【正文】 ；　 （3）公制定房屋及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)指導書； 　 （4）的業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定?！　∪胱÷蔬_到50%并有過半數(shù)業(yè)主同意，物業(yè)管理公司應做到：　?。?）會同發(fā)展商和政府主管部門組織召開業(yè)主大會，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會制定章程，明確權(quán)利和義務(wù)；　　（2）終止與發(fā)展商的合同，修改與業(yè)主委員會簽訂委托管理合同，明確責、權(quán)、利?！　。３峙c每一業(yè)主的良好關(guān)系。　　、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中?！　。骸　。?）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風貌；　?。?）家庭的生活方式； 　?。?）住戶的鄰居關(guān)系； 　 ，通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應嚴格遵守，起模范表率作用。深圳幾大地產(chǎn)巨頭之間的競爭已經(jīng)漫延到物業(yè)管理的輸出上了。 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)交付使用前，管理公司的服務(wù)對象是大業(yè)主，即發(fā)展商或投資商。 管理公司的組織架構(gòu)通常包含以下幾個部門：　　行政部：總經(jīng)理，副總經(jīng)理，行政秘書，文員，電腦操作員?！　」こ滩浚航?jīng)理，電腦工程師，機電工程師，技術(shù)員。　　負責公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護。各部門人員的配置是要根據(jù)物業(yè)規(guī)模 的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。因此，物業(yè)管理對物業(yè)推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業(yè)管理服務(wù)的重要性更加突出。 　　收費標準是直接體現(xiàn)檔次的，這是第一感覺。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了 高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經(jīng)過了消 防、急救和擒拿格斗等專業(yè)訓練這樣更加具體形象，或者干脆將員工守則和操作 程序公之于眾，也可以大致反應管理水平。因此，在品牌的創(chuàng)建上面沒有太大的想象空間。工薪階層對物業(yè)管理的檔次和服務(wù)項目要求并不高。　　四、物業(yè)管理企業(yè)資金籌集　　物業(yè)管理企業(yè)作為獨立法人。這是長期穩(wěn)定 的收入來源。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。值得引起注意的是，維修基金不能由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。　　3）建立完善的監(jiān)督機制 　　對于不按規(guī)定建立維修基金或執(zhí)行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發(fā)商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業(yè)主委員會，缺乏監(jiān)督機制。多種經(jīng)營是物業(yè)管理企業(yè)籌集貿(mào)金最好的渠道，也是最有市場前景的發(fā)展方向　　渠道D：開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持 開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提供啟動資金和維修養(yǎng)護費用，即開發(fā)商應從開發(fā)項目的建設(shè)成本中提取1％一2％作業(yè)物業(yè)管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠提供商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房，增加物業(yè)管理企業(yè)的造血功能，使其以業(yè)養(yǎng)業(yè)。 　?。?）對房改房，原產(chǎn)權(quán)單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔?！　∏繤：介人物業(yè)出租代理　　物業(yè)管理企業(yè)利用自身對物業(yè)熟悉的優(yōu)勢，為業(yè)主和租房者提供高效優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)?！　√幚韺Σ撸杭涌煳飿I(yè)管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優(yōu)化配置?！　∫蛩谼：物業(yè)管理收費難　　原因分析：業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)主抵觸情緒；二是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；三是物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費標準、有關(guān)收費細節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。最好的辦潔就是物業(yè)管理公司要提前介入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計。從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。 　　六、締造物業(yè)管理新概念　　概念A：零干擾服務(wù)　　汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動開了，主人走到樓門口。 　　概念B：氛圍管理　 在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。 　　概念D：“管理報告”制　　我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業(yè)推出“管理報告”制度，每季向業(yè)主細說管理費如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。　　概念F：“一拖N”管理　　中海物業(yè)在管理跨度上加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”的管理架構(gòu)彌補了過去“小而全”的不足。　　秘訣B“寓管理于服務(wù)之中”的模式 　　1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務(wù)”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業(yè)主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛?！　∶卦ED：“個性化管理服務(wù)”模式　　在剛剛接手管理的萬科地產(chǎn)開發(fā)的樓高160多米，被公認為國內(nèi)領(lǐng)先并達國際水準的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務(wù)”管理新模武?！?對員工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等?！　∶卦EG：經(jīng)營理念一一運用創(chuàng)造性思維 　　公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現(xiàn)公司其他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經(jīng)營業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對當?shù)亟?jīng)濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務(wù)”這一發(fā)展目標。該講提出了一套簡明的培訓系統(tǒng)，有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動作機制 　　第1操作環(huán)節(jié)：制定一個實戰(zhàn)型的培訓計劃　　物業(yè)管理的員工培訓是要結(jié)合招聘計劃來進行，通常是分三步到位，即高級管理員、高級技術(shù)員、技術(shù)骨干和普通員工?！　〖夹g(shù)骨干包括部門經(jīng)理、水電技術(shù)員、電腦操作員、業(yè)務(wù)員和出納，應該于交付使用前兩個月到位，他們的前期任務(wù)是熟悉公司運作程序和部門分工，熟悉設(shè)備操作。要點B：培訓對象：　　物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務(wù)人員要點c：培訓方式：　　集中授課、角色扮演實際操作交流研討跟班實習收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。 　　第2課：房屋建筑及管理基礎(chǔ)常識 　　您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎？您會計算房屋面積嗎？您會看建筑圖紙嗎？您了解多少房地產(chǎn)各級市場基本常識？您知道房屋主權(quán)70年到期后歸誰所有嗎？如果住戶向您問起這些問題，回答不出來可就失職了。香港采取的是有緊有松的“大籠子”策略，讓我們剖析一下。　　具體內(nèi)容B：入伙初期相關(guān)課程　　第1課：入伙程序及相關(guān)事務(wù)　　辦理入伙手續(xù)，是接觸住戶的第一課，上好這一課，可以為今后的雙方關(guān)系打下良好基礎(chǔ)，該說什么話，該做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越順利?！　〉?課：裝修管理　　裝修管理不善，可引來住戶投訴，造成危險隱患，發(fā)生治安案件等?！　∮腥苏f：機器不過是一堆通上電就會動作的鋼鐵。　　具體內(nèi)容c：進入正常階段的日常管理相關(guān)課程　　第1課：有效培訓與考核　　人員培訓是企業(yè)內(nèi)部管理的重要一課，一般的培訓，老師講了100%，學生聽進去的80%，理解消化了60%，記住的40%，而能夠運用的只有20%，真正起到作用的，可能還不到10% ，這樣的效果如何改變呢？　　考核很難，因為考核標準不易制定，制定出一個好的標準，考核的工作就完成了一半。給你一張資產(chǎn)負債表，從頭到尾就講這張表，原來看懂它挺容易，從此，你再不用怕面對阿拉伯數(shù)字了！　　第3課：業(yè)委會的作用及其組建　　業(yè)委會向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說明了什么問題？不容置疑，說明了管理公司失誤?！　÷犅牻虇T在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷，現(xiàn)身說