【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （六）利稅額及其增長率 利稅額及其增長 率是指經(jīng)營單位，在一定時(shí)期內(nèi)上繳稅金、實(shí)現(xiàn)利潤及各自的增長率。該指標(biāo)反映了租賃經(jīng)營活動(dòng)對社會(huì)需要的滿足能力，是考察經(jīng)營單位經(jīng)營水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。 上述不同糾紛的處理國家一般都有明確的規(guī)定，但租賃雙方應(yīng)參照國家政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。關(guān)于房屋維修，則可以規(guī)定有承 租人進(jìn)行維修，或者規(guī)定由承租人對房屋的某種維修項(xiàng)目或房屋的特定部位進(jìn)行維修；而對于住宅用房的自然損壞，則通常由出租人承擔(dān)維修責(zé)任。 屋租賃證》。具體要求有： 30日內(nèi)，到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （八）房產(chǎn)稅 租金中的房產(chǎn)稅計(jì)算要按照國家規(guī)定的房產(chǎn)稅征收辦法計(jì)算稅額，再按被出租房屋面 積分?jǐn)偡慨a(chǎn)稅。 一、房屋租賃租金的構(gòu)成 （一）折舊費(fèi) 房屋在長期使用的過程中，由于自然損耗和人為損耗，它的價(jià)值會(huì)逐漸減少，這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，這就是折舊費(fèi)。 ，均可變更合同。 2．出租方的義務(wù) 一是有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)；二是有對房屋進(jìn)行維修和保養(yǎng)，保障承租人安全使用房屋的義務(wù)；三是參與協(xié)調(diào)由房屋原因引發(fā)的糾紛。 四、房屋租賃合同的構(gòu)成 （一）當(dāng)事人姓名或名稱及住所； （二）租賃物業(yè)的描述； （三）租賃物業(yè)的用途； （四）租賃期限； （五）租金及支付方式； （六）房屋的修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當(dāng)事人 約定的其他條款。 （三）房屋租賃合同必須采用書面形式 租賃關(guān)系成立的標(biāo)志是房屋租賃雙方訂立書面合同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二節(jié) 物業(yè)租賃合同 一、物業(yè)租賃合同的登記備案 登記備案的過程中，要對房屋租賃合同就以下幾個(gè)方面給予審查：一是租賃主體是否合格，出租、承租行為是否合法；二是所出租的房屋是否合法；三是合同的內(nèi)容是否合法有效；四是合同當(dāng)事人是否按規(guī)定交納稅費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營活動(dòng)，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)租賃活動(dòng)主要表現(xiàn)為房屋租賃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （九）促進(jìn)國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受委托代收前款費(fèi)用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 2．負(fù)責(zé)對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的經(jīng)營資質(zhì)審批。經(jīng) 1／ 3 以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開 15 日以前通知全體業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 法律效力。 資質(zhì)等級實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每兩年核定一次。 （二）資質(zhì)等級管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)提交下列材料： （ 1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級申報(bào)表。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人 員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 5） 10％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 （ 5） 20％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 20％以上的管理項(xiàng)目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的組織機(jī)構(gòu) （一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則 1．企業(yè)化原則 2．專業(yè)化原則 3．社會(huì)化原則 （二） 物業(yè)服務(wù)公司 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的步驟 1．確定物業(yè)管理目標(biāo) 2．收集與分析資料 3．?dāng)M定和提出組織機(jī)構(gòu)圖 4．確定職責(zé)、崗位與權(quán)限 5．設(shè)計(jì)公司內(nèi)協(xié)作與信息 溝通的方式 6．選擇與配置人員 7．評價(jià)進(jìn)而批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置方案 （三）管理層級 管理層級是指一個(gè) 物業(yè)服務(wù)公司 設(shè)置幾個(gè)層次的機(jī)構(gòu)，用于管理公司的業(yè)務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三節(jié) 物業(yè)管理的原則與作用 一、物業(yè)管理的基本原則 （一）業(yè)主 主導(dǎo)原則 業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 設(shè)備管理：設(shè)備管理均由相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員操作。其次，物業(yè)管理可以延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值、增值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 重點(diǎn)與難點(diǎn)：物業(yè)的特征；物業(yè)管理概念、原則；物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的垃圾、各種廢物、污水、雨水進(jìn)行定時(shí)定點(diǎn)的排 泄 、清除等，保持物業(yè)及物業(yè)周圍環(huán)境的外貌清潔，使之形成干凈、整潔的工作、生活環(huán)境。 文體娛樂：開設(shè)小型健身房、俱樂部、閱覽室、展覽室、老年活動(dòng)室、青少年活動(dòng)室等，以利于各類人員的健 身娛樂活動(dòng)。這樣，一方面方便了業(yè)主和使用人，另一方面提高了綜合管理效益。 標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 ，良好的心理素質(zhì) 的體魄 第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 能力要求：通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，使學(xué)生們掌握 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 業(yè)主應(yīng)具有的權(quán)利與義務(wù)；熟悉 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 設(shè)立的程序；掌握 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)和條件；了解和掌握 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與各部門之間的關(guān)系；掌握業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的條件及職權(quán)。 程 （二） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 申報(bào)程序 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）注冊資本 500萬元以上。 （ 1）注冊資本 300萬元以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 （ 4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級升級。 （ 2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬元以上 20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。 由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。 業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。 其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。 三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 管理規(guī)約 及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 三、政府管理部門的關(guān)系 （一）房地產(chǎn)行 政主管部門 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）工商行政主管部門 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可對外經(jīng)營。 七、行業(yè)協(xié)會(huì) 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立于 2020 年 10 月，協(xié)會(huì)總部設(shè)在北京。 （四）代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。 3．部門職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。 （三）物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。因此物業(yè)管理中的租金收入，就是為了提高房管企業(yè)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)效益與收益。 （二）明確雙方房屋租賃的標(biāo)的物 由于房屋是特定物，因此在租賃合同中必須標(biāo)明租賃房屋的坐落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、用途、租賃期限等有關(guān)事宜，避免在租賃過程中或使用過程中發(fā)生矛盾和糾紛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）房屋租賃合同必須依法辦理登記 房屋租賃不允許私下進(jìn)行交易，租賃合同訂立后，雙方當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。承租人有權(quán)要求出租方對房屋的自然損壞及設(shè)備破損等情況進(jìn)行及時(shí)的修復(fù)，保障房屋居住的安全；三是對所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。 （二）房屋租賃合同的終止 發(fā)生下列情況均可導(dǎo)致合同的終止： 需要終止，或因一方嚴(yán)重違約等，均可終止合同。這部分費(fèi)用是房屋出租經(jīng)營中必須的物質(zhì)消耗和勞動(dòng)報(bào)酬支出，是房租的 必要組成部分。 租金基數(shù)的核定主要有以下 3種方法： 等級標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，參考各地房屋的區(qū)域特點(diǎn)，結(jié)合起來劃分、計(jì)算實(shí)際等級。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級依據(jù)，按等級計(jì)分，其余項(xiàng)目可按項(xiàng)目基分計(jì)算法計(jì)算，然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。至此，整個(gè)租賃工作宣告完成。 （二）房屋租賃不同類型糾紛的處理 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）房屋完好率 該指標(biāo)反映某一時(shí)期內(nèi)經(jīng)營單位可以滿足社會(huì)需要的實(shí)際能力和對存量資產(chǎn)的利用能力，也體 現(xiàn)了經(jīng)營單位對房屋的維修保養(yǎng)狀況。該指標(biāo)既反映了經(jīng)營單位的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，也反映了其內(nèi)部人力資源的利用狀況。 （二）物業(yè)管理早期介入的意義 （ 1）方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定； （ 2）方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間； （ 3）易保 證維修質(zhì)量； （ 4）方便后期改建改造。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改 進(jìn)建議； ②就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見及建議； ③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； ④就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場地的設(shè)置、要求等提出意見。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)； ，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象； ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導(dǎo)作用。 （ 3）制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃并加以實(shí)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的聯(lián)系 一般來說，竣工驗(yàn)收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗(yàn)收屬于前期物業(yè)管理的范疇。 （三）對