【正文】 衛(wèi)活動(dòng)，不是針對(duì)保證業(yè)主個(gè)人和家庭安全的個(gè)人安保。在購(gòu)房時(shí)，雙方約定：住戶(hù)安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶(hù)不允許安裝防盜窗?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第 126 條規(guī)定：“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。 法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的 4 套石桌，桌面重達(dá) 90 公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個(gè)直徑 13 厘米、深 1 厘米的凹槽連接，安裝時(shí)只用了樹(shù)脂和水泥粘合。為此，王先生向法院提起訴訟。 1999 年 8 月 24日下午，王先生 7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的，則由其承擔(dān)維修費(fèi)用。 【分析解答】 滬房地物（ 20xx） 75 號(hào)文《關(guān)于住宅衛(wèi)生間污水橫管 屬何種性質(zhì)設(shè)備的批復(fù)》中規(guī)定，凡一幢住宅內(nèi)部，一套住宅外通向總管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用設(shè)備認(rèn)定。物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后，應(yīng)該在 2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)?！? 【分析解答】 滬房地物（ 1997） 954 號(hào)文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修單位報(bào)修。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模小于 5 萬(wàn)平方米建筑面積的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 對(duì)新建非住宅物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，《若干意見(jiàn)》規(guī)定，新建非住宅物業(yè)出售時(shí)應(yīng)設(shè)立維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買(mǎi)受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會(huì)的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會(huì)的名義存入專(zhuān)戶(hù)銀行，設(shè)立專(zhuān) 門(mén)帳戶(hù)，按幢立帳、按戶(hù)核算。 《條例》施行后，對(duì)建設(shè)單位出售房屋以及購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)有哪些具體要求？ 【分析解答】 對(duì)于建設(shè)單位而言，一是在銷(xiāo)售房屋前，要參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)；二是建設(shè)單位與房屋買(mǎi)受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時(shí)公約、房屋使用說(shuō)明書(shū)、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。有關(guān)投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模小于 5 萬(wàn)平方米建筑面積的認(rèn)定及物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范，市房地資源局將作進(jìn) 一步的具體規(guī)定。 物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 某商品房業(yè)主因夜間使 用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，住宅的共用設(shè)備維修、更新費(fèi)用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。如果該事故系由相鄰業(yè)主（使用人）使用不當(dāng)造成的，在能查清責(zé)任者的情況下，費(fèi)用由責(zé)任者承擔(dān)；在不能查清責(zé)任者的情 況下，費(fèi)用由共同使用總管的業(yè)主（使用人）分?jǐn)?。?dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。 【分析解答】 庭審中，物業(yè)公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來(lái)攀爬。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個(gè)石桌面也已松動(dòng)才主動(dòng)予以拆除?！庇捎谕跸壬鳛楸O(jiān)護(hù)人，沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。1998 年 12 月 27 日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶(hù)卸下，進(jìn)入房?jī)?nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價(jià)值 50000 元的各種物品。所以被告在原告家因入室盜竊的財(cái)產(chǎn)侵害中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)民事責(zé)任。 6 雙方約定，委托服務(wù)期限為 1997 年 2 月 16日至 20xx 年 12 月 31 日，委托管理項(xiàng)目包括了保安服務(wù)。被告雖在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件。因被告某物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥(niǎo)鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。 【分析解答】 對(duì)于此案，法院審理經(jīng)審理判定： 物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。裝潢公司在施工過(guò)程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財(cái)產(chǎn)損失。 張某與裝潢公司的糾紛，根據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十六條的有關(guān)規(guī)定，可向房屋所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門(mén)投訴，也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過(guò)程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。 8 1【問(wèn)題】 誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 98 年 8 月，某小區(qū)業(yè)主林某的幼兒在上樓時(shí)因玩耍不慎，導(dǎo)致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在撞碎了其中一塊原來(lái)就有裂痕的僅厚 3毫米的玻璃后，墜樓致傷。 同時(shí)，幼兒的監(jiān)護(hù)人未盡到監(jiān)護(hù)的職責(zé)，也應(yīng)對(duì)墜樓事件負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理公司表示，其已盡了維修義務(wù)，陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉。 9 1物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 一天，某商品房住宅的物業(yè)公司張貼公告稱(chēng)，“為了安全起見(jiàn)，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門(mén)，請(qǐng)廣大業(yè)主從另一扇門(mén)中出入。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主解釋?zhuān)宏P(guān)閉一扇大門(mén)，是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做。 按《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行管理活動(dòng)，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。 如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯(cuò)誤行為，則業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提起民事訴訟，要求物業(yè)公司打開(kāi)那扇門(mén)，同時(shí)要求撤除設(shè)置的酒吧。接業(yè)主報(bào)修電話(huà)后，物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，發(fā)現(xiàn)堵塞物位于 5樓業(yè)主陽(yáng)臺(tái)的排水管中。 【分析解答】 《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條明確規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修 10 時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。但該店主并不依法經(jīng)營(yíng)，而將該車(chē)庫(kù)“轉(zhuǎn)租”給一外來(lái)人員作為其賭博活動(dòng)的場(chǎng)所。 【分析解答】 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。 1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 業(yè)主余某在房屋裝修時(shí)擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報(bào)，所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。 怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問(wèn)題？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因，要求安裝曬衣架，受到物業(yè)公司的勸阻，由此雙方發(fā)生爭(zhēng)議，高層住宅部分業(yè)主堅(jiān)決要求安裝曬衣架。 2怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問(wèn)題？ 【專(zhuān)案簡(jiǎn)介】 某小區(qū)的公房承租人夏某長(zhǎng)期以來(lái)一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會(huì)交付保安、保潔費(fèi)。 【分析解答】 滬價(jià)房（ 1996）第 174號(hào)文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)若干問(wèn)題的解答》規(guī)定：公有住房