【正文】 物業(yè)服務企業(yè) 申報程序 物業(yè)服務企業(yè) 的設立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。 （ 3）在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應按規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦 物業(yè)服務企業(yè) 《臨時資質(zhì)證書》。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）注冊資本 500萬元以上。計算基數(shù)是：多層住宅 200萬 m2，高層住宅 100萬 m2，獨立式住宅（別墅）15萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬 m2。 （ 1）注冊資本 300萬元以上。計算基數(shù)是：多層住宅 80 萬 m2，高層住宅 40 萬 m2，獨立式住宅（別墅）6 萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20 萬 m2。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）注冊資本 50萬元以上。 （ 5）建立了專項維修資金管理與使用制度。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應當取消其從事物 業(yè)管理業(yè)務的資格。 （ 4）物業(yè)管理委托合同復印件。一級由省、自治區(qū)建委（建設廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設部審批；二、三級由省、自治區(qū) 建委（建設廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應等級的資質(zhì)證書 、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi) 30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。資質(zhì)等級升級應依次逐級上升，不得越級升級。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 物業(yè)服務企業(yè) 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處 5 萬元以上 20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法 承擔賠償責任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務就受到租賃合同的限制。 （二）業(yè)主大會的召開 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議、發(fā) 生重大事故或者緊急事件需要及時處理的、業(yè)主大會議事規(guī)則或者 管理規(guī)約 規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。 三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會的產(chǎn)生 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益。 （二）業(yè)主委員會的注冊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、 管理規(guī)約 及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 （三）業(yè)主委員會應履行的職責 ，報告物業(yè)管理的實施情況； 物業(yè)服務企業(yè) 簽訂物業(yè)服務合同； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務企業(yè) 履行物業(yè)服務合同； 管理規(guī)約 的實施； ； （四）業(yè)主委員會會議 《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會應當自選舉之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會 主任 1 人，副主任 1～ 2 人。 三、政府管理部門的關系 （一）房地產(chǎn)行 政主管部門 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1．組織 物業(yè)服務企業(yè) 參加考評和評比。 （二）工商行政主管部門 物業(yè)服務企業(yè) 應向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業(yè)執(zhí)照，方可對外經(jīng)營。 （五）環(huán)衛(wèi)和園林部門 （六）公安局或派出所等部門 四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 七、行業(yè)協(xié)會 中國物業(yè)管理協(xié)會成立于 2020 年 10 月，協(xié)會總部設在北京。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （四）代表和維護企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。 （八）組織開展對 物業(yè)服務企業(yè) 的資質(zhì)評定與管理、物業(yè)管理優(yōu) 秀示范項目的達標考評和從業(yè)人員執(zhí) 業(yè)資格培訓工作。 3．部門職責：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務拓展部、咨詢部、銷售部、租務部、保潔、綠化部等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設施設備使用管理制度、房屋共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務的制度等。 第一節(jié) 物業(yè) 租賃概述 一、物業(yè)租賃的定義及形式 （一）物業(yè)租賃的定義 物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。 （三）房屋租賃的范圍 根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，自然人、法人或其他 組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務，提高為承租人服務的質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此物業(yè)管理中的租金收入，就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟效益與收益。因此，在承租中，一定要注意原房屋設計要求和建筑形式，按照設計要求和房屋性能來使用房屋， 不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。 （二）明確雙方房屋租賃的標的物 由于房屋是特定物，因此在租賃合同中必須標明租賃房屋的坐落地址、建筑結(jié)構(gòu)、層次部位、間數(shù)、面積、用途、租賃期限等有關事宜，避免在租賃過程中或使用過程中發(fā)生矛盾和糾紛。不履行或不適當履行租賃合同條款，都將承擔經(jīng)濟和法律責任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這反映在房屋租賃合同中必須對標的物作詳細的 、區(qū)別性的描述。 （四）房屋租賃合同必須依法辦理登記 房屋租賃不允許私下進行交易，租賃合同訂立后，雙方當事人應向房產(chǎn)管理部門登記備案。 （七）租賃客體的法律要求 我國對出租的房屋有明確的法律規(guī)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。比如合同期滿或承租人違反合同轉(zhuǎn)租、利用房屋進行違法活動等。承租人有權(quán)要求出租方對房屋的自然損壞及設備破損等情況進行及時的修復，保障房屋居住的安全；三是對所承租的房屋，有優(yōu)先購買和續(xù)租的權(quán)利。 、附屬物的增減等，也可變更合同。 （二）房屋租賃合同的終止 發(fā)生下列情況均可導致合同的終止： 需要終止，或因一方嚴重違約等，均可終止合同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這部分費用是房屋出租經(jīng)營中必須的物質(zhì)消耗和勞動報酬支出，是房租的 必要組成部分。 （七）利潤 是 物業(yè)服務企業(yè) 從事房屋租賃經(jīng)營管理而獲取的平均盈利，屬于房屋維修勞動和經(jīng)營管理所創(chuàng)造的價值的一部分。 租金基數(shù)的核定主要有以下 3種方法： 等級標準可根據(jù)國家統(tǒng)一制定的有關標準，參考各地房屋的區(qū)域特點，結(jié)合起來劃分、計算實際等級。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。即房屋結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、門窗等作為主要的分級依據(jù)，按等級計分，其余項目可按項目基分計算法計算，然后匯總得出該房屋的租金基數(shù)。 在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如下： 月租金額＝（租金基數(shù)＋調(diào)劑因素）計租面積＋附屬房單位租金計租面積＋設備租金 三、物業(yè)租金的意義 （一）調(diào)節(jié)房屋的供求關系 （二）保證物業(yè)經(jīng)營活動的正常進行 （三）租金的調(diào)整是我國住房體制改革的重要內(nèi)容 第四節(jié) 物業(yè)租賃管理 一、房屋租賃管理的一般程序 （一）房屋租賃合同的登記備案制度 根據(jù)建設部第 43 號發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（ 1995 年 6 月 1 日起執(zhí)行）的規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。至此，整個租賃工作宣告完成。如房屋使用方面可以規(guī)定承租人不能任意改變合同規(guī)定的租賃用途、不能以亂寫亂畫等方式故意破壞房屋、要按照約定裝修房屋，不能在房屋內(nèi)從事違法或有損公共利益、有傷風化和社會道德的活動等等。 （二）房屋租賃不同類型糾紛的處理 。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、衡量物業(yè)租賃經(jīng)濟效果的指標 （一）租賃房屋總量 租賃房屋總量就是指投入出租經(jīng)營的房屋數(shù)量，可以用面積指標或價值指標來反映。 （三）房屋完好率 該指標反映某一時期內(nèi)經(jīng)營單位可以滿足社會需要的實際能力和對存量資產(chǎn)的利用能力，也體 現(xiàn)了經(jīng)營單位對房屋的維修保養(yǎng)狀況。該指標即直接反映經(jīng)營單位的經(jīng)營管理水平，也直接表明其管理服務質(zhì)量，同時還體現(xiàn)了承租人的配合與支持狀況。該指標既反映了經(jīng)營單位的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟效益，也反映了其內(nèi)部人力資源的利用狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）物業(yè)管理早期介入的意義 （ 1）方便日后維修保養(yǎng)計劃的制定； （ 2）方便日后檢修，縮短檢修時間； （ 3）易保 證維修質(zhì)量； （ 4）方便后期改建改造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改 進建議； ②就物業(yè)環(huán)境設計，配套設施的合理性、適應性及細節(jié)提出意見及建議； ③提供設備、設施的設置、選型及服務方面的改進意見； ④就物業(yè)管理用房等公共配套建筑、場地的設置、要求等提出意見。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①參與隱蔽工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議； ②參與單項工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議； ③參與分期驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議； ④參與全部工程驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售工作中物業(yè)管理的介入，既是前期物業(yè)建設和物業(yè)管理理念的延伸，也正式確定了以后物業(yè)管理的主要內(nèi)容和要求，起到了承前啟后的作用。 （三）前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 物業(yè)服務企業(yè) 不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關系，而前期物業(yè)管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)； ，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象； ， 物業(yè)服務企業(yè) 只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中起主導作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）制定上崗人員的培訓計劃并加以實施。 第二節(jié) 物業(yè)的接管驗收 一、竣工驗收與接管驗收 （一）竣工驗收與接管驗收的含義 是指建設工程項目竣工后，開發(fā)建設單位會同設計、施工單位、設備供應單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工質(zhì)量、設備安裝質(zhì)量進行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 竣工驗收是政府行為，開發(fā)建設項目竣工后由政府主管部門負責組成竣工綜合驗收小組對工程質(zhì)量進行全面檢驗和評定，并出具政府簽發(fā)的《工程質(zhì)量檢驗報告》，評定結(jié)果為不合格工程的不許交付使用；而接管驗收是企業(yè)行為，是 物業(yè)服務企業(yè) 在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主（使用人）的利益以及自身的合法權(quán)益，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎出發(fā)，依據(jù)《物業(yè)服務委托合同》對擬接管的物業(yè)進行全面的檢驗和評定，其評定結(jié)果和發(fā)現(xiàn)的問題只能依據(jù)《物業(yè)服務委托合同》進行處理。 （三）竣工驗收與接管驗收的聯(lián)系 一般來說，竣工驗收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗收屬于前期物業(yè)管理的范疇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）對