【正文】 單位核發(fā)批準文件。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè) 一、 物業(yè)服務企業(yè) 的分類 （一）按投資主體分類 全民 物業(yè)服務企業(yè) 、 集體所有制物業(yè)管理 、 聯(lián)營 物業(yè) 服務企業(yè) 、 私營 物業(yè)服務企業(yè) 、 合資 物業(yè)服務企業(yè) （二）按股東出資形式分類 物業(yè)管理有限責任公司 、 物業(yè)管理股份合作公司 、 物業(yè)管理股份有限公司 （三）按經營服務方式分類 代理租賃服務型公司 、 委托管理服務型公司 （四）按是否具有法人資格分類 按是否具有法人資格， 物業(yè)服務企業(yè) 可分為具有獨立法人資格的 物業(yè)服務公司 或子公司，和以經營其他項目為主的企事業(yè)單位所屬的不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處兩種。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。由于我國長期實行計劃經濟的房地產管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應的地方。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （四）權責分明原則 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會 、 物業(yè)服務企業(yè) 的權利與責任應當非常明確。強調業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。 交通網點：配置必要的物業(yè)轄區(qū)與市中心的來往班車網絡，并與交通部門協(xié)作在轄區(qū)內增設交通網點，以改善交通條件，為業(yè)主提供方便。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、物業(yè)的相關服務 包括兩個方面：特約服務和便民服務 特約服務的內容包括房屋代管、室內清潔、家電維修、居室裝修、代聘保姆、接送小孩等內容豐富的服務項目。 設施管理：包括規(guī)劃部門劃定物業(yè)所屬轄區(qū)紅線范圍內的基礎設施和市政配套設施，如轄區(qū)內的道路、路燈、供電設施、供水管網、排水管網 、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等。 有力支持。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，對于開發(fā)商，良好的物業(yè)管理是房屋銷售的最有利 的促銷因素，是對房屋銷售的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （二）物業(yè)與房地產、不動產的聯(lián)系和區(qū)別 在現(xiàn)實生活中，“物業(yè)”、“房地產”、“不動產”三個概念常常交替使用，并由此產生了對這三者理解和使用上的混亂，但這三個概念既有聯(lián)系，又有區(qū)別。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 物業(yè)管理 實務 第一章 物業(yè)管理概述 （ 4 學時） 第二章 物業(yè)管理機構 （重點）（ 8 學時） 第三章 物業(yè)管理的招標與投標 (本章在招投標課程中詳細講授 ) 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 （在物業(yè)法規(guī)課程中滲透） 第 五 章 物業(yè)租賃管理 （ 2 學時） 第 六 章 物業(yè)管理 的程序（重點） (8 學時 ) 第七章 物業(yè)管理常用文書的擬寫及檔案管理 (2 學時 ) 第 八 章 物業(yè)服務企業(yè) 的財務管理 (6 學時 ) 第 九 章 房屋維護修繕管理 (4 學時 ) 第 十 章 房屋設備管理 (4 學時 ) 第 十一 章 物業(yè)綜合管理與綜合經營服務 （ 8 學時） 第十二章 物業(yè)管理中的投訴與處理 (2學時 ) 第十三章 物業(yè)管理與社區(qū)文化 (2學時 ) 第 十四 章 各種類型的物業(yè)管理與服務 （重點）（ 8 學時） 第十 五 章 香港及國外物業(yè)管理 (2學時 ) 第十 六 章 物業(yè)服務企業(yè) 與 ISO9000標準 （ 2 學時） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第一章 物業(yè)管理概述 能力要求：本章作為學習物業(yè)管理的入門，通過學習，使同學們掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念，明確物業(yè)管理的類型、宗旨和原則，了解和掌握物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和物業(yè)管理從業(yè)人員的素質要求及職業(yè)道德要求。 （三）物業(yè)的組成 從物業(yè)的概念可以看出，物業(yè)包含三個基本組成： （ 1）以建成并投入使用的各類建筑物 （ 2）與建筑物相配套的設備、設施 （ 3）相關場地 （四）物業(yè)的特征 二、物業(yè)管理 （一）物業(yè)管理概念 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè) 服務 企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè) 服務 企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，許多開發(fā)商將物業(yè)管理看做是銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)。 二、物業(yè)的專項管理 包括物業(yè)區(qū)域范圍內的安全、保衛(wèi)、警戒等，還可延伸為排除各種干擾，確保業(yè)主或使用人的生命財產安全，是指形成安全、安靜的工作、生活環(huán)境。 便民服務的內容包括： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 商業(yè)網點：與商業(yè)、銀行、郵電等部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內建立超市、飲食店、副食品市場、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務和儲蓄所等，以方便業(yè)主。 四、多種經營管理 目前 物業(yè)服務企業(yè) 開設的多種經營業(yè)務一般有：投資咨詢、中介、代理租賃、住房置換、室內設計裝修、設備安裝、經營建材等。 （二）統(tǒng)一管理原則 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè) 服務 企業(yè)實施物業(yè)管理。 （五）服務第一原則 （六）收費合理原則 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和 物業(yè)服務企業(yè) 按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢 （一）實行法制化、規(guī)范化管理 （ 二）實行規(guī)模化與品牌經營 （三）實行智能化管理 （四）樹立以人為本的管理理念，注重人才培養(yǎng) 第五節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質要求與職業(yè)道德 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德 遵紀守法，愛崗敬業(yè) ； 工作認真，盡職盡責 ； 誠 實守信，熱情服務 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 物業(yè)服務企業(yè) 的設立 （一）設立條件 定代表人 法定代 表人必須符合下列條件： （ 1）有完全民事行為能力； （ 2）有所在地正式戶口或臨時戶口； （ 3）具有管理企業(yè)的能力和有關的專業(yè)知識； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 4）產生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定； （ 5）符合其他有關規(guī)定的條件。 （ 2）申請單位收到房地產行政主管部門資質審核批準文件后，在按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 圖 2－ 1 兩級制管理層 圖 2－ 2 三級 制管理層 圖 2－ 3 四級制管理層 物業(yè)服務公司 工程部 保潔部 辦公室 保安部 經營部 物業(yè)服務公司 辦公室 保安部 保潔部 工程部 經營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓 車輛道路管理 治安管理 消防管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護 設備維修 住宅維修 房屋租售 購物中心 健身中心 物業(yè)服務公司 集團公司 辦公室 保安部 環(huán)衛(wèi)綠化部 工程部 財務部 經營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓 車輛道路管理 治安管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護 設備維修 住宅維修 房屋租售 購物中心 健身中心 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （四） 物業(yè)服務企業(yè) 機構的職能劃分 辦公室 、 人事部（人力資源部） 、 工程部 、 維修部 、 保安部 、 業(yè)務拓展部 、 咨詢部 、 銷售部 、 租務部 、 保潔、綠化部 四、 物業(yè)服務企業(yè) 的權利與義務 五、 物業(yè)服務企業(yè) 的資質管理 （一）等級劃分 根據建設部頒布的《 物業(yè)服務企業(yè) 資質管理試行辦法》，將 物業(yè)服務企業(yè) 分為一級、二級、三級資 質等級和臨時資質。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％。 （ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列 相應計算基數的百分比之和不低于100％。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。 （ 4）具有比較 健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。有效期滿后，物業(yè)服務企業(yè) 向房地產行政主管部門申請三級資質的評定。 （ 3）建設部頒發(fā)的 物業(yè)服務企業(yè) 經理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件。 的資質管理實行分級審批制度。申請升級的 物業(yè)服務企業(yè) 將所需材料報初審部門，初審部門將審核意見報審批部門。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。以欺騙手段取得資質證書的，還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。 2．業(yè)主應履行的義務 （ 1）遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部 位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定； （ 4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （ 5）按時交納物業(yè)服務費用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務； （二）非業(yè)主使用人及其權利、義務 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權，并實際使用物業(yè)的人。 二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 （一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述 業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治管理組織。 （四）業(yè)主大會會議 1．業(yè)主大會會議召開的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有 1/2以上投票權的業(yè)主參加 。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議 3 日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的 具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： 、滅失等原因不再是業(yè)主的； 3次以上的； 行職責能力的； ； ； ； 他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。每屆業(yè)主委員會任期為 3 年，期滿后由業(yè)主大會進行改選。物業(yè) 開發(fā)建設單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質量保證書轉給 物業(yè)服務企業(yè) ，由 物業(yè)服務企業(yè) 直接與施工單位交涉具體保修事宜。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4．對物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。 （四）物價行政主管部門 縣級以上地方人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 六、街道辦事處和居委會 物業(yè)服