【正文】 （二）接管驗(yàn)收的內(nèi)容 ； ； 、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權(quán)等）方面的資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)建設(shè)單位如能早期委托 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 介入，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收可以同時(shí)進(jìn)行。 5．驗(yàn)收階段不同 竣工驗(yàn)收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著房屋可以交付使用 ； 接管驗(yàn)收 是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成 ， 即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著物 業(yè)正式進(jìn)入使用階段。 件不同 竣工驗(yàn)收 的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號(hào)已得到認(rèn)可。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的主要區(qū)別： 竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求；接管驗(yàn)收 是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗(yàn)收 。 是指 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建或原有物業(yè)時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對(duì)其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。當(dāng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的驗(yàn)收與接管工作完成后，即物業(yè)具備了入伙條件后， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收費(fèi)通知書一并寄發(fā)給業(yè)主，以方便其辦理入伙手續(xù)。 （ 1）保安、清潔、維護(hù)、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，訂立合同； （ 2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、 金融、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通； （ 3）建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò) （ 1）擬訂移交接管辦法； （ 2）籌備成立業(yè)主委員會(huì)； （ 3）協(xié)助辦理移交接管事項(xiàng)。 （ 2）設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （ 1）積極聽取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望； （ 2）主動(dòng)了 解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排； （ 3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。 ：買賣關(guān)系； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ：合同聘用 關(guān)系； 與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之前，由建設(shè)單位選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 實(shí)施的管理。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供咨詢服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解； ②印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對(duì)未來物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)并明了物業(yè)管理的消費(fèi)內(nèi)容和金額；將各項(xiàng)收費(fèi)的用途和管理辦法公開化、透明化； ③采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況； ④督 促物業(yè)建設(shè)單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動(dòng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 段 （ 1）介入形式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）介入形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對(duì)已竣工物業(yè)的驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參與竣工驗(yàn)收提供方便與支持。 （ 1）介入形式 主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。 （ 1）介入形式 參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）早期介入的形式與工作內(nèi)容 物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時(shí)間順序如圖所示： 早期介入 前期管理 圖 61 物業(yè)管理早期介入與前期管理 （ 1）介入形式 向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標(biāo)市場(chǎng)、市場(chǎng)定位等），同時(shí)，對(duì)未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體規(guī)劃。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入和前期管理 一、物業(yè)管理的早期介入 （一）物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指 物業(yè)服務(wù)公司 在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 六 章 物業(yè)管理 的程序 能力要求：本章主要 讓學(xué)生掌握 從“早期介入到前期管理、接管驗(yàn)收、 業(yè)主入住直至撤管”整個(gè)物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點(diǎn)及操作要求。 （七）員工收入水平及增長(zhǎng)率 這是指這一時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位員工的實(shí)際收入水平及其增長(zhǎng)幅度。 （六）利稅額及其增長(zhǎng)率 利稅額及其增長(zhǎng) 率是指經(jīng)營(yíng)單位，在一定時(shí)期內(nèi)上繳稅金、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)及各自的增長(zhǎng)率。 （五）租金收繳率 租金收繳率是指在某一租賃期間內(nèi)，實(shí)收租金總額之比，它體現(xiàn)了租賃房屋的價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度。 （四）房屋出租率 房屋出租率是指實(shí)現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營(yíng)房屋的比重。該指標(biāo)反映了經(jīng)營(yíng)單位滿足社會(huì)不同層次、不同目的需要的情況，是經(jīng)營(yíng)單位保持整體平衡的重要指標(biāo)。該指標(biāo)反映了租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)社會(huì)需要的滿足能力，是考察經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)營(yíng)水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。又如鑒定，房屋確有倒塌危險(xiǎn)，出租人不在當(dāng)?shù)兀凶馊藖聿患笆孪雀嬷蚋嬷蟪鲎馊送涎硬恍薜?，承租人可以代?，所花費(fèi)用可以折抵租金等等。 法規(guī)和雙方的合同予以明確或具體約定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 上述不同糾紛的處理國(guó)家一般都有明確的規(guī)定，但租賃雙方應(yīng)參照國(guó)家政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 。包括租金標(biāo)準(zhǔn)，租金交納以及租金的調(diào)整等方面。 三、明確房屋租賃糾紛處理的方法 （一）房屋租賃糾紛處理方式 解決房屋租賃糾紛的方式主要有協(xié)商 、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種。關(guān)于房屋維修，則可以規(guī)定有承 租人進(jìn)行維修，或者規(guī)定由承租人對(duì)房屋的某種維修項(xiàng)目或房屋的特定部位進(jìn)行維修；而對(duì)于住宅用房的自然損壞，則通常由出租人承擔(dān)維修責(zé)任。 （二）房屋使用與維修管理制度 該制度主要規(guī)定承租人應(yīng)該如何使用房屋以及房屋的修繕責(zé)任歸屬等。 二、制定房屋租賃管理的各項(xiàng)制度 （一）房屋 租賃租金管理制度 住宅房屋的租賃和經(jīng)營(yíng)性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況協(xié)商議定租賃價(jià)格，一旦確定價(jià)格，租賃雙方必須嚴(yán)格執(zhí)行。 物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。 屋租賃證》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。具體要求有： 30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 （ 3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 調(diào)劑因素主要有以下 3種： （ 1）主要是體現(xiàn)房屋價(jià)值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。 就是將上述兩種方法結(jié)合起來使用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。等級(jí)計(jì)算法通常以一幢房屋為分級(jí)基準(zhǔn)，對(duì)同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計(jì)算租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，用調(diào)劑因素反映。租金基數(shù)是按不同建筑結(jié)構(gòu)計(jì)算的租價(jià)水平，調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點(diǎn)的增減變動(dòng)方法。 （八）房產(chǎn)稅 租金中的房產(chǎn)稅計(jì)算要按照國(guó)家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計(jì)算稅額，再按被出租房屋面 積分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅。（五）地租 （六）保險(xiǎn)費(fèi) 是房屋所有權(quán)人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的保險(xiǎn)金。 （三）管理費(fèi) 房屋的經(jīng)營(yíng)者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務(wù)所需的費(fèi)用，包括房屋管理人員的工資、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)等。其計(jì)算方法一般為直線折舊法，公式為： 折舊費(fèi)＝建筑造價(jià)（ 1－殘值率）／使用年限 （二）維修費(fèi) 為了保證房屋正常使用功能和預(yù)期使用年限，必須對(duì)房屋進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。 一、房屋租賃租金的構(gòu)成 （一）折舊費(fèi) 房屋在長(zhǎng)期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價(jià)值會(huì)逐漸減少，這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三節(jié) 物業(yè)租賃價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短。 ，均可變更合同。 四、租賃合同的變更與終止 （一）房屋租賃合同的變更 根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一的，可以允許租賃合同變更： ，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。 2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護(hù)所承租房屋。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權(quán)利。 2．出租方的義務(wù) 一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對(duì)房屋進(jìn)行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。出現(xiàn)上述情況，出租方有權(quán)力要求承租人將物業(yè)恢復(fù)原狀或予以賠償；三是有依法或依租賃契約收回房屋的權(quán)利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、房屋租賃合同的構(gòu)成 （一）當(dāng)事人姓名或名稱及住所； （二）租賃物業(yè)的描述； （三）租賃物業(yè)的用途； （四）租賃期限； （五）租金及支付方式； （六）房屋的修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當(dāng)事人 約定的其他條款。 （六）租賃關(guān)系主體的法律要求 租賃作為一種民事法律行為，對(duì)其主體――租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。登記備案是政府對(duì)房屋租賃行為實(shí)施管理的一種重要的行政管理手段。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當(dāng)事人要書面約定各方的權(quán)利和義務(wù)。 （三）房屋租賃合同必須采用書面形式 租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。 （二）房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是種類物 房屋租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。 三、物業(yè)租賃合同的法律特征 （一）承租人只享有房屋的使用權(quán) 房屋租賃是房屋占有權(quán)、使用權(quán)及部分受益權(quán)的轉(zhuǎn)移，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋歸還出租人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）約束雙方的租賃行為 任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權(quán)益，不得利用租賃的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)，擾 亂租賃秩序，損害國(guó)家和社會(huì)的公共利益，非法牟利。 （三）明確雙方在租賃中的權(quán)利與義務(wù) 由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達(dá)成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。如果合同違法，與社會(huì)公共利益相抵觸 ，則合同無效。 第二節(jié) 物業(yè)租賃合同 一、物業(yè)租賃合同的登記備案 登記備案的過程中，要對(duì)房屋租賃合同就以下幾個(gè)方面給予審查：一是租賃主體是否合格，出租、承租行為是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的內(nèi)容是否合法有效；四是合同當(dāng)事人是否按規(guī)定交納稅費(fèi)。 （五）充分發(fā)揮房屋效用的原則 房屋的物理性能是房屋的建筑結(jié)構(gòu)、采光、采暖、通風(fēng)、隔音等適應(yīng)各種特定用途的性能。 （四）保證租賃關(guān)系正常化的原則 租賃關(guān)系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。 回房屋的交換價(jià)值