【正文】 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 申報(bào)程序 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。 （ 3）在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)按規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 《臨時(shí)資質(zhì)證書》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）注冊(cè)資本 500萬元以上。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅 200萬 m2，高層住宅 100萬 m2，獨(dú)立式住宅（別墅）15萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬 m2。 （ 1）注冊(cè)資本 300萬元以上。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅 80 萬 m2，高層住宅 40 萬 m2，獨(dú)立式住宅（別墅）6 萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20 萬 m2。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）注冊(cè)資本 50萬元以上。 （ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物 業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。 （ 4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。一級(jí)由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批；二、三級(jí)由省、自治區(qū) 建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級(jí)經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級(jí)以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書 、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi) 30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。資質(zhì)等級(jí)升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)升級(jí)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬元以上 20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。 （二）業(yè)主大會(huì)的召開 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。 業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議、發(fā) 生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者 管理規(guī)約 規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益。 （二）業(yè)主委員會(huì)的注冊(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 管理規(guī)約 及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 （三）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé) ，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 履行物業(yè)服務(wù)合同； 管理規(guī)約 的實(shí)施； ； （四）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 主任 1 人，副主任 1～ 2 人。 三、政府管理部門的關(guān)系 （一）房地產(chǎn)行 政主管部門 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1．組織 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參加考評(píng)和評(píng)比。 （二）工商行政主管部門 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可對(duì)外經(jīng)營。 （五）環(huán)衛(wèi)和園林部門 （六）公安局或派出所等部門 四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 七、行業(yè)協(xié)會(huì) 中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立于 2020 年 10 月，協(xié)會(huì)總部設(shè)在北京。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。 （八）組織開展對(duì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)評(píng)定與管理、物業(yè)管理優(yōu) 秀示范項(xiàng)目的達(dá)標(biāo)考評(píng)和從業(yè)人員執(zhí) 業(yè)資格培訓(xùn)工作。 3．部門職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。 第一節(jié) 物業(yè) 租賃概述 一、物業(yè)租賃的定義及形式 （一）物業(yè)租賃的定義 物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。 （三）房屋租賃的范圍 根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，自然人、法人或其他 組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此物業(yè)管理中的租金收入，就是為了提高房管企業(yè)和個(gè)人的經(jīng)濟(jì)效益與收益。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計(jì)要求和建筑形式，按照設(shè)計(jì)要求和房屋性能來使用房屋， 不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。 （二）明確雙方房屋租賃的標(biāo)的物 由于房屋是特定物，因此在租賃合同中必須標(biāo)明租賃房屋的坐落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、用途、租賃期限等有關(guān)事宜，避免在租賃過程中或使用過程中發(fā)生矛盾和糾紛。不履行或不適當(dāng)履行租賃合同條款，都將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這反映在房屋租賃合同中必須對(duì)標(biāo)的物作詳細(xì)的 、區(qū)別性的描述。 （四）房屋租賃合同必須依法辦理登記 房屋租賃不允許私下進(jìn)行交易，租賃合同訂立后，雙方當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。 （七）租賃客體的法律要求 我國對(duì)出租的房屋有明確的法律規(guī)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。比如合同期滿或承租人違反合同轉(zhuǎn)租、利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)等。承租人有權(quán)要求出租方對(duì)房屋的自然損壞及設(shè)備破損等情況進(jìn)行及時(shí)的修復(fù)，保障房屋居住的安全；三是對(duì)所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。 、附屬物的增減等，也可變更合同。 （二）房屋租賃合同的終止 發(fā)生下列情況均可導(dǎo)致合同的終止： 需要終止，或因一方嚴(yán)重違約等，均可終止合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這部分費(fèi)用是房屋出租經(jīng)營中必須的物質(zhì)消耗和勞動(dòng)報(bào)酬支出，是房租的 必要組成部分。 （七）利潤(rùn) 是 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 從事房屋租賃經(jīng)營管理而獲取的平均盈利，屬于房屋維修勞動(dòng)和經(jīng)營管理所創(chuàng)造的價(jià)值的一部分。 租金基數(shù)的核定主要有以下 3種方法： 等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，參考各地房屋的區(qū)域特點(diǎn)，結(jié)合起來劃分、計(jì)算實(shí)際等級(jí)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級(jí)依據(jù)，按等級(jí)計(jì)分，其余項(xiàng)目可按項(xiàng)目基分計(jì)算法計(jì)算，然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。 在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計(jì)算月租金額了，計(jì)算方法一般如下： 月租金額＝（租金基數(shù)＋調(diào)劑因素）計(jì)租面積＋附屬房單位租金計(jì)租面積＋設(shè)備租金 三、物業(yè)租金的意義 （一）調(diào)節(jié)房屋的供求關(guān)系 （二）保證物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行 （三）租金的調(diào)整是我國住房體制改革的重要內(nèi)容 第四節(jié) 物業(yè)租賃管理 一、房屋租賃管理的一般程序 （一）房屋租賃合同的登記備案制度 根據(jù)建設(shè)部第 43 號(hào)發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（ 1995 年 6 月 1 日起執(zhí)行）的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。至此，整個(gè)租賃工作宣告完成。如房屋使用方面可以規(guī)定承租人不能任意改變合同規(guī)定的租賃用途、不能以亂寫亂畫等方式故意破壞房屋、要按照約定裝修房屋，不能在房屋內(nèi)從事違法或有損公共利益、有傷風(fēng)化和社會(huì)道德的活動(dòng)等等。 （二）房屋租賃不同類型糾紛的處理 。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo) （一）租賃房屋總量 租賃房屋總量就是指投入出租經(jīng)營的房屋數(shù)量，可以用面積指標(biāo)或價(jià)值指標(biāo)來反映。 （三）房屋完好率 該指標(biāo)反映某一時(shí)期內(nèi)經(jīng)營單位可以滿足社會(huì)需要的實(shí)際能力和對(duì)存量資產(chǎn)的利用能力，也體 現(xiàn)了經(jīng)營單位對(duì)房屋的維修保養(yǎng)狀況。該指標(biāo)即直接反映經(jīng)營單位的經(jīng)營管理水平，也直接表明其管理服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)還體現(xiàn)了承租人的配合與支持狀況。該指標(biāo)既反映了經(jīng)營單位的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益，也反映了其內(nèi)部人力資源的利用狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）物業(yè)管理早期介入的意義 （ 1）方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定； （ 2）方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間； （ 3）易保 證維修質(zhì)量； （ 4）方便后期改建改造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改 進(jìn)建議； ②就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見及建議； ③提供設(shè)備、設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見； ④就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①參與隱蔽工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問題工程提出整改建議； ②參與單項(xiàng)工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問題工程提出整改建議； ③參與分期驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問題工程提出整改建議； ④參與全部工程驗(yàn)收，做好記錄，對(duì)問題工程提出整改建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用。 （三）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)； ，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象； ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導(dǎo)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃并加以實(shí)施。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收 一、竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收 （一）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的含義 是指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 竣工驗(yàn)收是政府行為，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工后由政府主管部門負(fù)責(zé)組成竣工綜合驗(yàn)收小組對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和評(píng)定，并出具政府簽發(fā)的《工程質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告》，評(píng)定結(jié)果為不合格工程的不許交付使用；而接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在接管物業(yè)前為維護(hù)全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎(chǔ)出發(fā)，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)委托合同》對(duì)擬接管的物業(yè)進(jìn)行全面的檢驗(yàn)和評(píng)定，其評(píng)定結(jié)果和發(fā)現(xiàn)的問題只能依據(jù)《物業(yè)服務(wù)委托合同》進(jìn)行處理。 （三）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的聯(lián)系 一般來說，竣工驗(yàn)收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗(yàn)收屬于前期物業(yè)管理的范疇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）對(duì)