【正文】 制和圖 2— 3 所介紹的四級(jí)制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 圖 2－ 1 兩級(jí)制管理層 圖 2－ 2 三級(jí) 制管理層 圖 2－ 3 四級(jí)制管理層 物業(yè)服務(wù)公司 工程部 保潔部 辦公室 保安部 經(jīng)營部 物業(yè)服務(wù)公司 辦公室 保安部 保潔部 工程部 經(jīng)營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理 治安管理 消防管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購物中心 健身中心 物業(yè)服務(wù)公司 集團(tuán)公司 辦公室 保安部 環(huán)衛(wèi)綠化部 工程部 財(cái)務(wù)部 經(jīng)營部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理 治安管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購物中心 健身中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （四） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 機(jī)構(gòu)的職能劃分 辦公室 、 人事部（人力資源部） 、 工程部 、 維修部 、 保安部 、 業(yè)務(wù)拓展部 、 咨詢部 、 銷售部 、 租務(wù)部 、 保潔、綠化部 四、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的權(quán)利與義務(wù) 五、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)管理 （一）等級(jí)劃分 根據(jù)建設(shè)部頒布的《 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)管理試行辦法》，將 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資 質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 （ 1）注冊(cè)資本 500萬元以上。 （ 2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 3）管理兩種類型以上的物業(yè)。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅 200萬 m2，高層住宅 100萬 m2，獨(dú)立式住宅（別墅）15萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬 m2。 （ 5） 20％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 20％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 （ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 （ 1）注冊(cè)資本 300萬元以上。 （ 2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 3）管理兩種類 型以上的物業(yè)。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列 相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計(jì)算基數(shù)是：多層住宅 80 萬 m2，高層住宅 40 萬 m2，獨(dú)立式住宅（別墅）6 萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20 萬 m2。 （ 5） 10％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 （ 1）注冊(cè)資本 50萬元以上。 （ 2）具有中級(jí)以上職稱的管理人 員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。 （ 4）具有比較 健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 （ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 新設(shè)立的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》?！杜R時(shí)資質(zhì)證書》有效期一年。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物 業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。 （二）資質(zhì)等級(jí)管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)提交下列材料： （ 1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。 （ 2）營 業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 （ 3）建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。 （ 4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。 （ 5）物業(yè)管理業(yè)績材料。 （ 6）企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。 的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。一級(jí)由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報(bào)建設(shè)部審批；二、三級(jí)由省、自治區(qū) 建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級(jí)經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級(jí)以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報(bào)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書 、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi) 30萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限參加本省（自治區(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。 資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每兩年核定一次。對(duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè) ，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書的意見，報(bào)審批部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。申請(qǐng)升級(jí)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 將所需材料報(bào)初審部門，初審部門將審核意見報(bào)審批部門。資質(zhì)等級(jí)升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)升級(jí)。 ，分為正本和副本，正本和副本具有同樣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 法律效力。 ，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定： （ 1）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依 法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。 （ 2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬元以上 20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù) 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 （ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供的服務(wù)； （ 2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （ 3）提出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （ 4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （ 5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （ 7）監(jiān)督 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 履行物業(yè)服務(wù)合同 （ 8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。 （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 2．業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù) （ 1）遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （ 4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （ 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)； （二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。 由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。即在租賃合同中，要明確業(yè)主賦予非業(yè) 主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。同時(shí)，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)。 二、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)概述 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治管理組織。 （二）業(yè)主大會(huì)的召開 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 （三）業(yè)主大會(huì) 的職責(zé) 1．制定、修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3．選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ； 4．決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 5．制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 （四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1．業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 。 業(yè)主不能出席時(shí)，可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會(huì)，但沒有投票權(quán)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3 日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的 具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持股票權(quán) 1/2 以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議、發(fā) 生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者 管理規(guī)約 規(guī)定的其他情況，業(yè)主委