【正文】 商業(yè)地產(chǎn)目前存在的三種模式： 第一種就是我們逐步認(rèn)同的是 “只租不售 ”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢？目前是通過產(chǎn)權(quán)形成之后，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場，獲取良好的融資，這個金融市場一般來說有多次融資，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資；第二次可能經(jīng)濟(jì)評估會是我們現(xiàn)在講的基金會、信用憑證等等這些融資，以后每次經(jīng)過價值不斷包裝以后，融資不斷的縮短，這是第一種模式。 第三種叫 “租售結(jié)合 ”，這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租；另一方面銷售，也有兩種方式，一種是底層銷售，最典型的就是大連萬達(dá)，把一樓留下來，二樓三樓賣給沃爾瑪，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，最高的賣到十九萬一平米，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個作用我信它為 “拖 ”，這個 “拖 ”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價值的提升，它是主力店，或者是遠(yuǎn)期的回報起了決定性的作用。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力，通過賣掉一部分后套現(xiàn)，租的部分也為后期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。 第一類我們把它稱之為 “沃爾瑪 ”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕 “萬科 ”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個強(qiáng)制控制，并且有計劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個模式，這是第一類。 第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國內(nèi)游代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn) 品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個城建系統(tǒng)，每個城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。 第三類我們叫做是精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個 “美國模式 ”，它這種主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。 三、 物管費(fèi)是由當(dāng)?shù)匚锕芫趾擞喌? 物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成： 1．管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：指人員的費(fèi)用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、服務(wù)人員的獎金 (獎金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的 )。人員費(fèi)用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類人員的編 制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。 (1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。 (2)按規(guī)定提取的福利費(fèi) (根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定 )：包括福利基金 (如按工資總額的 14％計算 )、工會經(jīng)費(fèi) (如按工資總額的 2％計算 )、教育經(jīng)費(fèi) (如按工資總額的 1． 5％計算 )、社會保險費(fèi) [包括待業(yè)保險 (如按工資總額的 1％計算 )，醫(yī)療保險 (如按工資總額的 6％計算 )、工傷保險、養(yǎng)老保險 (如按工資 總額的 19％計算 )，住房基金 (如按工資總額的 6％計算 )(含住房公積金 )]等。 (3)加班費(fèi)：按人均月加班 2 天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月 22 個工作日計算。 (4)服裝費(fèi)：按每人每年 2 套 服 裝計算。其 服 裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計算出年服裝費(fèi)總額后再除以 12 個月，即為每月服裝費(fèi)。 2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，包括： (1)公共建筑 (如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境 )內(nèi)的各種土建零修費(fèi)； (2)給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； (3)電氣系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (4)燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (5)消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)； (6)公共照明費(fèi)； (7)不可預(yù)見費(fèi)； (8)易損件更新準(zhǔn)備金。 不包括： ●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用； ●公共設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用； ●電梯的運(yùn)行、維修費(fèi)用； ●冬季供暖費(fèi)； ●高壓水泵運(yùn)行、維修費(fèi)用； ●公用天線保養(yǎng)維修費(fèi)； 這些費(fèi)用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和使用人另行收取。 3．綠化管理費(fèi)：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用， 包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造 費(fèi)。 4．清潔衛(wèi)生費(fèi)：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。 5．保安費(fèi)：對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。包括：保安器材裝備費(fèi) (保安系統(tǒng)、保安器材等 )；保安人員人身保險費(fèi) (如每年投保 2 萬元人身意外傷害險，保險費(fèi)率為 4‰) ；保安用房及保安人員住房租金 (如保安用房按每人 8 平方米計算，住房月租金為 8 元／平方米 )。 6．辦公費(fèi)：交通費(fèi) (車輛及保險維護(hù)費(fèi)用 )、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、書報費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金 (含水 電費(fèi) )、其他雜項(xiàng)等。 7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率：固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為 5 年。 8．利潤：利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。 9．法定稅費(fèi)：法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營活動過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳部分不計征 )。 (1)營業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營總收入的 5％征收； (2)城 市建設(shè)維護(hù)稅：按營業(yè)稅 7％計征； (3)教育附加費(fèi)：按營業(yè)稅 3％計征。 以上 9 項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測算出來后全部相加就是公共性服務(wù)費(fèi)用。如果一個住宅小區(qū)沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。則每戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即為前 9 項(xiàng)之和再除以總建筑面積和 12 個月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。 如果小區(qū)還有多種經(jīng)營收入可以補(bǔ)貼到物業(yè)管理收費(fèi)中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車費(fèi)收入、維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼等，則先測算出其他收入補(bǔ)貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費(fèi)用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。 舉例 來說：如果經(jīng)過上述 9 項(xiàng)費(fèi)用測算，小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)用為 2 元／平方米，如果小區(qū)沒有其他收入來源，則為了維持小區(qū)正常物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)，每戶需按 2 元／平方米交費(fèi)。如果小區(qū)還有其他收入來源，并且補(bǔ)貼到物業(yè)管理費(fèi)大概為 1． 2 元／平方米，則住戶每月實(shí)際交納物業(yè)管理費(fèi)為 ()= 元／建筑平方米。 四、 2020 年商業(yè) 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析 馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司 一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析 我國商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上?；春Ｂ返南愀蹚V場；高級階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍越來越壯大，這主要是基于以下三點(diǎn)原因。 1．商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將取代住宅開發(fā)成為市場上利潤最高的行業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)的收益來源有四個渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益。大多數(shù)住宅開發(fā)商通過銷售來實(shí)現(xiàn)一次性收益，這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤，包括難以得到持續(xù)經(jīng) 營帶來的租金收入，難以享受資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價。而商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如珠江地產(chǎn)全面啟動進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型于持有物業(yè)；富力地產(chǎn)在北京開發(fā) CBD 商業(yè)長廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例等。 2．商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價值鏈延伸的趨勢 近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè) 的開發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險，又值得花成本對物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。如國美在資本市場大舉融資 65 億港元，為其購置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋?、自行建店為主。購置和自建店面，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。 3．商業(yè)地產(chǎn)已 成為城市經(jīng)營、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手 城市的經(jīng)營和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬達(dá)集團(tuán)提出 “每一個萬達(dá)廣場就是一個城市中心 ”，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動消費(fèi)，拉動 GDP，塑造城市形象，推動當(dāng)?shù)芈糜蔚取Ｍ瑫r，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動就業(yè)，是我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。 基于以上所述，今后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會越來越多。因此，有必要對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的 策略，這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己，促進(jìn)整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長期持有，且租金收入占總營業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。如香港太古 2020 年租金收入占總營業(yè)收入比重達(dá)到 86％，香港和黃和新鴻基這一指標(biāo)均超過 30％。 商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的 主要模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它是開發(fā)建設(shè)并向市場出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場供給的主體。目前眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不僅僅局限于對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)，對持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期經(jīng)營和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)。 1．境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場 隨著近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設(shè)點(diǎn)步伐，境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場， 在搶占核心城市黃金地段的同時，與國內(nèi)大型集團(tuán)合作，組建中國的 REITs 雛型。如 2020 年新加坡嘉德置地正式以 17． 46 億元收購華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持 50％股權(quán)。 2020 年年底前北京華聯(lián)在北京、武漢等地開設(shè)六大購物商場，總營業(yè)面積達(dá)到 40 萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的第一收購權(quán)。 2020 年 7 月，凱德置地與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬科 開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開合作。海外資金與國內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的大型集團(tuán)合作，可以減少擴(kuò)張成本，加快發(fā)展速度，降低擴(kuò)張風(fēng)險，進(jìn)一步推動中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來越緊密 從國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來越緊密。這種合作一方面使商業(yè)項(xiàng)目可以贏得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業(yè)項(xiàng)目的開拓來不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬達(dá)集團(tuán)，其創(chuàng)立的 “訂單地產(chǎn) ”模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、 歐倍德等12 家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國很多