物業(yè)管理培訓課程-wenkub
2023-04-22 23:17:44 本頁面
【正文】 就物業(yè)管理企業(yè)承擔該項物業(yè)管理有關的權利義務關系逐項作出明確規(guī)定。在民事關系中，委托人“雇人”，代理人“雇于人”。人們對物業(yè)管理的要求已不僅僅滿足于房屋及其設施設備的維修、養(yǎng)護與管理，還希望物業(yè)公司能提供清潔、安全、方便、舒適的居住環(huán)境，這使得物業(yè)管理的外延不斷延伸。從以上定義中可以看出，“物業(yè)”主要包括三個部分：1）、已建成并具有使用功能和價值的供居住或非居住的建筑物；2）、與這些建筑物相配套的設備和設施；3）、相關的場地?，F(xiàn)在，人們一般把構筑物，例如橋梁、隧道、寺廟、道路、碼頭、停機坪等，統(tǒng)稱之為物業(yè)?！拔飿I(yè)”的價格可以隨著市場供需關系的變化有漲有落，對于沒有使用價值的廢墟，雖然土地有其價值，但對于地上物來說，不成其為“物業(yè)”；這里講的“業(yè)主”，是指房屋所有權人。本章作為全書的緒論，闡述了物業(yè)管理的概念和起源，物業(yè)管理的內(nèi)涵、特點和內(nèi)容，以及物業(yè)管理在中國的發(fā)展及其現(xiàn)實意義。第一章 緒 論(教學輔導)一、教學提示物業(yè)管理是人們對房屋及配套設施設備和相關場地進行維護與管理的一種活動。二、重點講解物業(yè)管理的基本概念“物業(yè)”一詞原來是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港使用，其含義是單元性的房地產(chǎn)。他可以是自然人，也可以是法人(包括國有或集體所有)。其理由是，它們的力學原理、建筑材料、施工工藝和手段、產(chǎn)權歸屬、使用價值和價值，以及使用中的維護與管理等基本相同。物業(yè)管理的內(nèi)涵是保持房屋的完好，附屬設施設備的正常使用和相關場地的使用有序。我國2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理下了這樣明確的定義：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。問題在于，在物業(yè)管理的實施過程中，“雇員”怎么管起“雇主”來了？似乎邏輯上不太通。任何業(yè)主都必須接受公約和合同的約束，若有違反就得承擔相應責任。這些設施設備原本都屬于市政工程或壟斷經(jīng)營事業(yè)，是由政府設立或授權的專業(yè)部門來管理的。物業(yè)管理的內(nèi)容按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務”。（1）.建筑物。(2）.基地。2) 人的管理所謂人的管理，是指對異產(chǎn)毗連（或稱為“區(qū)分所有”）產(chǎn)權人的相鄰生活關系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對建筑物不當毀損行為的管理，對建筑物不當使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理。注(3）.對生活妨礙行為的管理所謂對生活妨礙的行為，是一指一幢異產(chǎn)毗連的建筑物內(nèi)的產(chǎn)權人，由于生活習慣，愛好等不同，所以在建筑物使用上產(chǎn)生一些影響他人生活、生產(chǎn)或工作的行為。它不同于房地產(chǎn)交易市場上交換的有形商品——以房屋和土地作為物質載體的各種房地產(chǎn)產(chǎn)權。物業(yè)管理服務是一個動態(tài)的過程，具體體現(xiàn)在房屋及其附屬設施設備的維修、養(yǎng)護與管理，公共秩序的維護，環(huán)境的清掃與保持，綠化的養(yǎng)護與管理，代理經(jīng)租以及應業(yè)主和使用人的要求提供的各種服務。2） 市場主體。而協(xié)調主體除了房地產(chǎn)行政主管部門和物業(yè)管理協(xié)會外，還包括供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃等部門和單位。我國《物業(yè)管理條例》進一步明確了物業(yè)管理的七項基本制度，即業(yè)主大會制度、業(yè)主公約制度、物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)管理承接驗收制度、物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度和住房專項維修資金制度等，作為物業(yè)管理市場環(huán)境的一個組成部分，得到了明確和完善。物業(yè)管理的委托—代理關系也由此而產(chǎn)生。所謂“代理”，是代表他人從事某項活動。在委托一代理關系中，對代理人進行監(jiān)督或激勵的原動力來自初始委托人對產(chǎn)權利益的追求，包括對效用或利益的追求。(2）監(jiān)督距離。監(jiān)督距離越長（中間層越多），“縮水”量越大。所以，通常采用的是多元、定性指標，其完成狀況只能通過評議來考核。雖然還有其他負面激勵手段，但其選擇的空間都非常有限。作為業(yè)主委員會的成員，既要忠于職守，還要精明干練。但他們與商品代銷可以抵制、懲戒偷盜不同，物業(yè)管理的約束對象往往是業(yè)主，而業(yè)主的組合則是委托者，這對代理者來說非常難。物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢未來物業(yè)管理市場的發(fā)展將會在三個方面有明顯變化，即物業(yè)公司品牌化、從業(yè)人員職業(yè)化、服務模式多元化?！稐l例》第三十三條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。未來的物業(yè)管理市場，應該是一個能提供不同模式、不同風格、不同類型、不同層次物業(yè)管理服務的市場，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主們，能夠在這個市場上購買到最合適的，但不一定是最貴的“物業(yè)管理服務”。1）專業(yè)性物業(yè)管理并非人們想象的那么簡單，并不僅僅是掃掃地、看看大門而已。在物業(yè)整個使用過程中，要全面或部分地恢復房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損，盡可能地延長物業(yè)的使用年限，就必須加強對房屋及其附屬設施設備的技術管理，經(jīng)常地、及
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