【正文】 不包括管理、服務(wù)人員的獎(jiǎng)金 (獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的 )。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬(wàn)科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。 第三種叫 “租售結(jié)合 ”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬(wàn)達(dá)，把一樓留下來(lái)，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬(wàn)達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，最高的賣到十九萬(wàn)一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。實(shí)際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。國(guó)外用的比較多的詞匯是 零售地產(chǎn)的概念。 八 .媒介策略 全年媒介配合策略 DM 等特殊媒介的運(yùn)用配合。 四 .公開策略 借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。 傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。 B6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書或 合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。 B4 除 B B B3 外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式： 項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按 “合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積 人民幣 1 元 /平方米（建筑面積） 365 天 247。 如客戶以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。 B1 鋪位純出租形式： 1 至 5 年（含 5 年）的租約按 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 5 年以上的租約按 2 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 10 年以上的租約按 4 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 如果租約達(dá)到 20 年按 6 個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金； 以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可 以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。 商業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn) 目 錄 一、 什么是商業(yè)地產(chǎn) ?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程 二、商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點(diǎn)解析 三、 物管費(fèi)是由當(dāng)?shù)匚锕芫趾擞喌? 四、 2020 年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點(diǎn)分析 六、 商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì) 七、 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn) 八、 美國(guó)凱里森建筑事務(wù)所 (CALLISON)介紹 九、 美國(guó)凱里森建筑事務(wù)所商業(yè)設(shè)計(jì)作品賞析 (組圖 ) 一、 什么是商業(yè)地產(chǎn) ?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程 商業(yè)地產(chǎn)定義 商業(yè)地產(chǎn)是 包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、 shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 。對(duì)于 規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn) ，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于 規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn) 而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。 鋪位出租形式 的代理傭金支付方式： 中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按 B1 中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位 50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下 50%的代理傭金。待該客戶開張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以 B1 中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同 意向我們支付差額部分傭金。12 個(gè)月 ”計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金； 1 至 5 年的合作期按 1 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金； 5 年以上的合作期按 2 個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。 非常代理 根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。具體另行協(xié)商。 五 .氣氛策略 店內(nèi) /店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動(dòng)氣氛。 ◆ 費(fèi)用預(yù)算及支付 顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。這個(gè)作用我信它為 “拖 ”，這個(gè) “拖 ”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用。 第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國(guó)內(nèi)游代表性的就是華潤(rùn)置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn) 品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來(lái)，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過(guò)去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。人員費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類人員的編 制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額，再按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。日平均工資按每月 22 個(gè)工作日計(jì)算。 2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括： (1)公共建筑 (如過(guò)道、門廳、樓梯及道路環(huán)境 )內(nèi)的各種土建零修費(fèi)； (2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； (3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (6)公共照明費(fèi)； (7)不可預(yù)見費(fèi)； (8)易損件更新準(zhǔn)備金。 5．保安費(fèi)：對(duì)封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。 7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計(jì)征 )。則每戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即為前 9 項(xiàng)之和再除以總建筑面積和 12 個(gè)月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。 四、 2020 年商業(yè) 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析 馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司 一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級(jí)階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級(jí)階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上?；春Ｂ返南愀蹚V場(chǎng)；高級(jí)階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花成本對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出 “每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市中心 ”，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng) GDP，塑造城市形象，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蔚取? 二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過(guò)優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，且租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主體。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會(huì)同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持 50％股權(quán)。 2．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來(lái)越緊密 從國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來(lái)越緊密。再如陸家嘴公司會(huì)展中心與德國(guó)漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。 三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題 1．房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商三方合作的過(guò)程，而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商只管賣房不管經(jīng) 營(yíng)，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。這種以賣為主、分割經(jīng)營(yíng)的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò) 張。許多項(xiàng)目沒(méi)有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑，事先沒(méi)有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履?，F(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營(yíng)人員較少，同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國(guó) 的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才。同時(shí)，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營(yíng)的實(shí)際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè) 。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市 投資項(xiàng)目，已在全國(guó)興建 19 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 6 家五星級(jí)酒店，其旗下的萬(wàn)達(dá)影院 2020 年占有全國(guó) 15％的票房份額。這類人才在中國(guó)屬于稀缺人才。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本，管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷， 40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡 36 歲；高管中 70％具有碩 士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大 區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)開放程度比較高的沿海城市。 5．增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運(yùn)作體，相 對(duì)于住宅開發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項(xiàng)目都是以持有為主，通過(guò)租金收入來(lái)回收現(xiàn)金，其資金回收期更長(zhǎng)，對(duì)資金鏈運(yùn)作要求更高。 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點(diǎn)分析 核心提示： 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重，管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。良好的外觀設(shè)計(jì)、優(yōu)美的內(nèi)景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氛圍而實(shí)施自己的購(gòu)買行為?？傊３治飿I(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè) 物業(yè)管理 的主要任務(wù)。另外對(duì)于物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)單位 (商戶 )的招牌 (廣告牌 )應(yīng)妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。若物業(yè)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權(quán)糾紛，在一定程度上加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時(shí)應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。 ③ 、商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素及檔次來(lái)決定，樓宇檔次越高，巡視的內(nèi)容越單一，需配置的保潔人員越少 。 環(huán)境綠化管理 營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境是商業(yè)物業(yè) (樓宇 )成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的 “含金量 ”。 同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè) (樓宇 )因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽(yáng)光照射不充分，因此給綠化工作帶來(lái)困難，為較好解決這一問(wèn)題，應(yīng)充分利用有限場(chǎng)地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間里營(yíng)造綠意的環(huán)境。 ③ 、室內(nèi)花卉的選擇應(yīng)注意避免選用姿態(tài)臃腫的花