【正文】 業(yè)管理公司在獲得物業(yè)管理權(quán)后，對(duì)該物業(yè)入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的準(zhǔn)備工作。什么是《住戶手冊(cè)》？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？《住戶手冊(cè)》是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。 管理服務(wù)費(fèi)、本體維修基金每三個(gè)月公布一次帳目。義務(wù)：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)委會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。計(jì)算基數(shù)是：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。 宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。④經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。物權(quán)。物業(yè)一般由三個(gè)部分組成：土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定的人。萬科的物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。什么是物業(yè)所有權(quán)人？ “物業(yè)所有權(quán)人”是指房屋所有權(quán)人，即業(yè)主；物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)；物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，20%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)注冊(cè)資本50萬以上；具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。深圳市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？；；，言行文明規(guī)范；，咨詢解答耐心；，對(duì)投訴件的處理要有明確的時(shí)間限制；，對(duì)突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記錄；，無衛(wèi)生死角，滅“四害”達(dá)標(biāo)；，有巡視記錄；，無明顯黃土裸露地帶；10.什么是《業(yè)主公約》？它在包括哪些方面內(nèi)容？業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主（含房屋使用人）具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。住戶手冊(cè)為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。它主要包括軟件和硬件兩大方面： 物業(yè)硬件管理介入：既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化的意見，使之達(dá)到物業(yè)功能的完善。“住宅維修基金”是由業(yè)主繳交，并由屋村管理處按樓棟分別管理使用；所謂“一費(fèi)”指的是“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)”。 公用設(shè)施專用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會(huì)；專用基金的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門?！白≌S修基金” 來源、管理和使用范圍是怎樣的？業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，根據(jù)物價(jià)部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 就管理工作而聘請(qǐng)的專營公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；④其職權(quán)和義務(wù)如下：職權(quán)是：召集和主持業(yè)主大會(huì)；審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；采取公開招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？ 業(yè)主委員會(huì)委員是通過住宅區(qū)全體業(yè)主大會(huì)，按照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式，民主投票選舉產(chǎn)生。籌備工作組可由開發(fā)商代表1名、物業(yè)管理公司代表2名、業(yè)主代表2名三方共5人組成。講清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義；業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)；候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問題。什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對(duì)以從事辦公、商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)為主的收益性物業(yè)進(jìn)行綜合一體化管理，并為使用人提供一個(gè)良好的辦公、商務(wù)活動(dòng)環(huán)境。什么是房屋維修？ 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？ 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。房屋維修管理的原則是什么？ 房屋維修管理的原則主要包括以下三個(gè)原則？“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則： 經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事； 合理，指要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案； 實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能?！胺?wù)”原則： 在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級(jí)類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。屋面工程經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。主要有以下幾種指標(biāo)：房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。一般要求房屋維修工程量為100M2/人年~150M2/人年。（1）定額指標(biāo)。走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。要求小修養(yǎng)護(hù)工程中的事故率和違章率降為最低。 完好房，是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。 基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。 嚴(yán)重?fù)p壞房。 危險(xiǎn)房。完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。整棟危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法： 房屋完損等級(jí)的基本做法可分為定期和不定期兩類。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。此計(jì)劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費(fèi)用的預(yù)算及其來源與落實(shí)等。 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時(shí)處理，認(rèn)真做好記錄，解決不了的問題書面報(bào)告上級(jí)主管部門，爭取早日解決。 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡單明確。 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（10分鐘），以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。 操作人員在2米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。 準(zhǔn)備工作：（1）操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。 清洗操作：（1）當(dāng)雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時(shí)，將待洗的水箱出水閥關(guān)閉，打開底部排污閥，打開另一聯(lián)進(jìn)水閥以確保正常供水。 負(fù)責(zé)供電的運(yùn)作，維修人員上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按規(guī)定要求上崗。 建立24小時(shí)值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時(shí)排除。 限電、停電提前發(fā)出通知，以便用戶合理按排生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。 對(duì)臨時(shí)施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時(shí)用電管理措施，對(duì)公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強(qiáng)管理。電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些？，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度；，堅(jiān)持勞動(dòng)主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度；；，電梯的故障修理必須由經(jīng)樂觀部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)；，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄；，停梯須出告示；，要首先救護(hù)乘客出梯；；、井道、轎廂的清潔及空氣流通；10.，做到無積灰、無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵。，作到無灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。同時(shí)要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運(yùn)作。，確認(rèn)轎廂內(nèi)乘客后，方可停機(jī)。 井底作業(yè)時(shí)，禁止關(guān)閉廳門（留有人監(jiān)視除外），防止無關(guān)人員靠近。 維修保養(yǎng)工作完成后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具，切忌遺漏。上門維修服務(wù)的規(guī)范要求有哪些？。達(dá)到工作現(xiàn)場時(shí)，應(yīng)先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具隨意置放地上。向業(yè)主講解故障的原因，介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識(shí)。向業(yè)主告辭時(shí)，應(yīng)面向業(yè)主說“今后有什么需要維修的，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系，我很樂于為您服務(wù)，再見。安全管理的任務(wù)主要有哪些？作用是什么？物業(yè)管理中的安全管理，按其工作性質(zhì)劃分，主要任務(wù)是指治安管理、消防管理和交通管理三大項(xiàng)。必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)的行為。業(yè)主和使用人發(fā)生刑事和治安災(zāi)害事故時(shí)如何處置？，用對(duì)講機(jī)迅速向指揮中心報(bào)告，同時(shí)通過指揮中心報(bào)告主管機(jī)關(guān)；，實(shí)行區(qū)域隔離，禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場，以免破壞現(xiàn)場；，向有關(guān)部門如實(shí)反映，協(xié)助破案。執(zhí)勤中遇到犯罪分子偷盜或搶劫時(shí)如何處置？，智勇雙全，設(shè)法制服罪犯，并立即發(fā)出信號(hào)，通知就近保安人員。執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？，要態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人；，要查清姓名、單位、如實(shí)記錄并向保安部匯報(bào)；，注意對(duì)方蠻橫無理，打罵保安人員，視情節(jié)輕重作出處理。執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)酒醉者或精神病人闖入?yún)^(qū)域如何處置？，讓其離開安全管理區(qū)域范圍。遇有使用人攜帶易燃易爆物品進(jìn)入?yún)^(qū)域如何處理？，宣傳消防管理?xiàng)l例，然后通知安全管理部，并將物品暫時(shí)存放在指定地點(diǎn)。，切忌從賓客的中間穿過。 請(qǐng)使用人到單獨(dú)的地方會(huì)談，并向使用人表示理解。 保持友好、禮貌、冷靜的態(tài)度，并使使用人平靜下來，向使用人提出解決問題的建議。 與具體部門聯(lián)系商量解決的方法，做好事件的發(fā)生及過程的記錄。從燃燒的類型看，火災(zāi)的起因有閃燃、著火、受熱自燃、本身自燃、化學(xué)爆炸。所有建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范和建筑消防管理規(guī)則的要求，室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)采用非燃或難燃材料，盡可能減少使用可燃材料。建立感應(yīng)防火報(bào)警，發(fā)現(xiàn)問題即使解決。每層樓之間也要求防火防煙分隔設(shè)施，萬一發(fā)生火災(zāi)，便于控制，防止蔓延。采取隔絕空氣或減少空氣中的含氧量，使燃燒物得不到足夠氧氣而停止燃燒。用抑制作用的化學(xué)滅火劑噴射到燃燒物上，并參與燃燒物的反應(yīng)，與燃燒反應(yīng)中產(chǎn)生的游離基結(jié)合成穩(wěn)定的不燃燒的分子結(jié)構(gòu)，而使燃燒停止。，在疏導(dǎo)車輛時(shí)特別要注意禮貌，一定要文明用語，防止發(fā)生爭執(zhí)?；静僮饕螅簩O少量的牽塵油滲入拖布；沿直線推塵，塵推不可離地；塵推沾滿塵土?xí)r，將塵推放在垃圾桶上用刷子刷凈再使用，直到地面完全清潔為止；塵推失去粘塵能力，要重新噴上塵推處理液使用；塵推用臟后，可用堿水洗凈，干后重新噴上塵推處理液使用。抹布一般是沾濕后使用，但有些表面如高檔漆面、銅面、不銹鋼面等不宜經(jīng)常濕擦，可用干抹布擦拭。 水擦。另外，要注意抹布不可漬水過多。（2）往水箱內(nèi)注入清水和清潔劑，按比