【正文】 門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點(diǎn)，以改善交通條件，為業(yè)主提供方便。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的申請(qǐng)單位核發(fā)批準(zhǔn)文件。 （ 3）管理兩種類型以上的物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。 （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ； ； 、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； ； 備必要的工作時(shí)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）協(xié)助政府開展行業(yè) 調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5．操作規(guī)程：一般包括員工招募、面試、評(píng)審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費(fèi)用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對(duì)外接待工作操 作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。是指房屋所有者隨時(shí)可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國(guó)家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)是對(duì)立的，一方履行的義務(wù)，正是另一方實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。 （五）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止 在房屋租賃的有效期內(nèi)，出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移不影 響租賃合同的執(zhí)行，新房屋所有權(quán)人必須承擔(dān)原房屋所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。不得隨意對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，承租人欲對(duì)房屋進(jìn)行裝修，須事先征得出租方的允許；三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。 （四）利息 是指房屋建造或購買時(shí)的投資，在出租期間資金占用的時(shí)間價(jià)值補(bǔ)償。 （ 2）主要是體現(xiàn)使用價(jià)值的 因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。該管理制度主要規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、租金的交納時(shí)間、租金的調(diào)整辦法以及違約責(zé)任形式等。如雙方可以約定，承租人按照合同規(guī)定交租一次給付確有困難的，可以分期給付。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案； ②配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量； ③對(duì)室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理 的角度提出意見； ④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。 ，草擬管理制度 （ 1）與開發(fā)商一起草擬業(yè)主委員會(huì)章程、 管理規(guī)約 、裝修施工管理辦法等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 圖 62 物業(yè)接管工作流程圖 二、接管驗(yàn)收的內(nèi)容與方法 （一）接管驗(yàn)收的依據(jù) 物業(yè)接管驗(yàn)收參考的依 據(jù)主要包括： 1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》； 2.《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》； 、安裝技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收規(guī)范； 、設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù)； 。 接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收既相區(qū)別又相聯(lián)系。 （二）前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。 ①根據(jù)物業(yè) 建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式； ②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； ③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； ④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ⑤設(shè)計(jì)物業(yè)管理框架性方案。該指標(biāo)反映了經(jīng)營(yíng)單位對(duì)國(guó)家財(cái)政的貢獻(xiàn)及自身的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展?jié)摿?。最大程度的搜集了?shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二 ）出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給租戶， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定向責(zé)任人收取所有相關(guān)費(fèi)用。 基礎(chǔ)分值可以根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一制定的《房屋完損等級(jí)評(píng)定 標(biāo)準(zhǔn)》等，即主要按照房屋建筑結(jié)構(gòu)的有關(guān)項(xiàng)目，如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別計(jì)算出基礎(chǔ)分值，再按房屋的具體情況分項(xiàng)評(píng)分，最后加以匯總。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。 （二）承租方的權(quán)利、義務(wù) 1．一是有合法使用房屋的權(quán)利。合同形式有兩種，一種是口頭形式，另一種是書面形式。 二、物業(yè)租賃合同的作用 （一）確定簽訂租賃合同的原則 租賃合同能確保租賃行為符合國(guó)家法律、政策法規(guī)的規(guī)定，確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)?，確保雙方的權(quán)益不受侵犯。但是，該辦法同時(shí)禁止以下房屋的出租行為： ； 、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ； ； ； ； ，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的； 、法規(guī)禁止出租的其他情形。 （二）物業(yè)租賃的形式 （ 1）定期租賃。 第四節(jié) 物業(yè)管理制度 一、制定物業(yè)管理制度的意義 （一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù) （二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為 二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度一般包括： 1．企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制 度等。 五、專業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門的關(guān)系 一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) （一）經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系 聘用與被聘用的關(guān)系 、 委托與被委托的關(guān)系 、 相對(duì)獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系 （二）法律上的平等關(guān)系 （三）工作上的合作關(guān)系 二、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書，與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，對(duì)在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要與相關(guān)部門協(xié)商解決。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并存檔。 （三）業(yè)主大會(huì) 的職責(zé) 1．制定、修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3．選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ； 4．決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 5．制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 ，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定： （ 1）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依 法承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 2）營(yíng) 業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，對(duì)于開發(fā)商，良好的物業(yè)管理是房屋銷售的最有利 的促銷因素，是對(duì)房屋銷售的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：與商業(yè)、銀行、郵電等部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建立超市、飲食店、副食品市場(chǎng)、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務(wù)和儲(chǔ)蓄所等，以方便業(yè)主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）產(chǎn)生的程序符合國(guó)家法律和企業(yè)章程的規(guī)定； （ 5）符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。 （四） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 機(jī)構(gòu)的職能劃分 辦公室 、 人事部（人力資源部） 、 工程部 、 維修部 、 保安部 、 業(yè)務(wù)拓展部 、 咨詢部 、 銷售部 、 租務(wù)部 、 保潔、綠化部 四、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的權(quán)利與義務(wù) 五、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)管理 （一）等級(jí)劃分 根據(jù)建設(shè)部頒布的《 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)管理試行辦法》，將 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資 質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 （四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1．業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 。 主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。物業(yè) 開發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書轉(zhuǎn)給 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 直接與施工單位交涉具體保修事宜。 六、街道辦事處和居委會(huì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進(jìn)工作。 2．員工管理制度：勞動(dòng)用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績(jī)效考核制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。 二、物 業(yè)租賃的原則 （一）為承租人服務(wù)的原則 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護(hù)租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。如果合同違法，與社會(huì)公共利益相抵觸 ，則合同無效。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當(dāng)事人要書面約定各方的權(quán)利和義務(wù)。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權(quán)利。其計(jì)算方法一般為直線折舊法，公式為： 折舊費(fèi)＝建筑造價(jià)（ 1－殘值率）／使用年限 （二）維修費(fèi) 為了保證房屋正常使用功能和預(yù)期使用年限，必須對(duì)房屋進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。 物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （七）員工收入水平及增長(zhǎng)率 這是指這一時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位員工的實(shí)際收入水平及其增長(zhǎng)幅度。 （ 1）介入形式 參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。 ：買賣關(guān)系； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ：合同聘用 關(guān)系； 與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 （二）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別： 竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；接管驗(yàn)收 是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗(yàn)收 。 （二）接管驗(yàn)收的內(nèi)容 ； ； 、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權(quán)等）方面的資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （ 1）積極聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望； （ 2）主動(dòng)了 解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排； （ 3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。 （ 1）介入形式 主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。 第 六 章 物業(yè)管理 的程序 能力要求：本章主要 讓學(xué)生掌握 從“早期介入到前期管理、接管驗(yàn)收、 業(yè)主入住直至撤管”整個(gè)物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點(diǎn)及操作要求。 法規(guī)和雙方的合同予以明確或具體約定。 二、制定房屋租賃管理的各項(xiàng)制度 （一）房屋 租賃租金管理制度 住宅房屋的租