【正文】 對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準(zhǔn)的使用年期執(zhí)行。 承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。對于此類木制家具可先用濕抹布擦一遍，然后在家具表面倒些洗滌靈，用濕抹布反復(fù)均勻擦拭，便可除去表面積垢，然后將抹布洗干凈反復(fù)擦拭家具表面，家具便會潔白如新。另外也咳用濃鹽水（以鹽全部被溶解為好）直接倒入洗滌池的排水管內(nèi)，便可保持清潔，防止發(fā)臭或油漬。收拾房間，一般應(yīng)先整理擺放，后掃地，再擦桌椅家具，最后清潔地面。 抽出蓋板下的過濾網(wǎng)用自來水從反面沖洗，洗后涼干。如何地毯清潔？1.，一定要使用中性藥水，要無腐蝕、無酸堿等。，收拾清潔工具，并關(guān)好門。 每天早上換一次地毯，必要時可增加更換次數(shù)。2. 夜間定期對公共走廊、通道進行全面清掃，并打蠟。 原則保持以夜間操作為基礎(chǔ)，白天進行日常保潔。如何使用玻璃清潔劑？（2） 機器開啟時必須有人在場，機器不用時必須切斷電源，必須先關(guān)機器再拔去插頭。 不可在機器開放的外部插入任何物件。 不要放在水中操作機器。（4）（2） 機器使用后切電源，卸下軟管和管把，然后將電源線繞好掛于機頭殼。（3） 注意事項（1） 擦拭一般家具的抹布、擦拭飲食用具的抹布、擦拭衛(wèi)生間的抹布等，必須嚴(yán)格分別專用。 滅火的一般知識。2.，應(yīng)對存放地點進行檢查和監(jiān)控，要求使用人必須做好安全防范，確保不發(fā)生事故?！敝魅碎_門或在戶內(nèi)詢問時，首先應(yīng)自我介紹：“您好！我是物業(yè)管理公司的維修人員XXX，前來為您服務(wù)。，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車。 定人定時對軌道、門導(dǎo)進行清潔，加油潤滑等。5.不允許一只水箱排空清洗，另一只滿水水箱工作，這樣會因負(fù)荷不均，造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。 定期評定。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。房屋完損等級將如何分類？ 房屋完損等級是依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度確定的。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作業(yè)績的指標(biāo)。抹灰工程抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動、不剝落?！皡^(qū)別對待”原則： 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和人員對房屋維修檔案資料進行管理。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護、設(shè)備設(shè)施的維護及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。他們具備的條件是：必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士。物業(yè)管理服務(wù)費的支出包括哪些方面？物業(yè)管理服務(wù)費的支出包括：①同時也參與物業(yè)的竣工驗收工作，從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。 配套設(shè)施維護及時，各類設(shè)備遠行正常；11.什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級？其等級條件是什么？ 1999年建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進行了規(guī)范，并確定了等級標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。建筑物。物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括以下九項內(nèi)容：物業(yè)管理的長期規(guī)劃 物業(yè)管理的年代計劃 物業(yè)的財產(chǎn)預(yù)測和預(yù)算 不動產(chǎn)的獲得及處理 物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理 建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計 新建筑和原建筑的改造更新 維護管理和運行管理 物業(yè)的支援機能和服務(wù)什么是物業(yè)管理人？物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。 權(quán)利：①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 其他有關(guān)事項。范圍包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文體場所、停車場、連廊、自行車庫等。 住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個安全舒適的生活居住的環(huán)境。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時，不論哪一級或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。房屋維修工程量房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。（3）安全指標(biāo)和經(jīng)費指標(biāo)。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后，應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。如何進行水箱清洗操作？ 根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求，為確保水箱水質(zhì)，每年必須對水箱進行二次清洗。 一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員，要有完整的供電忘了資料，對樓宇的進線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。，必須首先斷電，然后排除。 機房、井道因工作需要動火時，必須遵守消防管理規(guī)定，做好現(xiàn)場的控制和監(jiān)督，事后清理火種。加強區(qū)域內(nèi)的精神文明建設(shè)，和睦鄰里關(guān)系，減少鄰里糾紛。執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子如何處理？，然后上前盤問，注意對方的神態(tài)，如有異樣，及時通知所在的業(yè)主或使用人及保安部；，暗中監(jiān)視，防止其破壞或造成其它意外事故；，可采取直接送往公安機關(guān)的方式。預(yù)防火災(zāi)的一般知識1.區(qū)內(nèi)交通管理的四規(guī)范，管區(qū)內(nèi)交通標(biāo)志應(yīng)與城市交通管理的標(biāo)志相統(tǒng)一，進出環(huán)繞單行道標(biāo)志應(yīng)醒目，讓人一看就懂。濕抹布可將污垢溶于水中，去污除塵效果好。（4）使用完畢要注意安全，不要隨便使手離開手柄，放開操縱桿，等機器完全停止后再切斷電源，卸下地刷與針盤。 保養(yǎng)工作（1） 注意事項（1）（3）（5）如何使用全能清潔劑？ 它含有較多的硅油和濃縮乳蠟，使用方便，有上光、去污、除塵、上蠟等功能，還有檸檬清香。 遇下雨天，要在大堂進出口處放置傘袋、踏墊，鋪上防濕地毯，并樹立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次數(shù)，以防客人滑跤及將雨水帶進大樓。2.，不要遺忘清潔工具。，來回涂在玻璃表面，用刮窗器按45度從上到下、從左到右，及時將水刮下，最后用擦布把四周及地下的水跡擦干。、看顧客的資料或物品，更不能無故停止手中正在干的活。4. 全面清潔完后按原樣裝回。 于柜式空調(diào)的回風(fēng)口在下方，取裝過濾網(wǎng)的方法同上。在寒冷的冬季，不要用熱水擦玻璃，以免玻璃炸裂。做飯菜時若有糊汁、油點、湯汁沾到灶具上，可隨手用抹布或廢舊報紙類及時擦拭，若煤氣灶具上已積有許多污垢，可用面湯、淘米水等泡洗。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。 開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；即設(shè) 備耐 用年 限鋼筋混凝土一等鋼筋混凝土框架、梁、柱承重現(xiàn)澆或預(yù)制樓板（包括升板、滑模），平臺屋面（磚墻或其他墻體用于填充分隔）席紋地板或硬木企口板，地板面層花崗磚、磨石子地面，有線腳的天棚或懸吊天棚正規(guī)門窗；有紗門窗或雙層窗，部分有鋁合金門窗全部油漆墻面，或部分膠白、色粉，包括各類裝飾布（紙）有獨立用廚房、水、電、衛(wèi)生設(shè)備，采暖地區(qū)有暖氣70。結(jié) 構(gòu)樓 地 板及 天 棚 商業(yè)、金融業(yè)用地；20年 用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。 典權(quán)是指通過支付典價而占有他人的不動產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。如何對玻璃進行清潔？ 家庭中以門窗處使用玻璃較多，故在保潔時首先應(yīng)注意安全，廚房玻璃常常被油煙弄黑，不易清洗，可用抹布蘸些溫?zé)岬氖炒撞潦?，或用抹布蘸些洗滌靈、米湯、面湯出除油污，然后用報紙反復(fù)擦拭，便可出除污物。室內(nèi)物品清潔時最好不要用雞毛撣子撣灰，應(yīng)用潮濕的抹布輕輕擦拭。5. 對有線路板及裸露電線頭沾有水，應(yīng)用電吹風(fēng)吹干。，入不小心損壞或打破東西，一定要及時告知主人，說“對不起”，并迅速收拾好現(xiàn)場，然后再做解釋，主動提出賠款。、烘手器等設(shè)備的完好情況。3.操作時，上臘區(qū)域應(yīng)有示意牌或圍欄，以防路人滑跤。 主要用于清除各種木質(zhì)家具、皮革、大理石等物體表面的污漬及灰塵。如何使用不銹鋼光亮劑？ 使用后必須將水管水放清。（2） 當(dāng)干燥或梳理地毯時，必須不斷調(diào)整風(fēng)扇的方向。 調(diào)整出風(fēng)口位置，正對地毯或地坪，確保內(nèi)置網(wǎng)罩不被封住。 如機內(nèi)吸入酸清潔劑，用后即刻清洗干凈以免生銹。 使用前，檢查機內(nèi)是否已倒水。（3） 操作細(xì)則（1） （1）使用完畢后切斷電源，取下軟管和管夾頭，將繞好的電線掛于機身外殼。 （3）吸硬地面時，把吸嘴毛刷伸出，吸地毯時毛刷伸入吸嘴內(nèi)。（2）開動擦地時，電源線要在操作者的背后。 水擦。用抑制作用的化學(xué)滅火劑噴射到燃燒物上，并參與燃燒物的反應(yīng)，與燃燒反應(yīng)中產(chǎn)生的游離基結(jié)合成穩(wěn)定的不燃燒的分子結(jié)構(gòu)，而使燃燒停止。建立感應(yīng)防火報警，發(fā)現(xiàn)問題即使解決。從燃燒的類型看，火災(zāi)的起因有閃燃、著火、受熱自燃、本身自燃、化學(xué)爆炸。 保持友好、禮貌、冷靜的態(tài)度，并使使用人平靜下來，向使用人提出解決問題的建議。執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的人如何處理？，要態(tài)度和藹，說話和氣，以理服人；，要查清姓名、單位、如實記錄并向保安部匯報；，注意對方蠻橫無理，打罵保安人員，視情節(jié)輕重作出處理。必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財產(chǎn)的行為。 維修保養(yǎng)工作完成后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點工具，切忌遺漏。，作到無灰塵，磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。 對臨時施工工程及用戶裝修應(yīng)有臨時用電管理措施，對公用照明及其它電器設(shè)備關(guān)閉要加強管理。 操作人員在2米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。此計劃中應(yīng)包括具體的維修更新改造方案和費用的預(yù)算及其來源與落實等。完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。 基本完好房。小修養(yǎng)護及時率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。主要有以下幾種指標(biāo)：房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的。什么是房屋維修？ 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。講清楚成立業(yè)主委員會的目的、意義；業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)；候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進行選舉形式等問題。 公用設(shè)施專用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會；專用基金的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門。 資質(zhì)三級企業(yè)注冊資本50萬以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目；具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。萬科的物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物權(quán)。計算基數(shù)是：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義是什么？所謂“二房”指的是“物業(yè)管理用房”和“經(jīng)營管理用房”，它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價格買給業(yè)委會，用于小區(qū)管理使用和補貼管理經(jīng)費的經(jīng)營用房；所謂“二金”指的是“公用設(shè)施專用基金”和“住宅維修基金”（又稱：房屋本體維修基金），它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的，“公用設(shè)施專用基金”是由開發(fā)商繳交，并由區(qū)屬住宅主管部門管理。開發(fā)商召集成立籌備工作小組，并將籌備