【正文】 三、制定物業(yè)管理制度的原則 合法性 、 實用性 、 規(guī)范性 、 市場性 、 協(xié)調(diào)性 第三章 物業(yè)管理的招標與投標 本章在招投標課程中詳細講授 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 在物業(yè)法規(guī)課程中滲透 第五章 物業(yè)租賃管理 能力要求：通過本章內(nèi)容的學習，讓學生們具備一定的營租能力，努力提高物業(yè)的出租率。 （ 2）不定期租賃。 可將房屋分為公房租賃和私房租賃。 （二）維護租賃房屋的原則 作為出租人或者委托的 物業(yè)服務企業(yè) ，應監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛護房屋及設備，嚴格執(zhí)行設計要求，控制房屋用途的變化。 （四）保證租賃關系正?；脑瓌t 租賃關系的正常，涉及到千家萬戶的利益，也關系到社會的安定團結。 （三）明確雙方在租賃中的權利與義務 由于租賃合同是一種諾成的合同，雙方達成協(xié)議的要素，必須以文字形式固定下來才告成立。 三、物業(yè)租賃合同的法律特征 （一）承租人只享有房屋的使用權 房屋租賃是房屋占有權、使用權及部分受益權的轉移，一旦租賃期滿，承租人有義務將房屋歸還出租人。登記備案是政府對房屋租賃行為實施管理的一種重要的行政管理手段。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2．一是按期交納租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；二是愛護所承租房屋。 第三節(jié) 物業(yè)租賃價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （三）管理費 房屋的經(jīng)營者和管理者為出租房屋提供必須的管理與服務所需的費用，包括房屋管理人員的工資、辦公費用、業(yè)務費等。等級計算法通常以一幢房屋為分級基準，對同一建筑內(nèi)的不同樓層、不同房間差異，在計算租金標準時，用調(diào)劑因素反映。 調(diào)劑因素主要有以下 3種： （ 1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結構的質(zhì)量，附屬設施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗、室高的情況。 、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、制定房屋租賃管理的各項制度 （一）房屋 租賃租金管理制度 住宅房屋的租賃和經(jīng)營性房屋的租賃都可以由租賃雙方根據(jù)市場情況協(xié)商議定租賃價格，一旦確定價格，租賃雙方必須嚴格執(zhí)行。包括租金標準，租金交納以及租金的調(diào)整等方面。 法規(guī)和雙方的合同予以明確或具體約定。 （四）房屋出租率 房屋出租率是指實現(xiàn)出租的房屋占投入租賃經(jīng)營房屋的比重。 第 六 章 物業(yè)管理 的程序 能力要求：本章主要 讓學生掌握 從“早期介入到前期管理、接管驗收、 業(yè)主入住直至撤管”整個物業(yè)管理鏈條中各階段的工作重點及操作要求。 （三）早期介入的形式與工作內(nèi)容 物業(yè)管理在物業(yè)建設與使用中按時間順序如圖所示： 早期介入 前期管理 圖 61 物業(yè)管理早期介入與前期管理 （ 1）介入形式 向物業(yè)建設單位及其聘請的專業(yè)機構提供專業(yè)咨詢意見（選址、投資額、目標市場、市場定位等），同時，對未來的物業(yè)管理進行總體規(guī)劃。 （ 1）介入形式 主要是派出工程技術人員進駐到現(xiàn)場，對建設中的物業(yè)進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。 物業(yè)服務企業(yè) 以“售后服務者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動。 （四）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （ 1）積極聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望； （ 2）主動了 解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排； （ 3）熱情參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。 （ 1）保安、清潔、維護、綠化隊伍的設立或選聘，訂立合同； （ 2）同街道、公安、消防、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、市政、園林、教育、水、電、暖、氣、通訊、有線電視、郵政、 金融、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡、溝通； （ 3）建立代辦服務項目網(wǎng)絡 （ 1）擬訂移交接管辦法； （ 2）籌備成立業(yè)主委員會； （ 3）協(xié)助辦理移交接管事項。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。開發(fā)建設單位如能早期委托 物業(yè)服務企業(yè) 介入，竣工驗收與接管驗收可以同時進行。 （二）接管驗收的內(nèi)容 ； ； 、項目文件和業(yè)主資料； （如產(chǎn)權等）方面的資料。 5．驗收階段不同 竣工驗收合格， 由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標志著房屋可以交付使用 ； 接管驗收 是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成 ， 即由開發(fā)企業(yè)或建設單位向 物業(yè)服務企業(yè) 辦理物業(yè)的交付手續(xù)， 標志著物 業(yè)正式進入使用階段。 （二）接管驗收與竣工驗收的主要區(qū)別： 竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求；接管驗收 是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收 。 （ 2）設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。 ：買賣關系； 物業(yè)服務企業(yè) ：合同聘用 關系； 與業(yè)主：服務與被服務的關系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1）介入形式 參與各項規(guī)劃設計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設計方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風險；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設單位節(jié)約資金。 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入和前期管理 一、物業(yè)管理的早期介入 （一）物業(yè)管理早期介入的涵義 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指 物業(yè)服務公司 在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設計和建設，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。 （七）員工收入水平及增長率 這是指這一時期內(nèi)經(jīng)營單位員工的實際收入水平及其增長幅度。該指標反映了經(jīng)營單位滿足社會不同層次、不同目的需要的情況，是經(jīng)營單位保持整體平衡的重要指標。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、明確房屋租賃糾紛處理的方法 （一）房屋租賃糾紛處理方式 解決房屋租賃糾紛的方式主要有協(xié)商 、調(diào)解、仲裁和訴訟幾種。 物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權人檔案、客戶檔案，建立新的租戶檔案。 出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 就是將上述兩種方法結合起來使用。租金基數(shù)是按不同建筑結構計算的租價水平，調(diào)劑因素是反映各種類型的房屋特點的增減變動方法。其計算方法一般為直線折舊法，公式為： 折舊費＝建筑造價（ 1－殘值率）／使用年限 （二）維修費 為了保證房屋正常使用功能和預期使用年限，必須對房屋進行維修和養(yǎng)護。 ，改變租賃期限或者期限長短。在規(guī)定的期限內(nèi)，出租方不得以任何理由提前終止房屋租賃合同；二是有要求保障居住安全的權利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于房屋租賃的特殊性，房屋租賃合同是一種要式合同，雙方當事人要書面約定各方的權利和義務。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如果合同違法，與社會公共利益相抵觸 ，則合同無效。 回房屋的交換價值 ，這不僅是為了實現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤。 二、物 業(yè)租賃的原則 （一）為承租人服務的原則 物業(yè)服務企業(yè) 接受開發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務，必須維護租賃單位或租賃人的合法權益。 賃房屋的用途不同劃分 可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。 業(yè)主大會制定。 2．員工管理制度：勞動用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度等。 （三）協(xié)助政府組織、指導物業(yè)管理科研成果的轉化和新技術、新產(chǎn)品的推廣應用工作，促進行業(yè)科技進步。 六、街道辦事處和居委會 物業(yè)服務企業(yè) 和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應接受街道辦事處和居民委員會的工作指導，并積極配合他們開展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進工作。 4．對物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。物業(yè) 開發(fā)建設單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書轉給 物業(yè)服務企業(yè) ，由 物業(yè)服務企業(yè) 直接與施工單位交涉具體保修事宜。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （四）業(yè)主大會會議 1．業(yè)主大會會議召開的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權的業(yè)主參加 。 非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權，并實際使用物業(yè)的人。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，還應由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。申請升級的 物業(yè)服務企業(yè) 將所需材料報初審部門，初審部門將審核意見報審批部門。 （ 3）建設部頒發(fā)的 物業(yè)服務企業(yè) 經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復印件和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職務資格證書復印件。 （ 4）具有比較 健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。 （四） 物業(yè)服務企業(yè) 機構的職能劃分 辦公室 、 人事部（人力資源部） 、 工程部 、 維修部 、 保安部 、 業(yè)務拓展部 、 咨詢部 、 銷售部 、 租務部 、 保潔、綠化部 四、 物業(yè)服務企業(yè) 的權利與義務 五、 物業(yè)服務企業(yè) 的資質(zhì)管理 （一）等級劃分 根據(jù)建設部頒布的《 物業(yè)服務企業(yè) 資質(zhì)管理試行辦法》，將 物業(yè)服務企業(yè) 分為一級、二級、三級資 質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定； （ 5）符合其他有關規(guī)定的條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）統(tǒng)一管理原則 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè) 服務 企業(yè)實施物業(yè)管理。 商業(yè)網(wǎng)點：與商業(yè)、銀行、郵電等部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建立超市、飲食店、副食品市場、洗衣房、美容美發(fā)中心、公用電信服務和儲蓄所等，以方便業(yè)主。 二、物業(yè)的專項管理 包括物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等，還可延伸為排除各種干擾，確保業(yè)主或使用人的生命財產(chǎn)安全，是指形成安全、安靜的工作、生活環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一章 物業(yè)管理概述 能力要求：本章作為學習物業(yè)管理的入門，通過學習，使同學們掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念，明確物業(yè)管理的類型、宗旨和原則，了解和掌握物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求及職業(yè)道德要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)借助于管理使其保持良好的使用功能；第三，對于開發(fā)商，良好的物業(yè)管理是房屋銷售的最有利 的促銷因素，是對房屋銷售的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 設施管理：包括規(guī)劃部門劃定物業(yè)所屬轄區(qū)紅線范圍內(nèi)的基礎設施和市政配套設施，如轄區(qū)內(nèi)的道路、路燈、供電設施、供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng) 、自來水加壓站、生活污水處理站、煤氣與供熱等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公司的管理層級的設置通常有如圖 2— 1 所介紹的兩級制、圖 2— 2 所介紹的三級制和圖 2— 3 所介紹的四級制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。 （ 3）有委托的物業(yè)管理項目。 （ 2）營 業(yè)執(zhí)照復印件。對于不符合原定資質(zhì)等級標準的企業(yè) ，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。 ，《物業(yè)管理條例》對違反有關資質(zhì)管理制度的 物業(yè)服務企業(yè)作出