【正文】 服務(wù)企業(yè)）的方案、選聘實施人及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案和關(guān)于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度及本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會會議表決； （三）組織業(yè)主委員會的換屆、委員補(bǔ)選工作； （四）執(zhí)行業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同； （五）督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約和本建筑區(qū)劃的其他有關(guān)制度； （六）妥善保管有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物； （七）及時將業(yè)主大會的有關(guān)決定告知全體業(yè)主，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實施； （八）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行（前期）物業(yè)服務(wù)合同； （九）協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)的管理、使用、維護(hù)及服務(wù)產(chǎn)生的糾紛； （十）積極配合街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好本建筑區(qū)劃內(nèi)的社區(qū)管理工作，并配合公安、規(guī)劃、房管等部門 共同做好維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)的治安防范、合法建設(shè)及房屋結(jié)構(gòu)安全等相關(guān)工作； （十一）建立、完善業(yè)主委員會委員信用信息； （十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一 ）經(jīng)專有部分占建筑物總面積 20%以上且占總?cè)藬?shù) 20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情況。 第二十條 （特殊情形規(guī)定） 業(yè)主委員會未能換屆產(chǎn)生或者其委員集體辭職、未能按業(yè)主大會議事規(guī)則履職，導(dǎo)致業(yè)主大會會議不能召開的，業(yè)主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請組織召開業(yè)主大會會議。 業(yè)主委員會可以委托代理機(jī)構(gòu)做好前款工作。 第二十七條 （滿意度調(diào)查） 業(yè)主大會、業(yè)主委員 會應(yīng)當(dāng)參照使用相關(guān)示范文本，并按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》、《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》及本細(xì)則等相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定，進(jìn)行活動、開展工作。 第四條 開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件或協(xié)議選聘文件中明確交存保證金的要求，并在物業(yè)服務(wù)合同中對涉及保證金的下列事項進(jìn)行約 定： （一）保證金交存和返還方式； （二）保證金交存數(shù)額和期限； （三）保證金計付利息的計算方式； （四）保證金存儲的專戶銀行； （五）逾期交存或返還保證金的違約責(zé)任； （六）保證金交存、返還及相關(guān)費用等發(fā)生爭議的處理方式。 第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有下列情形之一的，可暫不返還保證金： （一）物業(yè)服 務(wù)合同未終止； （二）物業(yè)服務(wù)合同約定期內(nèi)，未盡對物業(yè)共有部位及設(shè)施設(shè)備管養(yǎng)維修之責(zé)，導(dǎo)致其不能正常使用； （三）未按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房； （四）未按規(guī)定完全移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料； （五）物業(yè)服務(wù)人員未按規(guī)定撤出建筑區(qū)劃； （六）未按規(guī)定結(jié)算、清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用； （七）未按規(guī)定退出物業(yè)服務(wù)項目； （八）法律、法規(guī)、政策規(guī)定及合同約定的不予返還保證金的其他情形。 第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第七條 開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目 規(guī)劃設(shè)計方案，向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求。 物業(yè)服務(wù)用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。住宅建設(shè)工程分期建設(shè)，上述設(shè)施尚未建成的，應(yīng)當(dāng)有可供過渡使用的相應(yīng)公共服務(wù)設(shè)施； （八）按照住宅設(shè)計規(guī)范預(yù)留設(shè)置空調(diào)器外機(jī)和冷凝水排放管的位置； （九）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)； （十）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫（位）的配置； （十一）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施； （十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)建設(shè)單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。 第二十五條 符 合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。 第二十八條 籌備組履行下列職責(zé)： （一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容； （二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則； （三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積； （四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法； （五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人； （六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算。 第三十三條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組。 管理規(guī)約自業(yè)主大會表 決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起 3 日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。 業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止 之日起 5 日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。 第四十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。 第五十二條 利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。 第五十五條 本市建立建筑物及其 附屬設(shè)施的專項維修資金，專項用于建筑物及其附屬設(shè)施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。 第五十九條 本市實行物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責(zé)任制，建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理擔(dān)任。 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全 市物業(yè)管理信用體系。 符合前款第（一）項規(guī)定的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的證明資料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案；符合前款第（二）項或者第（三）項規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。實行酬金制收費方式的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金建帳立制，定期公布其收支情況。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。 第七十九條 本節(jié)第六十九條至第七十五條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。 第八十六條 違反本條例第五十九條第一款、第二款規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 ；逾期不改正的，處以 1 萬元以上 5 萬元以下罰款。 第九十四條 違反本條例的行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 其他管理人的管理辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定、公布。 區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)重大事件報告的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。 第四條 重大事件報告采取分級管理、快速處置和及時報告的原則，并按事發(fā)、事中、事后不同階段，由物業(yè)管理企業(yè)分別向市、區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門、相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位報告。 第九十八條 舊住宅區(qū)經(jīng)給排水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專項整治后，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)的，依照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第九十二條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人違反本條例第七十二條或者第七十三條第一款規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以 1 萬元以上 5 萬元以下的罰款。 第八十四條 業(yè)主委員會委員違反本條例第四十四條或者第六十一條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以2020 元以上 1 萬元以下罰款。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受委托代收有關(guān)費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起 30 日內(nèi)，持相關(guān)資料向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案。 第七十條 物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性 質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價， 其計費模式、標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)委托雙方訂立物業(yè)服務(wù)合同具體約定。 建筑物總面積在 5 萬平 方米以上或者國有投資占 50%以上的建筑區(qū)劃，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式。 第六十二條 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。 第四章 （前期）物業(yè)服務(wù)合同 第一節(jié) 一般規(guī)定 第五十七條 業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。 第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得占用消 防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。 業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。 第三十九條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開 3 日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。 業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。 第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使?；I備組 組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 派員擔(dān)任。 第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用 第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組 第二十四條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè) 主大會會議，設(shè)立一個業(yè)主大會： （一）專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積 50%以上； （二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積 20％以上。 第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條 規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起 15 日內(nèi)足額補(bǔ)存。 第十六條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請新建住宅不動產(chǎn)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價 2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管帳戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限； （四）住宅區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。 建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)公告。 第二章 建筑區(qū)劃 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整 第六條 新建建設(shè)項目，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個建筑區(qū)劃。 成都市物業(yè)管理條例 目 錄 第一章 總 則 第二章 建筑區(qū)劃 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整 第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置 第三節(jié) 新建住宅的交付使用 第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金 第三章 物業(yè)的管理主體