線埋設(shè)導(dǎo)致地表裸露破壞引起的水土流失等。施工揚(yáng)塵對周圍環(huán)境影響較大，應(yīng)加強(qiáng)施工揚(yáng)塵的防范措施，并加強(qiáng)監(jiān)督管理。 四、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 36 該項(xiàng)目地塊是申報(bào)單位通過國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式競得，為凈地，無地上建筑物。 二、項(xiàng)目用地規(guī)模和使用的集約型和有效性 項(xiàng)目 可規(guī)劃建設(shè)用地面積 。濟(jì)南單斜發(fā)育有多條規(guī)模較大的北北西向斷裂和少量北北東向斷裂。 地層 濟(jì)南市大地構(gòu)造單元屬山東地塊泰山隆起北側(cè)，北鄰濟(jì)陽坳陷。 濟(jì)南地區(qū)多年（ 19602020 年）平均降水量 685mm，歷史最大年降水量 （ 1962 年），最小年降雨量 （ 1968年），兩者相差 2 倍多，年際降水量變化較大。 雖然從成本的角度進(jìn)行分析，節(jié)能建筑與非節(jié)能建筑相比，建安造價(jià)會(huì)有所增加，但隨之產(chǎn)生的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益十分巨大，它對節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境、提高建筑物的工程質(zhì)量，改善 商務(wù) 辦公 舒適度，實(shí)施經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展等具有重大意義。 采用密封性能好、開關(guān)靈活的閥門，杜絕跑、冒、 滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。 本工程各套內(nèi)及公用場所功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。不同朝向的窗墻面積比不應(yīng)超過規(guī)定數(shù)值，即北向窗墻面積比為 ，東、西向窗墻面積比為 ，南向窗墻面積比為 。 此外，繼續(xù)推動(dòng)可再生能源在建筑中應(yīng)用工作，加強(qiáng)施工項(xiàng)目內(nèi)部建筑節(jié)能制度建設(shè)，完善建筑能耗統(tǒng)計(jì)及測評標(biāo)識(shí)制度。公司的行業(yè)領(lǐng)尖專業(yè)人才團(tuán)隊(duì)以及房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)將有助于本項(xiàng)目的開發(fā)。 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)片的合理布局，能夠使城市功能分區(qū)日趨合理有序，有利生產(chǎn)，方便生活，節(jié)約社會(huì)成本，有助于構(gòu)建和諧社會(huì)和節(jié)約社會(huì)，也有助于建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫。 《山東省服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》指出： “ 逐步把文化旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展成為支柱性產(chǎn)業(yè)。有利于拓展?jié)铣鞘邪l(fā)展 空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。扶持品牌企業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)整體水平。包括：土地使用費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、規(guī) 劃及設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、消防工程審查費(fèi)、防雷設(shè)施及監(jiān)測費(fèi)等。 (4)消防電梯設(shè)置 高層建筑利用核心筒，結(jié)合防煙樓梯間，設(shè)置一部消防電梯和樓梯間共用前室，面積大于 10 m2，消防電梯速度 ，消防電梯載重量大于 800kg。 2)消防控制室設(shè)于地下一層，周圍隔墻耐火極限 3h，樓板，可直接疏散至室外。 2)接地及安全措施： 本工程防雷接地、電氣設(shè)備的保護(hù)接地共用統(tǒng)一的聯(lián)合接地極，要求接地電阻不大于 1 歐姆，實(shí)測不滿足要求時(shí)，增設(shè)人工接地極。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。 8)設(shè)備安裝 電源各總進(jìn)線屏采用仿 GGD 型配電屏，落地安裝，進(jìn)線方式為下進(jìn)下出。綜合考慮，本項(xiàng)目地上建筑負(fù)荷密度按 50w/ m2計(jì)算，則地上建筑有功功率為 6056kw，其他部分用電按 5%計(jì)取，為303kw，則項(xiàng)目有功功率為 6359kw。 本工程電源分界點(diǎn)為：在地下層電氣間電源進(jìn)線柜內(nèi)的進(jìn)線開關(guān)。消火栓栓口直徑為 65mm， 水帶長度 25m，水槍噴嘴口徑 19mm。 （ 4） 消火栓給水系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng)：本項(xiàng)目擬在建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場址內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過120 米。 6)中水：根據(jù)《濟(jì)南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法》的規(guī)經(jīng)七緯十二東南片區(qū) A、 C地塊建設(shè) 項(xiàng)目 申請報(bào)告 山東魯咨工程咨詢有限公司 11 定，需配套建設(shè)中水設(shè)施。高區(qū)四至十一層，供水壓力為 ， 由生活泵房內(nèi)設(shè)不銹鋼變頻增壓水箱供給。 輕質(zhì)隔墻技術(shù)指標(biāo)：單位面積重量小于 25kg/m3，隔音性能大于 50dB，耐火極限大于 2 小時(shí)。豎向構(gòu)件采用高強(qiáng)混凝土，以減少截面尺寸，內(nèi)外墻及樓、電梯間隔墻采用保溫彩板或空心砌塊，以 減輕結(jié)構(gòu)自重，并與主體結(jié)構(gòu)柔性連接，適應(yīng)變形。智能化概念在新建 商務(wù) 辦公 樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕 商務(wù) 辦公 樓綜合癥；具備較高的綠化率。 靜態(tài)交通：并充分考慮車流的影響，合理設(shè)置停車庫，適宜不同交通設(shè)施予以分流，確保交通便捷、通達(dá)。 林蔭道形成區(qū)內(nèi)的公共景觀為半開放景觀系統(tǒng)；組團(tuán)內(nèi)部景