【正文】 項(xiàng)目為主的企事業(yè)單位所屬的不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部或物業(yè)管理處兩種。由于我國長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。 （四）權(quán)責(zé)分明原則 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確。 交通網(wǎng)點(diǎn)：配置必要的物業(yè)轄區(qū)與市中心的來往班車網(wǎng)絡(luò)，并與交通部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點(diǎn)，以改善交通條件，為業(yè)主提供方便。 三、物業(yè)的相關(guān)服務(wù) 包括兩個(gè)方面：特約服務(wù)和便民服務(wù) 特約服務(wù)的內(nèi)容包括房屋代管、室內(nèi)清潔、家電維修、居室裝修、代聘保姆、接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項(xiàng)目。 有力支持。 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動產(chǎn)的聯(lián)系和區(qū)別 在現(xiàn)實(shí)生活中，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動產(chǎn)”三個(gè)概念常常交替使用，并由此產(chǎn)生了對這三者理解和使用上的混亂，但這三個(gè)概念既有聯(lián)系，又有區(qū)別。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理 實(shí)務(wù) 第一章 物業(yè)管理概述 （ 4 學(xué)時(shí)） 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) （重點(diǎn)）（ 8 學(xué)時(shí)） 第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) (本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授 ) 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 （在物業(yè)法規(guī)課程中滲透） 第 五 章 物業(yè)租賃管理 （ 2 學(xué)時(shí)） 第 六 章 物業(yè)管理 的程序（重點(diǎn)） (8 學(xué)時(shí) ) 第七章 物業(yè)管理常用文書的擬寫及檔案管理 (2 學(xué)時(shí) ) 第 八 章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的財(cái)務(wù)管理 (6 學(xué)時(shí) ) 第 九 章 房屋維護(hù)修繕管理 (4 學(xué)時(shí) ) 第 十 章 房屋設(shè)備管理 (4 學(xué)時(shí) ) 第 十一 章 物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營服務(wù) （ 8 學(xué)時(shí)） 第十二章 物業(yè)管理中的投訴與處理 (2學(xué)時(shí) ) 第十三章 物業(yè)管理與社區(qū)文化 (2學(xué)時(shí) ) 第 十四 章 各種類型的物業(yè)管理與服務(wù) （重點(diǎn)）（ 8 學(xué)時(shí)） 第十 五 章 香港及國外物業(yè)管理 (2學(xué)時(shí) ) 第十 六 章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與 ISO9000標(biāo)準(zhǔn) （ 2 學(xué)時(shí)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）物業(yè)的組成 從物業(yè)的概念可以看出，物業(yè)包含三個(gè)基本組成： （ 1）以建成并投入使用的各類建筑物 （ 2）與建筑物相配套的設(shè)備、設(shè)施 （ 3）相關(guān)場地 （四）物業(yè)的特征 二、物業(yè)管理 （一）物業(yè)管理概念 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。因此，許多開發(fā)商將物業(yè)管理看做是銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)。 便民服務(wù)的內(nèi)容包括： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、多種經(jīng)營管理 目前 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 開設(shè)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢、中介、代理租賃、住房置換、室內(nèi)設(shè)計(jì)裝修、設(shè)備安裝、經(jīng)營建材等。 （五）服務(wù)第一原則 （六）收費(fèi)合理原則 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 二、我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢 （一）實(shí)行法制化、規(guī)范化管理 （ 二）實(shí)行規(guī)?；c品牌經(jīng)營 （三）實(shí)行智能化管理 （四）樹立以人為本的管理理念，注重人才培養(yǎng) 第五節(jié) 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求與職業(yè)道德 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德 遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè) ； 工作認(rèn)真，盡職盡責(zé) ； 誠 實(shí)守信，熱情服務(wù) 。 二、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立 （一）設(shè)立條件 定代表人 法定代 表人必須符合下列條件： （ 1）有完全民事行為能力； （ 2）有所在地正式戶口或臨時(shí)戶口； （ 3）具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）申請單位收到房地產(chǎn)行政主管部門資質(zhì)審核批準(zhǔn)文件后，在按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。 圖 2－ 1 兩級制管理層 圖 2－ 2 三級 制管理層 圖 2－ 3 四級制管理層 物業(yè)服務(wù)公司 工程部 保潔部 辦公室 保安部 經(jīng)營部 物業(yè)服務(wù)公司 辦公室 保安部 保潔部 工程部 經(jīng)營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理 治安管理 消防管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購物中心 健身中心 物業(yè)服務(wù)公司 集團(tuán)公司 辦公室 保安部 環(huán)衛(wèi)綠化部 工程部 財(cái)務(wù)部 經(jīng)營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理 治安管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購物中心 健身中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列 相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。 的資質(zhì)管理實(shí)行分級審批制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2．業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù) （ 1）遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （ 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （ 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)； （二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會 （一）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述 業(yè)主大會是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治管理組織。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議 3 日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的 具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止： 、滅失等原因不再是業(yè)主的； 3次以上的； 行職責(zé)能力的； ； ； ； 他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。每屆業(yè)主委員會任期為 3 年，期滿后由業(yè)主大會進(jìn)行改選。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）物價(jià)行政主管部門 縣級以上地方人民政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （七）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。 （二）業(yè)主內(nèi)部管理制度 業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括 管理規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則，由 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 重點(diǎn)與難點(diǎn)：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價(jià)格的構(gòu)成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個(gè)人所有權(quán)的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補(bǔ)充部分。 （三）提高經(jīng)濟(jì)效益的原則 房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟(jì)活動，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （五）充分發(fā)揮房屋效用的原則 房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、采暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。 （四）約束雙方的租賃行為 任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益，不得利用租賃的房屋進(jìn)行違法活動，擾 亂租賃秩序，損害國家和社會的公共利益，非法牟利。 （二）房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物 房屋租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。 （六）租賃關(guān)系主體的法律要求 租賃作為一種民事法律行為，對其主體――租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。出現(xiàn)上述情況，出租方有權(quán)力要求承租人將物業(yè)恢復(fù)原狀或予以賠償；三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。 四、租賃合同的變更與終止 （一）房屋租賃合同的變更 根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一的，可以允許租賃合同變更： ，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（五）地租 （六）保險(xiǎn)費(fèi) 是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）房屋使用與維修管理制度 該制度主要規(guī)定承租人應(yīng)該如何使用房屋以及房屋的修繕責(zé)任歸屬等。 。又如鑒定，房屋確有倒塌危險(xiǎn)，出租人不在當(dāng)?shù)?，承租人來不及事先告知或告知后出租人拖延不修的，承租人可以代?，所花費(fèi)用可以折抵租金等等。 （五）租金收繳率 租金收繳率是指在某一租賃期間內(nèi)，實(shí)收租金總額之比，它體現(xiàn)了租賃房屋的價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）介入形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參與竣工驗(yàn)收提供方便與支持。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解； ②印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認(rèn)識并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額；將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開化、透明化； ③采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況； ④督 促物業(yè)建設(shè)單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。當(dāng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的驗(yàn)收與接管工作完成后，即物業(yè)具備了入伙條件后， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收費(fèi)通知書一并寄發(fā)給業(yè)主，以方便其辦理入伙手續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 件不同 竣工驗(yàn)收 的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認(rèn)可。 是指 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之前，由建設(shè)單位選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 實(shí)施的管理。 段 （ 1）介入形式