【正文】 服務企業(yè)）的方案、選聘實施人及解聘物業(yè)服務企業(yè)的議案和關于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度及本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備收益分配方案，提交業(yè)主大會會議表決； （三）組織業(yè)主委員會的換屆、委員補選工作； （四）執(zhí)行業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)訂立、變更、解除物業(yè)服務合同； （五）督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務費及其他相關費用，組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約和本建筑區(qū)劃的其他有關制度； （六）妥善保管有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物； （七）及時將業(yè)主大會的有關決定告知全體業(yè)主，并負責執(zhí)行和組織實施； （八）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行（前期）物業(yè)服務合同； （九）協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)的管理、使用、維護及服務產(chǎn)生的糾紛； （十）積極配合街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好本建筑區(qū)劃內(nèi)的社區(qū)管理工作，并配合公安、規(guī)劃、房管等部門 共同做好維護建筑區(qū)劃內(nèi)的治安防范、合法建設及房屋結(jié)構(gòu)安全等相關工作； （十一）建立、完善業(yè)主委員會委員信用信息； （十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： （一 ）經(jīng)專有部分占建筑物總面積 20%以上且占總?cè)藬?shù) 20%以上業(yè)主提議的； （二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情況。 第二十條 （特殊情形規(guī)定） 業(yè)主委員會未能換屆產(chǎn)生或者其委員集體辭職、未能按業(yè)主大會議事規(guī)則履職，導致業(yè)主大會會議不能召開的，業(yè)主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請組織召開業(yè)主大會會議。 業(yè)主委員會可以委托代理機構(gòu)做好前款工作。 第二十七條 （滿意度調(diào)查） 業(yè)主大會、業(yè)主委員 會應當參照使用相關示范文本，并按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》、《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》及本細則等相關規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定，進行活動、開展工作。 第四條 開發(fā)建設單位、業(yè)主、業(yè)主大會應當在招標文件或協(xié)議選聘文件中明確交存保證金的要求，并在物業(yè)服務合同中對涉及保證金的下列事項進行約 定： （一）保證金交存和返還方式； （二）保證金交存數(shù)額和期限； （三）保證金計付利息的計算方式； （四）保證金存儲的專戶銀行； （五）逾期交存或返還保證金的違約責任； （六）保證金交存、返還及相關費用等發(fā)生爭議的處理方式。 第十條 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人有下列情形之一的，可暫不返還保證金： （一）物業(yè)服 務合同未終止； （二）物業(yè)服務合同約定期內(nèi)，未盡對物業(yè)共有部位及設施設備管養(yǎng)維修之責，導致其不能正常使用； （三）未按規(guī)定移交物業(yè)服務用房； （四）未按規(guī)定完全移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料； （五）物業(yè)服務人員未按規(guī)定撤出建筑區(qū)劃； （六）未按規(guī)定結(jié)算、清退預收、代收的有關費用； （七）未按規(guī)定退出物業(yè)服務項目； （八）法律、法規(guī)、政策規(guī)定及合同約定的不予返還保證金的其他情形。 第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門負責其轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 第七條 開發(fā)建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當持建設項目 規(guī)劃設計方案，向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求。 物業(yè)服務用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施； （八）按照住宅設計規(guī)范預留設置空調(diào)器外機和冷凝水排放管的位置； （九）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設； （十）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)停車庫（位）的配置； （十一）住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施； （十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)建設單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產(chǎn)權(quán)屬登記時，應當提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。 第二十五條 符 合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設單位應當書面報告區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門。 第二十八條 籌備組履行下列職責： （一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內(nèi)容； （二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則； （三）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積； （四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法； （五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人； （六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算。 第三十三條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設立業(yè)主小組。 管理規(guī)約自業(yè)主大會表 決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。 業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起 3 日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。 業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應當在終止 之日起 5 日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。 第四十八條 業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質(zhì)。 第五十二條 利用物業(yè)共有部分設置機動車停放位的，其車位設置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定。 第五十五條 本市建立建筑物及其 附屬設施的專項維修資金，專項用于建筑物及其附屬設施保修期滿后共有部分的維修、更新、改造。 第五十九條 本市實行物業(yè)服務項目經(jīng)理責任制，建筑區(qū)劃的物業(yè)服務負責人應當由物業(yè)服務項目經(jīng)理擔任。 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全 市物業(yè)管理信用體系。 符合前款第（一）項規(guī)定的，開發(fā)建設單位應當提交有關部門的證明資料，并向市房產(chǎn)行政主管部門備案；符合前款第（二）項或者第（三）項規(guī)定的，應當報經(jīng)市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門核準。實行酬金制收費方式的，應當按規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金建帳立制，定期公布其收支情況。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。 第七十九條 本節(jié)第六十九條至第七十五條關于物業(yè)服務合同的規(guī)定，適用于前期物業(yè)服務合同。 第八十六條 違反本條例第五十九條第一款、第二款規(guī)定的，由市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正 ；逾期不改正的，處以 1 萬元以上 5 萬元以下罰款。 第九十四條 違反本條例的行為，法律、法規(guī)另有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 其他管理人的管理辦法，由市房產(chǎn)行政主管部門另行制定、公布。 區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)重大事件報告的監(jiān)督、指導工作。 第四條 重大事件報告采取分級管理、快速處置和及時報告的原則，并按事發(fā)、事中、事后不同階段，由物業(yè)管理企業(yè)分別向市、區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門、相關行政管理部門和專業(yè)單位報告。 第九十八條 舊住宅區(qū)經(jīng)給排水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專項整治后，委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)的，依照本條例相關規(guī)定執(zhí)行。 第九十二條 開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人違反本條例第七十二條或者第七十三條第一款規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以 1 萬元以上 5 萬元以下的罰款。 第八十四條 業(yè)主委員會委員違反本條例第四十四條或者第六十一條規(guī)定的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以2020 元以上 1 萬元以下罰款。 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人接受委托代收有關費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收費用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當自辦理移交手續(xù)之日起 30 日內(nèi)，持相關資料向區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門備案。 第七十條 物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性 質(zhì)和特點，實行政府指導價、市場調(diào)節(jié)價， 其計費模式、標準由物業(yè)服務委托雙方訂立物業(yè)服務合同具體約定。 建筑物總面積在 5 萬平 方米以上或者國有投資占 50%以上的建筑區(qū)劃，應當采用公開招投標方式。 第六十二條 開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人、服務機構(gòu)及其從業(yè)人員應當按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。 第四章 （前期）物業(yè)服務合同 第一節(jié) 一般規(guī)定 第五十七條 業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關責任人承擔。 第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得占用消 防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。 業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。 第三十九條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開 3 日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。 業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。 第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關規(guī)定行使。籌備組 組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 派員擔任。 第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用 第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組 第二十四條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè) 主大會會議，設立一個業(yè)主大會： （一）專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積 50%以上； （二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積 20％以上。 第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條 規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設單位應當在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起 15 日內(nèi)足額補存。 第十六條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設單位應當在申請新建住宅不動產(chǎn)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價 2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管帳戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經(jīng)水務、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限； （四）住宅區(qū)附近有燃氣管網(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網(wǎng)鑲接。 建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應當在相關建筑區(qū)劃內(nèi)公告。 第二章 建筑區(qū)劃 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整 第六條 新建建設項目，包括分期建設或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個建筑區(qū)劃。 成都市物業(yè)管理條例 目 錄 第一章 總 則 第二章 建筑區(qū)劃 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整 第二節(jié) 附屬設施設備的配置 第三節(jié) 新建住宅的交付使用 第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金 第三章 物業(yè)的管理主體