【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。此產(chǎn)生了對這三者理解和使用上的混亂，但這三個概念既有聯(lián)系，又有區(qū)別。護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。用壽命，使物業(yè)保值、增值。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，因此，許多開發(fā)商將物業(yè)管理看做是銷售的后續(xù)環(huán)節(jié)。站、生活污水處理站、煤氣與供熱等。接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項目。副食品市場、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務(wù)和儲蓄所等，以方便業(yè)主。年活動室等，以利于各類人員的健身娛樂活動。生部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)設(shè)立診療所、保健站等。作在轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點，以改善交通條件，為業(yè)主提供方便。務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　

【正文】 房屋數(shù)量，可以用面積指標(biāo)或價值指標(biāo)來反映。該指標(biāo)反映了租賃經(jīng)營活動對社會需要的滿足能力，是考察經(jīng)營單位經(jīng)營水平的基礎(chǔ)性指標(biāo)。 （二）租賃房屋結(jié)構(gòu) 租賃房屋總量是指在投入出租經(jīng)營的房屋中各類房屋所占的比例。該指標(biāo)反映了經(jīng)營單位滿足社會不同層次、不同目的需要的情況，是經(jīng)營單位保持整體平衡的重要指標(biāo)。 （三）房屋完好率 該指標(biāo)反映某一時期內(nèi)經(jīng)營單位可以滿足社會需要的實際能力和對存量資產(chǎn)的利用能力，也體 現(xiàn)了經(jīng)營單位對房屋的維修保養(yǎng)狀況。 （四）房屋出租率 房屋出租率是指實現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營房屋的比重。租出房屋是租賃效益的前提，它以投入租賃經(jīng)營的房屋總量和完好率為基礎(chǔ)，同時反映租賃房屋的市場需求狀況和經(jīng)營的市場競爭能力，因而是衡量租賃經(jīng)營效果的最主要指標(biāo)之一。 （五）租金收繳率 租金收繳率是指在某一租賃期間內(nèi)，實收租金總額之比，它體現(xiàn)了租賃房屋的價值實現(xiàn)程度。該指標(biāo)即直接反映經(jīng)營單位的經(jīng)營管理水平，也直接表明其管理服務(wù)質(zhì)量，同時還體現(xiàn)了承租人的配合與支持狀況。 （六）利稅額及其增長率 利稅額及其增長 率是指經(jīng)營單位，在一定時期內(nèi)上繳稅金、實現(xiàn)利潤及各自的增長率。該指標(biāo)反映了經(jīng)營單位對國家財政的貢獻(xiàn)及自身的經(jīng)營狀況和發(fā)展?jié)摿Α? （七）員工收入水平及增長率 這是指這一時期內(nèi)經(jīng)營單位員工的實際收入水平及其增長幅度。該指標(biāo)既反映了經(jīng)營單位的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟效益，也反映了其內(nèi)部人力資源的利用狀況。 第 六 章 物業(yè)管理 的程序 能力要求：本章主要 讓學(xué)生掌握 從“早期介入到前期管理、接管驗收、 業(yè)主入住直至撤管”整個物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點及操作要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 重點與難點：早期介入與前期管理的關(guān)系；接管驗收的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)；入住程序 ；裝修管理。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入和前期管理 一、物業(yè)管理的早期介入 （一）物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指 物業(yè)服務(wù)公司 在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。 （二）物業(yè)管理早期介入的意義 （ 1）方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定； （ 2）方便日后檢修，縮短檢修時間； （ 3）易保 證維修質(zhì)量； （ 4）方便后期改建改造。 （三）早期介入的形式與工作內(nèi)容 物業(yè)管理在物業(yè)建設(shè)與使用中按時間順序如圖所示： 早期介入 前期管理 圖 61 物業(yè)管理早期介入與前期管理 （ 1）介入形式 向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請的專業(yè)機構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標(biāo)市場、市場定位等），同時，對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體規(guī)劃。 （ 2）主要工作內(nèi)容 房地產(chǎn)項目的立項階段 （可行性研究階段） 規(guī)劃設(shè)計階段 建 設(shè) 階 段 竣 工驗收 階段 物業(yè)接管驗收 階段 業(yè)主委員會成立 銷售階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ①根據(jù)物業(yè) 建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式； ②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； ③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； ④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)； ⑤設(shè)計物業(yè)管理框架性方案。 （ 1）介入形式 參與各項規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改 進(jìn)建議； ②就物業(yè)環(huán)境設(shè)計，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見及建議； ③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； ④就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場地的設(shè)置、要求等提出意見。 （ 1）介入形式 主要是派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案； ②配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量； ③對室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理 的角度提出意見； ④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。 （ 1）介入形式 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參與竣工驗收提供方便與支持。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①參與隱蔽工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議； ②參與單項工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議； ③參與分期驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議； ④參與全部工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議。 段 （ 1）介入形式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動?，F(xiàn)今售后服務(wù)已成為人們選房的重要砝碼， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提前亮明身份，向業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主展示自身的服務(wù)優(yōu)勢等于給其吃了定心丸，既有利于房產(chǎn)促銷，同時也利于日后雙方的和諧共處。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解； ②印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對未來物業(yè)管理的認(rèn)識并明了物業(yè)管理的消費內(nèi)容和金額；將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化； ③采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況； ④督 促物業(yè)建設(shè)單位（業(yè)主）簽定《前期物業(yè)管理合同》。 銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用。 二、前期物業(yè)管理 （一）前期物業(yè)管理的涵義 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之前，由建設(shè)單位選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 實施的管理。 （二）前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。 ：買賣關(guān)系； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ：合同聘用 關(guān)系； 與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 （三）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)； ，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象； ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導(dǎo)作用。 （四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （ 1）積極聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望； （ 2）主動了 解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排； （ 3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。 ，草擬管理制度 （ 1）與開發(fā)商一起草擬業(yè)主委員會章程、 管理規(guī)約 、裝修施工管理辦法等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。 （ 3）制定上崗人員的培訓(xùn)計劃并加以實施。 （ 1）保安、清潔、維護(hù)、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，訂立合同； （ 2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、 金融、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通； （ 3）建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò) （ 1）擬訂移交接管辦法； （ 2）籌備成立業(yè)主委員會； （ 3）協(xié)助辦理移交接管事項。 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，收樓入住。當(dāng) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的驗收與接管工作完成后，即物業(yè)具備了入伙條件后， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收費通知書一并寄發(fā)給業(yè)主，以方便其辦理入伙手續(xù)。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 一、竣工驗收與接管驗收 （一）竣工驗收與接管驗收的含義 是指建設(shè)工程項目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。 是指 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建或原有物業(yè)時，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對其進(jìn)行的再檢驗。 接管驗收與竣工驗收既相區(qū)別又相聯(lián)系。 （二）接管驗收與竣工驗收的主要區(qū)別： 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達(dá)到設(shè)計文件所規(guī)定的要求；接管驗收 是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗收 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 竣工驗收是政府行為，開發(fā)建設(shè)項目竣工后由政府主管部門負(fù)責(zé)組成竣工綜合驗收小組對工程質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗和評定，并出具政府簽發(fā)的《工程質(zhì)量檢驗報告》，評定結(jié)果為不合格工程的不許交付使用；而接管驗收是企業(yè)行為，是 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)委托合同》對擬接管的物業(yè)進(jìn)行全面的檢驗和評定，其評定結(jié)果和發(fā)現(xiàn)的問題只能依據(jù)《物業(yè)服務(wù)委托合同》進(jìn)行處理。 件不同 竣工驗收 的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備已落位；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設(shè)備已完全正常使用，房屋編號已得到認(rèn)可。 4．移交對象不同 竣工驗收 是施工單位向開發(fā)商（建設(shè)單位）移交 物業(yè) 的過程 ； 接管驗收是開發(fā)商（建設(shè)單位）將“物業(yè)”再次交付 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 進(jìn)行管理的過程 。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著房屋可以交付使用 ； 接管驗收 是在竣工驗收之后進(jìn)行的再驗收，接管驗收一旦完成 ， 即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標(biāo)志著物 業(yè)正式進(jìn)入使用階段。 （三）竣工驗收與接管驗收的聯(lián)系 一般來說，竣工驗收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗收屬于前期物業(yè)管理的范疇。開發(fā)建設(shè)單位如能早期委托 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 介入，竣工驗收與接管驗收可以同時進(jìn)行。 （四）物業(yè)接管驗收的作用 ，維護(hù)業(yè)主（使用人）利益 物業(yè)接管工作流程如圖 62所示： 工程竣工驗收合格 簽定前期物業(yè)管理合同 接管驗收 接管驗收中問題處理 物業(yè)移交 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 圖 62 物業(yè)接管工作流程圖 二、接管驗收的內(nèi)容與方法 （一）接管驗收的依據(jù) 物業(yè)接管驗收參考的依 據(jù)主要包括： 1991年頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》； 2.《工程竣工驗收報告》； 、安裝技術(shù)規(guī)范、驗收規(guī)范； 、設(shè)計資料和技術(shù)參數(shù)； 。 （二）接管驗收的內(nèi)容 ； ； 、項目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權(quán)等）方面的資料。 （三）對