【正文】 講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.　　開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 　　開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問(wèn)題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒(méi)有糾紛。入住后兩個(gè)月雨季來(lái)臨，幾場(chǎng)大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來(lái)竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報(bào)修。在訂立商品房買賣合同時(shí)，就提供了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。 點(diǎn)評(píng)：　　《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。開發(fā)商提出購(gòu)房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對(duì)雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情介紹:　　汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)?！　?gòu)成無(wú)因管理，在法律上應(yīng)具備三個(gè)要件：　　一是必須沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒(méi)有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒(méi)有接受他人的委托；　　二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有；　　三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。因此僅僅按照《條例》的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。認(rèn)為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無(wú)據(jù)，對(duì)業(yè)主也不具有約束力?！　?8條第2款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同?！　I(yè)主卻認(rèn)為：開發(fā)商和業(yè)主委員會(huì)均未聘請(qǐng)A公司，也未與其簽訂合同，未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請(qǐng)求法院駁回其起訴。這一件小事說(shuō)明了物業(yè)管理處處都有文章可做。 點(diǎn)評(píng)：　　物業(yè)管理服務(wù)有很多口號(hào)，諸如以人為本、客戶就是上帝等，其精髓是對(duì)業(yè)主要尊重。來(lái)人頓時(shí)拉下了臉，：看不起我們小公司啊！此后一連幾個(gè)月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)?！　±罾咸m在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒(méi)有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過(guò)，物業(yè)公司的本職工作沒(méi)有延誤，雪后路滑，請(qǐng)當(dāng)心！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時(shí)路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒(méi)有直接責(zé)任關(guān)系。 審理：　　物業(yè)公司沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。其實(shí)管理也是服務(wù)，像處理類似事情能說(shuō)不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改?！　〈寺凡煌?，就另辟蹊徑（一個(gè)好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。　　但以后一段時(shí)間，情況依舊未變。 如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹:　　某日，中海商城管理處的工作人員巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味?！　€(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些質(zhì)地較為優(yōu)良的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。 隨后A公司通訊中斷。被告物業(yè)管理單位雖未及時(shí)修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時(shí)警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任?！　〉诙鎽?yīng)當(dāng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，從安全起見(jiàn)，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過(guò)失。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)?？梢?jiàn)，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。 案例分析：　　一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任?！　⌒炷乘?dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。物業(yè)管理實(shí)操案例（共37篇）目錄一、日常篇 14篇二、裝修篇 10篇三、違規(guī)篇 3篇四、突發(fā)事件篇 2篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇52一、日常篇在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例介紹：　　2000年１月７日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見(jiàn)，因次起訴至法院。 　　第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。　　第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 　　二、原告有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。　　第三，原告在朝載貨電梯行走時(shí)，被告曾勸原告不要走此臺(tái)階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺(tái)階。客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做案情介紹：　　某高級(jí)商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司A公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個(gè)好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。這時(shí)A公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。 對(duì)欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。經(jīng)過(guò)觀察詢問(wèn)，查明這些污水和塑料袋來(lái)自三樓一間從事足底按摩的店鋪。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來(lái)一個(gè)帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒(méi)有發(fā)生過(guò)。業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:　　小區(qū)內(nèi)一號(hào)樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。點(diǎn)評(píng)：　　案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個(gè)人原因引起的意外傷害問(wèn)題。物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒(méi)有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)?！　」芾韱T從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位要員（上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。尊重是一個(gè)人雜社會(huì)活動(dòng)、家庭生活中的基本需求。 沒(méi)有簽訂物管服務(wù)合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)案情介紹:　　小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）沒(méi)有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。 一審判決結(jié)果：　　一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。就是說(shuō)，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。但如果同時(shí)參照《民法通則》中的無(wú)因管理，本案就較容易解決了。A公司的行為僅符合了一、三要件，且無(wú)因管理的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報(bào)酬或者變相索取報(bào)酬?！　⊥粝壬鷮?duì)此提出了幾點(diǎn)疑問(wèn)：一是憑什么房子還沒(méi)有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒(méi)有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對(duì)這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無(wú)論滿意與否，都沒(méi)有任何制約力了。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。　　開發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在訂立商品房買賣合同時(shí)告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人對(duì)選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時(shí)，才提供有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭(zhēng)。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。　　物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來(lái)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無(wú)法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。　　開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商　　基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)；　　胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；　　關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 　　開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系?！　”景钢?，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。　　這時(shí)，維修人員都出去忙其它維修了，用對(duì)講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時(shí)還脫不開身?！　≌鞯脴I(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對(duì)講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。 點(diǎn)評(píng)：米盧調(diào)教中國(guó)球隊(duì)有句名言，叫一切看態(tài)度。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購(gòu)房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。開發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。 1租住戶搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：　　去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。處理結(jié)果：　　海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加?！　∪牖餄M一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用?！　♂槍?duì)仍有個(gè)別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。 點(diǎn)評(píng)：　　俗話說(shuō)強(qiáng)按牛頭牛不喝水，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒(méi)有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過(guò)敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報(bào)復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對(duì)的。 　　服務(wù)中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為2604業(yè)主的要求不合理。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時(shí)間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。1受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：　　去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時(shí)，忽然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一次鈴響還沒(méi)有響完，就聽到里面有一個(gè)人大聲問(wèn)到：誰(shuí)啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是打開了門。　　第二天巡樓的時(shí)候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。小馬把錢硬塞回去，說(shuō)聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問(wèn)題嚴(yán)重不足。　　物業(yè)公司在調(diào)解事時(shí)中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。　　2王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問(wèn)題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反《民法通則》中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng)。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 點(diǎn)評(píng)：　　李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。而就在事發(fā)的前幾日還做過(guò)該樓污水管的例行清理?！　⊙b修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。 　　根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理?xiàng)l例》等，最后劉元意識(shí)轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。 裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：　　狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號(hào)舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。究竟誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？　　某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會(huì)受理此案后查明：惠民路某號(hào)舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報(bào)修后正派修理。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計(jì)850元。 　　本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，但看護(hù)女工離開時(shí)未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元?！　∨袥Q宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決?！　≌_的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則?！　?）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒(méi)有具體規(guī)定，但在《民法通則》