【正文】 不包括管理、服務(wù)人員的獎金 (獎金是根據(jù)經(jīng)濟效益從盈利中提取的 )。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。 第三種叫 “租售結(jié)合 ”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實大連萬達嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。實際上大家看到多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復(fù)合地產(chǎn)。國外用的比較多的詞匯是 零售地產(chǎn)的概念。 八 .媒介策略 全年媒介配合策略 DM 等特殊媒介的運用配合。 四 .公開策略 借助新聞力量，旨在短時間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進銷售。 傭金計算及支付參照一般代理執(zhí)行。 B6 所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或 合同，項目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。 B4 除 B B B3 外其他合作經(jīng)營的方式： 項目方在我們中介成功客戶后將按 “合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積 人民幣 1 元 /平方米（建筑面積） 365 天 247。 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進駐商業(yè)項目的，項目方先按客戶保底租金計算應(yīng)收取的租金，并以 B1 中的計算標準支付我們（預(yù)收租金）。 B1 鋪位純出租形式： 1 至 5 年（含 5 年）的租約按 個月成交月租金的標準支付傭金； 5 年以上的租約按 2 個月成交月租金的標準支付傭金； 10 年以上的租約按 4 個月成交月租金的標準支付傭金； 如果租約達到 20 年按 6 個月成交月租金的標準支付傭金； 以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如 shoppingmall 項目，可 以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。 商業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn) 目 錄 一、 什么是商業(yè)地產(chǎn) ?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程 二、商業(yè)地產(chǎn)的定義及特點解析 三、 物管費是由當?shù)匚锕芫趾擞喌? 四、 2020 年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點分析 六、 商業(yè)物業(yè)管理特點及發(fā)展趨勢 七、 商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)特點 八、 美國凱里森建筑事務(wù)所 (CALLISON)介紹 九、 美國凱里森建筑事務(wù)所商業(yè)設(shè)計作品賞析 (組圖 ) 一、 什么是商業(yè)地產(chǎn) ?商業(yè)地產(chǎn)的定義、分類和策劃流程 商業(yè)地產(chǎn)定義 商業(yè)地產(chǎn)是 包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、 shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 。對于 規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn) ，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于 規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn) 而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。 鋪位出租形式 的代理傭金支付方式： 中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內(nèi)按 B1 中有關(guān)傭金計算標準支付相關(guān)鋪位 50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下 50%的代理傭金。待該客戶開張營業(yè)滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以 B1 中的計算標準計算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項目方同 意向我們支付差額部分傭金。12 個月 ”計算月基數(shù)，并按以下標準支付代理傭金； 1 至 5 年的合作期按 1 個月的月基數(shù)標準支付代理傭金； 5 年以上的合作期按 2 個月的月基數(shù)標準支付代理傭金。 非常代理 根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細節(jié)企劃。具體另行協(xié)商。 五 .氣氛策略 店內(nèi) /店外氣氛的標準規(guī)范設(shè)計，包括常規(guī)氣氛 /季節(jié)節(jié)日氣氛 /促銷等活動氣氛。 ◆ 費用預(yù)算及支付 顧問服務(wù)費按每月計算，按月支付，完成營業(yè)目標后獎勵金額雙方協(xié)商決定。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 shoppingmall 項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。這個作用我信它為 “拖 ”，這個 “拖 ”實際上當?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠期的回報起了決定性的作用。 第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)游代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn) 品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編 制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。日平均工資按每月 22 個工作日計算。 2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括： (1)公共建筑 (如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境 )內(nèi)的各種土建零修費； (2)給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費； (3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費； (4)燃氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費； (5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費； (6)公共照明費； (7)不可預(yù)見費； (8)易損件更新準備金。 5．保安費：對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。 7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費(代收代繳部分不計征 )。則每戶收費標準即為前 9 項之和再除以總建筑面積和 12 個月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。 四、 2020 年商業(yè) 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析 馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司 一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析 我國商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上海淮海路的香港廣場；高級階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險，又值得花成本對物業(yè)進行裝修，把物業(yè)改造成標準化的旗艦店。正如萬達集團提出 “每一個萬達廣場就是一個城市中心 ”，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動消費，拉動 GDP，塑造城市形象，推動當?shù)芈糜蔚取? 二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長期持有，且租金收入占總營業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場供給的主體。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會同北京華聯(lián)集團聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持 50％股權(quán)。 2．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來越緊密 從國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來越緊密。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。 三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題 1．房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理三者嚴重脫節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)運營是一個涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營管理商三方合作的過程，而目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商只管賣房不管經(jīng) 營，用炒作住宅項目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。這種以賣為主、分割經(jīng)營的方式，造成了物價偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進而限制了消費和企業(yè)的擴 張。許多項目沒有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進行市場定位與設(shè)計建筑，事先沒有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。現(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營人員較少，同時物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國 的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場的復(fù)合型人才。同時，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營的實際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè) 。萬達集團在全國四十多個城市 投資項目，已在全國興建 19 個萬達廣場、 6 家五星級酒店，其旗下的萬達影院 2020 年占有全國 15％的票房份額。這類人才在中國屬于稀缺人才。萬達集團視人才為企業(yè)的核心資本，管理團隊全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷， 40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡 36 歲；高管中 70％具有碩 士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大 區(qū)域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經(jīng)濟比較發(fā)達、市場開放程度比較高的沿海城市。 5．增強融資能力是提升企業(yè)競爭力的重要保證 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運作體，相 對于住宅開發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項目都是以持有為主，通過租金收入來回收現(xiàn)金，其資金回收期更長，對資金鏈運作要求更高。 五、 商業(yè)物業(yè)管理重要控制點分析 核心提示： 商業(yè)物業(yè) (樓宇 )具有大空間、多設(shè)備、商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重，管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。一旦物管機構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽有極大的影響，而若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟效益。良好的外觀設(shè)計、優(yōu)美的內(nèi)景布置能夠使顧客為這種具有藝術(shù)美的商業(yè)氛圍而實施自己的購買行為?？傊３治飿I(yè)良好形象是商業(yè)物業(yè) 物業(yè)管理 的主要任務(wù)。另外對于物業(yè)內(nèi)各經(jīng)營單位 (商戶 )的招牌 (廣告牌 )應(yīng)妥善管理，保持物業(yè)外觀整潔。若物業(yè)債權(quán)關(guān)系復(fù)雜，則有可能使物管企業(yè)卷入不必要的債權(quán)糾紛，在一定程度上加大經(jīng)營風(fēng)險。除應(yīng)有專人負責(zé)流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。 ③ 、商業(yè)樓宇保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身質(zhì)素及檔次來決定，樓宇檔次越高，巡視的內(nèi)容越單一，需配置的保潔人員越少 。 環(huán)境綠化管理 營造良好的購物環(huán)境是商業(yè)物業(yè) (樓宇 )成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業(yè)物業(yè)區(qū)域環(huán)境的 “含金量 ”。 同住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè) (樓宇 )因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應(yīng)充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環(huán)境。 ③ 、室內(nèi)花卉的選擇應(yīng)注意避免選用姿態(tài)臃腫的花