【正文】 務企業(yè) 和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應接受街道辦事處和居民委員會的工作指導，并積極配合他們開展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）協(xié)助政府組織、指導物業(yè)管理科研成果的轉化和新技術、新產(chǎn)品的推廣應用工作，促進行業(yè)科技進步。 （七）為會員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務。 2．員工管理制度：勞動用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。 （二）業(yè)主內(nèi)部管理制度 業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束 物業(yè)服務企業(yè) 員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括 管理規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則，由 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)主大會制定。 重點與難點：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價格的構成。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 賃房屋的用途不同劃分 可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個人所有權的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補充部分。 二、物 業(yè)租賃的原則 （一）為承租人服務的原則 物業(yè)服務企業(yè) 接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務，必須維護租賃單位或租賃人的合法權益。 （三）提高經(jīng)濟效益的原則 房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟活動，出租者交出房屋使用權，就是為了換 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 回房屋的交換價值 ，這不僅是為了實現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。 （五）充分發(fā)揮房屋效用的原則 房屋的物理性能是房屋的建筑結構、采光、采暖、通風、隔音等適應各種特定用途的性能。如果合同違法，與社會公共利益相抵觸 ，則合同無效。 （四）約束雙方的租賃行為 任何租賃雙方都必須在租賃條款允許的范圍內(nèi)享用權益，不得利用租賃的房屋進行違法活動，擾 亂租賃秩序，損害國家和社會的公共利益，非法牟利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）房屋租賃的標的是特定物而不是種類物 房屋租賃的標的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物代替。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當事人要書面約定各方的權利和義務。 （六）租賃關系主體的法律要求 租賃作為一種民事法律行為，對其主體――租賃雙方都有相應的法律要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。出現(xiàn)上述情況，出租方有權力要求承租人將物業(yè)恢復原狀或予以賠償；三是有依法或依租賃契約收回房屋的權利。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權利。 四、租賃合同的變更與終止 （一）房屋租賃合同的變更 根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一的，可以允許租賃合同變更： ，房屋產(chǎn)權發(fā)生轉移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。 ，改變租賃期限或者期限長短。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其計算方法一般為直線折舊法，公式為： 折舊費＝建筑造價（ 1－殘值率）／使用年限 （二）維修費 為了保證房屋正常使用功能和預期使用年限，必須對房屋進行維修和養(yǎng)護。（五）地租 （六）保險費 是房屋所有權人為了保證自己的房產(chǎn)免受意外損失而向保險公司支付的保險金。租金基數(shù)是按不同建筑結構計算的租價水平，調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點的增減變動方法。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 就是將上述兩種方法結合起來使用。 （ 3）體現(xiàn)供求關系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權人檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。 （二）房屋使用與維修管理制度 該制度主要規(guī)定承租人應該如何使用房屋以及房屋的修繕責任歸屬等。 三、明確房屋租賃糾紛處理的方法 （一）房屋租賃糾紛處理方式 解決房屋租賃糾紛的方式主要有協(xié)商 、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種。 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。又如鑒定，房屋確有倒塌危險，出租人不在當?shù)?，承租人來不及事先告知或告知后出租人拖延不修的，承租人可以代?，所花費用可以折抵租金等等。該指標反映了經(jīng)營單位滿足社會不同層次、不同目的需要的情況，是經(jīng)營單位保持整體平衡的重要指標。 （五）租金收繳率 租金收繳率是指在某一租賃期間內(nèi)，實收租金總額之比，它體現(xiàn)了租賃房屋的價值實現(xiàn)程度。 （七）員工收入水平及增長率 這是指這一時期內(nèi)經(jīng)營單位員工的實際收入水平及其增長幅度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入和前期管理 一、物業(yè)管理的早期介入 （一）物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指 物業(yè)服務公司 在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設計和建設，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）介入形式 參與各項規(guī)劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風險；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設單位節(jié)約資金。 （ 1）介入形式 物業(yè)服務企業(yè) 作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴把質(zhì)量關；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為 物業(yè)服務企業(yè) 參與竣工驗收提供方便與支持。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務，促進雙方的了解； ②印發(fā)有關資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認識并明了物業(yè)管理的消費內(nèi)容和金額；將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化； ③采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況； ④督 促物業(yè)建設單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。 ：買賣關系； 物業(yè)服務企業(yè) ：合同聘用 關系； 與業(yè)主：服務與被服務的關系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。當 物業(yè)服務企業(yè) 的驗收與接管工作完成后，即物業(yè)具備了入伙條件后， 物業(yè)服務企業(yè) 應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收費通知書一并寄發(fā)給業(yè)主，以方便其辦理入伙手續(xù)。 （二）接管驗收與竣工驗收的主要區(qū)別： 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求；接管驗收 是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標志著房屋可以交付使用 ； 接管驗收 是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成 ， 即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向 物業(yè)服務企業(yè) 辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標志著物 業(yè)正式進入使用階段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）接管驗收的內(nèi)容 ； ； 、項目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權等）方面的資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)建設單位如能早期委托 物業(yè)服務企業(yè) 介入，竣工驗收與接管驗收可以同時進行。 件不同 竣工驗收 的首要條件是全部施工完畢，設備已落位；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 是指 物業(yè)服務企業(yè) 接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設單位或個人委托管理的新建或原有物業(yè)時，為保證主體結構安全和滿足使用功能而對其進行的再檢驗。 （ 1）保安、清潔、維護、綠化隊伍的設立或選聘，訂立合同； （ 2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、 金融、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡、溝通； （ 3）建立代辦服務項目網(wǎng)絡 （ 1）擬訂移交接管辦法； （ 2）籌備成立業(yè)主委員會； （ 3）協(xié)助辦理移交接管事項。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （ 1）積極聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望； （ 2）主動了 解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排； （ 3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)服務企業(yè) 之前，由建設單位選聘 物業(yè)服務企業(yè) 實施的管理。 物業(yè)服務企業(yè) 以“售后服務者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動。 段 （ 1）介入形式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1）介入形式 主要是派出工程技術人員進駐到現(xiàn)場，對建設中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）早期介入的形式與工作內(nèi)容 物業(yè)管理在物業(yè)建設與使用中按時間順序如圖所示： 早期介入 前期管理 圖 61 物業(yè)管理早期介入與前期管理 （ 1）介入形式 向物業(yè)建設單位及其聘請的專業(yè)機構提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標市場、市場定位等），同時，對未來的物業(yè)管理進行總體規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 六 章 物業(yè)管理 的程序 能力要求：本章主要 讓學生掌握 從“早期介入到前期管理、接管驗收、 業(yè)主入住直至撤管”整個物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點及操作要求。 （六）利稅額及其增長率 利稅額及其增長 率是指經(jīng)營單位，在一定時期內(nèi)上繳稅金、實現(xiàn)利潤及各自的增長率。 （四）房屋出租率 房屋出租率是指實現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營房屋的比重。該指標反映了租賃經(jīng)營活動對社會需要的滿足能力，是考察經(jīng)營單位經(jīng)營水平的基礎性指標。 法規(guī)和雙方的合同予以明確或具體約定。 上述不同糾紛的處理國家一般都有明確的規(guī)定，但租賃雙方應參照國家政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。包括租金標準，租金交納以及租金的調(diào)整等方面。關于房屋維修，則可以規(guī)定有承 租人進行維修，或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項目或房屋的特定部位進行維修；而對于住宅用房的自然損壞，則通常由出租人承擔維修責任。 二、制定房屋租賃管理的各項制度 （一）房屋 租賃租金管理制度 住宅房屋的租賃和經(jīng)營性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場情況協(xié)商議定租賃價格，一旦確定價格，租賃雙方必須嚴格執(zhí)行。 屋租賃證》。 、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體要求有： 30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 調(diào)劑因素主要有以下 3種： （ 1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結構的質(zhì)量，附屬設施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。等級計算法通常以一幢房屋為分級基準，對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計算租金標準時，用調(diào)劑因素反映。 （八）房產(chǎn)稅 租金中的房產(chǎn)稅計算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計算稅額，再按被出租房屋面 積分攤房產(chǎn)稅。 （三）管理費 房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務所需的費用，包括房屋管理人員的工資、辦公費用、業(yè)務費等。 一、房屋租賃租金的構成 （一）折舊費 房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價值會逐漸減少，這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費。 第三節(jié) 物業(yè)租賃價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資