物業(yè)管理培訓(xùn)課程-wenkub
2023-04-22 23:17:44 本頁面
【正文】 就物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)物業(yè)管理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項(xiàng)作出明確規(guī)定。在民事關(guān)系中，委托人“雇人”，代理人“雇于人”。人們對物業(yè)管理的要求已不僅僅滿足于房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理，還希望物業(yè)公司能提供清潔、安全、方便、舒適的居住環(huán)境，這使得物業(yè)管理的外延不斷延伸。從以上定義中可以看出，“物業(yè)”主要包括三個部分：1）、已建成并具有使用功能和價值的供居住或非居住的建筑物；2）、與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；3）、相關(guān)的場地。現(xiàn)在，人們一般把構(gòu)筑物，例如橋梁、隧道、寺廟、道路、碼頭、停機(jī)坪等，統(tǒng)稱之為物業(yè)。“物業(yè)”的價格可以隨著市場供需關(guān)系的變化有漲有落，對于沒有使用價值的廢墟，雖然土地有其價值，但對于地上物來說，不成其為“物業(yè)”；這里講的“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。本章作為全書的緒論，闡述了物業(yè)管理的概念和起源，物業(yè)管理的內(nèi)涵、特點(diǎn)和內(nèi)容，以及物業(yè)管理在中國的發(fā)展及其現(xiàn)實(shí)意義。第一章 緒 論(教學(xué)輔導(dǎo))一、教學(xué)提示物業(yè)管理是人們對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)與管理的一種活動。二、重點(diǎn)講解物業(yè)管理的基本概念“物業(yè)”一詞原來是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。他可以是自然人，也可以是法人(包括國有或集體所有)。其理由是，它們的力學(xué)原理、建筑材料、施工工藝和手段、產(chǎn)權(quán)歸屬、使用價值和價值，以及使用中的維護(hù)與管理等基本相同。物業(yè)管理的內(nèi)涵是保持房屋的完好，附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用和相關(guān)場地的使用有序。我國2003年9月1日實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對物業(yè)管理下了這樣明確的定義：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。問題在于，在物業(yè)管理的實(shí)施過程中，“雇員”怎么管起“雇主”來了？似乎邏輯上不太通。任何業(yè)主都必須接受公約和合同的約束，若有違反就得承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這些設(shè)施設(shè)備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設(shè)立或授權(quán)的專業(yè)部門來管理的。物業(yè)管理的內(nèi)容按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”。（1）.建筑物。(2）.基地。2) 人的管理所謂人的管理，是指對異產(chǎn)毗連（或稱為“區(qū)分所有”）產(chǎn)權(quán)人的相鄰生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對建筑物不當(dāng)毀損行為的管理，對建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理。注(3）.對生活妨礙行為的管理所謂對生活妨礙的行為，是一指一幢異產(chǎn)毗連的建筑物內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人，由于生活習(xí)慣，愛好等不同，所以在建筑物使用上產(chǎn)生一些影響他人生活、生產(chǎn)或工作的行為。它不同于房地產(chǎn)交易市場上交換的有形商品——以房屋和土地作為物質(zhì)載體的各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。物業(yè)管理服務(wù)是一個動態(tài)的過程，具體體現(xiàn)在房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理，公共秩序的維護(hù)，環(huán)境的清掃與保持，綠化的養(yǎng)護(hù)與管理，代理經(jīng)租以及應(yīng)業(yè)主和使用人的要求提供的各種服務(wù)。2） 市場主體。而協(xié)調(diào)主體除了房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會外，還包括供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃等部門和單位。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理的七項(xiàng)基本制度，即業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)管理承接驗(yàn)收制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度和住房專項(xiàng)維修資金制度等，作為物業(yè)管理市場環(huán)境的一個組成部分，得到了明確和完善。物業(yè)管理的委托—代理關(guān)系也由此而產(chǎn)生。所謂“代理”，是代表他人從事某項(xiàng)活動。在委托一代理關(guān)系中，對代理人進(jìn)行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始委托人對產(chǎn)權(quán)利益的追求，包括對效用或利益的追求。(2）監(jiān)督距離。監(jiān)督距離越長（中間層越多），“縮水”量越大。所以，通常采用的是多元、定性指標(biāo)，其完成狀況只能通過評議來考核。雖然還有其他負(fù)面激勵手段，但其選擇的空間都非常有限。作為業(yè)主委員會的成員，既要忠于職守，還要精明干練。但他們與商品代銷可以抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是委托者，這對代理者來說非常難。物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢未來物業(yè)管理市場的發(fā)展將會在三個方面有明顯變化，即物業(yè)公司品牌化、從業(yè)人員職業(yè)化、服務(wù)模式多元化。《條例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。未來的物業(yè)管理市場，應(yīng)該是一個能提供不同模式、不同風(fēng)格、不同類型、不同層次物業(yè)管理服務(wù)的市場，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主們，能夠在這個市場上購買到最合適的，但不一定是最貴的“物業(yè)管理服務(wù)”。1）專業(yè)性物業(yè)管理并非人們想象的那么簡單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已。在物業(yè)整個使用過程中，要全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損，盡可能地延長物業(yè)的使用年限，就必須加強(qiáng)對房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)管理，經(jīng)常地、及
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1