【正文】 業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔主要責任。所以被告在原告家因入室盜竊的財產(chǎn)侵害中沒有過錯，不承擔民事責任。 【分析解答】 庭審中，物業(yè)公司認為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，應(yīng)由業(yè)主承擔。 《條例》施行后，對建設(shè)單位出售房屋以及購房人購買房屋時有哪些具體要求？ 【分析解答】 對于建設(shè)單位而言，一是在銷售房屋前，要參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書；二是建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模小于 5 萬平方米建筑面積的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 【分析解答】 滬房地物（ 20xx） 75 號文《關(guān)于住宅衛(wèi)生間污水橫管 屬何種性質(zhì)設(shè)備的批復(fù)》中規(guī)定，凡一幢住宅內(nèi)部，一套住宅外通向總管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用設(shè)備認定。 法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的 4 套石桌，桌面重達 90 公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑 13 厘米、深 1 厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。 物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔何種保安職責？ 【專案簡介】 某小區(qū)業(yè)主委員會與被告某物業(yè)公司于 1997 年 2 月 4 日簽訂一份《物業(yè)管理合同》。 1誰應(yīng)當承擔裝修事故的賠償責任？ 【專案簡介】 某業(yè)主張某委托一家家庭裝潢公司對其房屋進行裝修，并簽訂了裝修合同。因此，本案的開發(fā)商及物業(yè)公司對幼兒的墜樓致傷負有一定的責任。 【分析解答】 本案的物業(yè)公司和承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主對封門設(shè)酒吧事件的解釋理由不能成立。 1停車庫可否用作其他用途？ 【專案簡介】 某小區(qū)有一停車庫，物業(yè)公司為“創(chuàng)收”，將停車庫辟一小間，將其租給該小區(qū)內(nèi)一戶業(yè)主作為小店的營業(yè)用房使用（該戶業(yè)主在租賃前已取得工商營業(yè)執(zhí)照）。物業(yè)公司還可根據(jù)《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的規(guī)定對安裝曬衣架的行為進行管理。對于房屋維修基金及電控門安裝費，應(yīng)由業(yè)主委員會自行主張，原告無權(quán)主張這兩筆費用。被告認為，自己在裝修入住后即發(fā)現(xiàn)北房間墻面滲水，損壞了裝修，另外 20xx 年夏天發(fā)生樓上住戶衛(wèi)生間滲水至被告的客廳，損壞了天花板。 2業(yè)主進戶裝修時物業(yè)公司應(yīng)如何合理收費？ 【專案簡介】 某商品房小區(qū)業(yè)主在進戶時，物業(yè)公司向業(yè)主每人收取了 50 元進戶費。 2 月，湯某將室外空地作場地，接受牛奶公司的委托辦起了牛奶中轉(zhuǎn)站。 對本案中的個別業(yè)主違反《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定。也可向有關(guān)行政管理部門反映，由相關(guān)行政管理部門依照法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。若該公司需利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施，且須支付相關(guān)費 用的，則收取的費用也不應(yīng)歸其個人所有，而是應(yīng)當納入維 18 修基金。但業(yè)主委員會主任還是感到物業(yè)公司的收費太高，為節(jié)省開支，他決定 自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱。對此類問題，滬高法民一 [20xx]6 號文件作出了進一步的明確：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù)、管理職能或履行服務(wù)、管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權(quán)。 3某公司租用了一套位于商業(yè)街上的舊公房用作街面店鋪，因其 左右店鋪都把招牌或廣告刷在二樓居民陽臺的外墻上，該公司欲如法效仿。 開發(fā)商或是小業(yè)主將其所有住宅出租時，應(yīng)告知并要求使用人遵守住宅使用公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。物業(yè)公司在多次勸阻無效的情況下，經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，強行拆除了違章安裝的防盜門。其中，疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準，筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。 【分析解答】 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止破壞房屋外貌，禁止在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。結(jié)合本案實際發(fā)生的情況，對于底樓的躍層住戶，如果底層有總門進出，可僅按二層部分建筑面積分攤運行費。自原告管理以來，被告朱某一直未繳付物業(yè)管理費和維修基金，亦拒付大樓電控門安裝費，原告在多次催討無效的情況下，訴請法院判令被告支付物業(yè)管理費及滯納金，支付維修基金和電控門安 裝費。 本案中，余某應(yīng)按上述規(guī)定恢復(fù)擅自拆除的承重墻，恢復(fù)方案和施工應(yīng)由具有資質(zhì)的房 11 屋修繕設(shè)計施工單位實施并驗收，物業(yè)公司應(yīng)對修復(fù)工程加強監(jiān)督、巡視；承重墻修復(fù)后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)到實地核實。 2 樓業(yè)主就自己的損失向物業(yè)公司索賠。對此，小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿，認為出入小區(qū)不方便，占 用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求重新打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。 ”本案中的物業(yè)公司沒有承擔該條例規(guī)定的告知義務(wù)，使業(yè)主的裝修留下了隱患，并且給業(yè)主帶來損失，理應(yīng)承擔賠償責任。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，既設(shè)置了門崗，又進行了必要的巡視，而保安服務(wù)僅僅是為了維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動，不是針對保證業(yè)主個人和家庭安全的個人安保。為此，王先生向法院提起訴訟。物業(yè)公司在接到居民報修后，應(yīng)該在 2小時內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理，24 小時內(nèi)修復(fù)。建設(shè)單位應(yīng)當按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現(xiàn)的問 題應(yīng)當予以整改，并承擔相應(yīng)的民事責任。有關(guān)投標人少于 3 個或者住宅規(guī)模小于 5 萬平方米建筑面積的認定及物業(yè)管理招投標的規(guī)范，市房地資源局將作進 一步的具體規(guī)定。《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，住宅的共用設(shè)備維修、更新費用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個石桌面也已松動才主動予以拆除。 6 雙方約定，委托服務(wù)期限為 1997 年 2 月 16日至 20xx 年 12 月 31 日，委托管理項目包括了保安服務(wù)。裝潢公司在施工過程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財產(chǎn)損失。 同時，幼兒的監(jiān)護人未盡到監(jiān)護的職責，也應(yīng)對墜樓事件負有一定的責任。 按《上海市居住物業(yè)管理條例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行管理活動，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。但該店主并不依法經(jīng)營，而將該車庫“轉(zhuǎn)租”給一外來人員作為其賭博活動的場所。 2怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題？ 【專案簡介】 某小區(qū)的公房承租人夏某長期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會交付保安、保潔費。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費的依據(jù)不足。經(jīng)原告修理，仍有 滲漏。另外，不論業(yè)主裝修與否，物業(yè)公司向每戶收取了 建筑垃圾清運費；對室內(nèi)裝修施工的民工進行了登記，發(fā)放了小區(qū)出入證件，同時也收取了每人 15 元的證件費。每天深夜汽車喇叭聲、裝卸聲不斷，居民無法正常休息。物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定報房地產(chǎn)行政主管部門處罰，經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強行拆除。 3某舊里樓上樓下的 兩戶居民素有積怨。若該公司在陽臺外墻上設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施影響了二樓居民的正常生活，可通過協(xié)商或訴訟來解決。物業(yè)公司得知后表示反對。 本案中，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定