【正文】 定，造成了原告財(cái)物的失竊，于是將瑞星公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費(fèi) 50000元人民幣。 【分析解答】 法院在作了 細(xì)致慎密的調(diào)查取證，并經(jīng)過(guò)庭審后認(rèn)定：原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998 年 12 月 27 日發(fā)生了入室盜竊事件，原告的財(cái)產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非被告瑞星公司，而是入室盜竊的罪犯。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，既設(shè)置了門崗，又進(jìn)行了必要的巡視，而保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，不是針對(duì)保證業(yè)主個(gè)人和家庭安全的個(gè)人安保。所以被告在原告家因入室盜竊的財(cái)產(chǎn)侵害中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不承擔(dān)民事責(zé)任。 至于 “朝南窗不允許安裝防盜窗”，這是原、被告之間的約定，在實(shí)施該“約定” 的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，原告提出要求被告承擔(dān)民事責(zé)任、賠償財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法律依據(jù)。 據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，法院做出了對(duì)原告侯、陳夫婦的訴訟請(qǐng)求不予支持的判決。 物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔(dān)何種保安職責(zé)？ 【專案簡(jiǎn)介】 某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告某物業(yè)公司于 1997 年 2 月 4 日簽訂一份《物業(yè)管理合同》。 6 雙方約定，委托服務(wù)期限為 1997 年 2 月 16日至 20xx 年 12 月 31 日，委托管理項(xiàng)目包括了保安服務(wù)。 20xx 年 1 月 23日晚 9 時(shí)許，原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。同年 4 月 25 日 原告訴至法院，要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到保安職責(zé)的民事賠償責(zé)任并解除物業(yè)管理合同。 【分析解答】 原、被告訂立的《物業(yè)管理合同》發(fā)生在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以前，系雙方自愿，因此，該合同是合法有效的。被告雖在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件。被告確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及保安員，原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責(zé)所致的證據(jù)，故要求被告承擔(dān)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，法院難予支持。 至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同， 因該合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司兩個(gè)主體簽訂的合同，原告?zhèn)€人只有建議權(quán)，故法院對(duì)原告提出的解除物業(yè)管理合同的請(qǐng)求不予支持。 1因排水管道不暢，而使業(yè)主室內(nèi)受損的責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？ 【專案簡(jiǎn)介】 甲小區(qū)某號(hào) 602 室由被告華某承租， 502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢 602 室房屋時(shí)，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將 602 室陽(yáng)臺(tái)處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn) 602室陽(yáng)臺(tái)， 因該陽(yáng)臺(tái)排水口已封死，積水無(wú)法排出，沿 602 室周圍墻角深入 502 室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。 【分析解答】 對(duì)于此案，法院審理經(jīng)審理判定： 物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。 華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽(yáng)臺(tái)處排水管道口封死，使陽(yáng)臺(tái)的積水無(wú)法從排水管及時(shí)排出，加重了原告 的財(cái)產(chǎn)損害。為此，華某對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一 7 定的責(zé)任。 1誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)裝修事故的賠償責(zé)任？ 【專案簡(jiǎn)介】 某業(yè)主張某委托一家家庭裝潢公司對(duì)其房屋進(jìn)行裝修，并簽訂了裝修合同。裝潢公司在施工過(guò)程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財(cái)產(chǎn)損失。三方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，無(wú)法協(xié)商解決。 【分析解答】 依據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十五條“因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修過(guò)程中或者裝飾裝修后使用不當(dāng)而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；如 屬被委托人的責(zé)任，由委托人直接追究被委托人的責(zé)任，并由被委托人承擔(dān)修復(fù)和賠償”的有關(guān)規(guī)定，孫某應(yīng)向張某提出賠償要求。因?yàn)樵撌鹿实陌l(fā)生在于裝潢公司施工操作失誤，所以張某在向?qū)O某作賠償后，有權(quán)向裝潢公司追償。 張某與裝潢公司的糾紛，根據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十六條的有關(guān)規(guī)定，可向房屋所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門投訴，也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。 1因物業(yè)公司未告知業(yè)主在裝修時(shí)的注意事項(xiàng)而給業(yè)主造成的損失由誰(shuí)承擔(dān)？ 【專案簡(jiǎn)介】 某物業(yè)公司在前期物業(yè)管 理工作中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修?！钡脑擁?xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時(shí)封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過(guò)程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。 【分析解答】 《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前，應(yīng)將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人。 ”本案中的物業(yè)公司沒(méi)有承擔(dān)該條例規(guī)定的告知義務(wù)，使業(yè)主的裝修留下了隱患，并且給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 8 1【問(wèn)題】 誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任？ 【專案簡(jiǎn)介】 98 年 8 月，某小區(qū)業(yè)主林某的幼兒在上樓時(shí)因玩耍不慎，導(dǎo)致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在撞碎了其中一塊原來(lái)就有裂痕的僅厚 3毫米的玻璃后，墜樓致傷。林某事后向開發(fā)商索賠。 【分析解答】 1997 年 1 月 1 日起實(shí)施的《上海市建筑物使用安裝安全玻璃的規(guī)定》第五條第八款規(guī)定：易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位必須使用 安全玻璃； 1997 年 7 月 1 日頒布實(shí)施的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條中規(guī)定，有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)使用方便、安全，在發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修的規(guī)定。因此，本案的開發(fā)商及物業(yè)公司對(duì)幼兒的墜樓致傷負(fù)有一定的責(zé)任。 同時(shí)，幼兒的監(jiān)護(hù)人未盡到監(jiān)護(hù)的職責(zé)，也應(yīng)對(duì)墜樓事件負(fù)有一定的責(zé)任。 1新購(gòu)住房發(fā)生的維修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？ 【專案簡(jiǎn)介】 陳先生年初購(gòu)得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房部分墻面開始滲水，損壞了陳先生室 內(nèi)的部分裝修。陳先生為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司亦兩次派人前來(lái)維修。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問(wèn)題存在。物業(yè)管理公司表示，其已盡了維修義務(wù)，陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉。陳先生對(duì)此甚為不解。 【分析解答】 對(duì)于房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。 如果陳先生與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對(duì)此滲水、開裂等質(zhì)量問(wèn)題有約定的，則按約定處理； 如果無(wú)上述約定，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)對(duì)房屋建成后保修期的規(guī)定，在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修； 第三，如果多次維修仍存在滲水問(wèn)題，疑屬房屋質(zhì)量 所致，陳先生可委托房屋質(zhì)量鑒定部門對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行鑒定，確屬房屋質(zhì)量問(wèn)題的，且該質(zhì)量問(wèn)題影響購(gòu)房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報(bào)告通過(guò)攜手或訴訟的途徑，要求開發(fā)商維修并承擔(dān)賠償責(zé)任。 9 1物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？ 【專案簡(jiǎn)介】