【文章內容簡介】 持建設項目 規(guī)劃設計方案，向區(qū)（市）縣房產行政主管部門提出劃分建筑區(qū)劃的要求。 區(qū)（市）縣房產行政主管部門應當自受理之日起 5 個工作日內在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會的意見后進行劃分，并告知開發(fā)建設單位。 第八條 確需調整建筑區(qū)劃的，由區(qū)（市）縣房產行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會，按照本條例第六條的規(guī)定，結合當地社區(qū)的布局，擬定調整方案，經各相關建筑區(qū)劃業(yè)主大會分別同意后進行劃分；尚未設立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共同決定。 業(yè)主大會或者全體 業(yè)主決定前款事項的，應當經該建筑區(qū)劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。 尚未劃分建筑區(qū)劃的，應當按照前款比例征得相關業(yè)主同意后，按照本條第一款規(guī)定執(zhí)行。 第九條 建筑區(qū)劃劃分、調整后，市或區(qū)（市）縣房產行政主管部門應當在不動產登記簿上予以相應注記，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)買受人明示。 建筑區(qū)劃調整后，區(qū)（市）縣房產行政主管部門應當在相關建筑區(qū)劃內公告。 第二節(jié) 附屬設施設備的配置 第十條 新建建筑區(qū)劃內， 開發(fā)建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房 ： （一）建筑面積不低于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的 2?，并不得少于 80 平方米； （二）配置物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人用房和業(yè)主委員會議事活動用房，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不得少于 30 平方米； （三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于 50％。 物業(yè)服務用房配置不符合前款規(guī)定的，規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 第十一條 新建住宅建筑區(qū)劃內的水、電、氣計量裝置應當實行專有部分一 戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。 第十二條 新建住宅建筑區(qū)劃機動車停放庫（位）與住戶數的最低比例標準，由市規(guī)劃行政主管部門制定。 本市鼓勵開發(fā)建設單位投資建設住宅建筑區(qū)劃內機動車停放庫（位），具體辦法由市價格行政主管部門會同有關部門制定。 第三節(jié) 新建住宅的交付使用 第十三條 本市實行新建住宅交付使用監(jiān)管制度。新建住宅建筑區(qū)劃內建設工程竣工驗收合格后，其附屬 設施設備應當具備下列條件后，方可交付使用： （一）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網，并供水到戶； （二）住宅用電按照電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電； （三）住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時排放的期限； （四）住宅區(qū)附近有燃氣管網的，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與燃氣管網鑲接。住宅區(qū)附近沒有燃氣管網的，完成住宅室內燃氣管道的敷設，并負責落實燃氣供 應渠道； （五）住宅區(qū)內電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規(guī)范配置到位； （六）住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達的道路相連； （七）按照規(guī)劃要求完成教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵政、農貿市場及其他商業(yè)服務、社區(qū)服務和管理等公共服務設施的配套建設。住宅建設工程分期建設，上述設施尚未建成的，應當有可供過渡使用的相應公共服務設施； （八）按照住宅設計規(guī)范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置； （九）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內的綠化建設； （十）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內停車庫（位）的配置； （十一）住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施； （十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 個人建造的自住房屋不適用前款規(guī)定。 第十四條 新建住宅交付使用前，開發(fā)建設單位應當向市或區(qū)（市）縣房產行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設施設備符合交付使用條件的相 關文件、資料。 第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金 第十五條 本市實行新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管制度。 保修金監(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。 市房產行政主管部門應當對保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。 第十六條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，其開發(fā)建設單位應當在申請新建住宅不動產權屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價 2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管帳戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內保修費用的保證。 保修 金監(jiān)管帳戶以建筑區(qū)劃為單位設立專戶。開發(fā)建設單位在辦理新建住宅物業(yè)不動產權屬登記時，應當提供專戶銀行出具的住宅物業(yè)保修金全額交存證明。 保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。 第十七條 開發(fā)建設單位應當按照法定的保修期限、范圍，承擔住宅物業(yè)的保修責任；開發(fā)建設單位可以自行組織維修，也可以委托他人進行維修。 第十八條 開發(fā)建設單位不履行保修義務的，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，經市或區(qū)（市）縣房產行政主管部門核實后，由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會組織維修，其費用在保修金中墊支。 未設立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現質量問題時，社區(qū)居民委員會可以依照前款規(guī)定申請動用保修金墊支維修費用。 市或區(qū)（市）縣房產行政主管部門應當在保修金動用后 3 個工作日內書面通知開發(fā)建設單位。 第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照本條例第十八條 規(guī)定程序動用保修金后，開發(fā)建設單位應當在收到房產行政主管部門的通知之日起 15 日內足額補存。 開發(fā)建設單位對維修責任承擔持有異議的，可以在前款規(guī)定期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任 人補存保修金。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。 第二十條 物業(yè)保修期間，開發(fā)建設單位因破產、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機構應將保修金本息余額提存。 物業(yè)出現保修范圍內的質量問題時，業(yè)主、業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會可以按照本條例第十八條規(guī)定申請動用保修金。 第二十一條 符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發(fā)建設單位；開發(fā)建設單位已消亡的，保修金本息余額依法列入清算財產： （一）未出現屬于保修范圍內的物業(yè)質量問題； （二）出現 物業(yè)質量問題，但開發(fā)建設單位已按相關規(guī)定進行維修并經驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務； （三）出現物業(yè)質量問題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但開發(fā)建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。 第二十二條 保修金存儲期滿前 30 日，保修金監(jiān)管機構應將擬退還保修金事項在相關建筑區(qū)劃內書面公示。 第二十三條 保修金監(jiān)管機構應當每年定期向相關建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設單位的監(jiān)督。 第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用 第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組 第二十四條 同一建筑區(qū)劃內，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè) 主大會會議，設立一個業(yè)主大會： （一）專有部分交付的建筑面積達到建筑物總面積 50%以上； （二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積 20％以上。 業(yè)主總人數在 100 人以內且經全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行管理職責。 第二十五條 符 合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設單位應當書面報告區(qū)（市）縣房產行政主管部門。報告應當包含下列相關文件資料： （一）建筑區(qū)劃劃分意見書； （二）業(yè)主名冊； （三）建筑規(guī)劃總平面圖； （四）附屬設施設備交付使用備案證明； （五）物業(yè)服務用房配置證明； （六）住宅物業(yè)保修金交存證明； （七）建筑物及其附屬設施的專項維修資金籌集證明； （八）其他必要的文件資料。 第二十六條 區(qū)（市）縣房產行政主管部門應當在接到本條例 第二十五條規(guī)定的報告之日起 5 個工作日內，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。開發(fā)建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)（市）縣房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到報告或者要求之日起 15 個工作日內組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。 第二十七條 籌備組由開發(fā)建設單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二?；I備組 組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 派員擔任。 籌備組應當自成立之日起 3 日內在建筑區(qū)劃內書面公告其成員名單和工作職責。 第二十八條 籌備組履行下列職責： （一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內容； （二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則； （三）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數、專有部分面積； （四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法； （五）組織產生首屆業(yè)主委員會委員候選人； （六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 前款第（一）至（五） 項所列內容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議15 日前以書面形式在建筑區(qū)劃內公示。業(yè)主對業(yè)主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。 第二十九條 籌備組應當自成立之日起 30 日內組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。 籌備組的必要經費由開發(fā)建設單位承擔。 第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權，按照國家有關規(guī)定行使。 業(yè)主身份以 及專有部分面積的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。 單個業(yè)主擁有多個或者數人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權人數按一人計算。 業(yè)主拒付物業(yè)服務費、不繳存建筑物及其附屬設施專項維修資金的，管理 規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可以對其在物業(yè)管理中投票權的行使予以約束。 第三十一條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起設立。 業(yè)主大會依法設立后，業(yè)主委員會應當就業(yè)主大會設立事項向區(qū) (市 )縣房產行政主管部門備案；并依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。 市人民政府應當根據本條例，制定對業(yè)主大會監(jiān)督管理的具體規(guī)定。 第三十二條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。 業(yè)主委員會不依法、依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)（市）縣房產行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。 除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議。 第三十三條 同一建筑區(qū)劃內有兩幢以上建筑物的，可以以幢、單元為單位設立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。 業(yè)主小組履行下列職責： （一）討論業(yè)主大會擬討論的事項； （二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿； （三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經營、收益分配及維修等事項。 業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本建筑區(qū)劃業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。 第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 采用集體討論形式的，可以按照本條例第三十三條規(guī)定，推選業(yè)主 代表參加業(yè)主大會會議；也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會 議。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。 第三十五條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定： （一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理； （二）建