【正文】 （一）具有完全民事行為能力； （二）遵守臨時(shí)管理規(guī)約，履行按約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、繳存專項(xiàng)維修資金等業(yè)主義務(wù)； （三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔； （四）具有一定的組織協(xié)調(diào)能力； （五）具有必要的工作 時(shí)間。 第二條 （工作職責(zé)） 市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會(huì)的政策指導(dǎo)及其相關(guān)示范文本的制定等工作。 區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照屬地化原則負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)設(shè)立、活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好業(yè)主 委員會(huì)委員的信用檔案建立。 第五條 （會(huì)議準(zhǔn)備 ） 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，籌備組除履行法定職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)做好以下準(zhǔn)備工作： （一）宣傳有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章等，作好咨詢工作； （二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則； （三）制定選舉工作實(shí)施方案； （四）培訓(xùn)籌備組的工作人員，推選并確定計(jì)票、唱票、監(jiān)票人； （五）核發(fā)表決票，設(shè)立票箱、投票站。 通知的附件應(yīng)當(dāng)包含參照示范文本擬訂的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案、投票的業(yè)主及其專有部 分面積、總建筑物面積和總投票權(quán)人數(shù)等內(nèi)容。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序，業(yè)主委員會(huì)的組成和換屆選舉、補(bǔ)選辦法，委員資格、職責(zé)和任期，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作及其經(jīng)費(fèi)的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、籌集、使用及管理等事項(xiàng)作出約定。 第九條 （候選人產(chǎn)生方式） 業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以優(yōu)先考慮具有法律、工程、經(jīng)濟(jì)、管理、財(cái)務(wù)等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識(shí)的業(yè)主，并由籌備組根據(jù)業(yè)主提名或向業(yè)主發(fā)放推薦表，按被提名或被推薦人次多少產(chǎn)生。 籌備組應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)生的候選人及其基本情況在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公布。 收集的表決票多于發(fā)出票數(shù)的，選舉無(wú)效；每一表決票上所選人數(shù)多于應(yīng)選人數(shù)的，表決票無(wú)效。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員分工和聯(lián)系方式、議事活動(dòng)地址等情況，以本細(xì)則第六條規(guī)定方式通知全體業(yè)主。 對(duì)遷出建筑區(qū)劃或連續(xù) 6 個(gè)月以上不履行職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議認(rèn)定，按自動(dòng)辭職處理。 第十七條 （業(yè)主大會(huì)會(huì)議） 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 采用書面征求意見(jiàn)、網(wǎng)絡(luò)投票、手機(jī)短信投票等形式的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會(huì)提供真實(shí)、有效的聯(lián)系地址、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方式、聯(lián)系電話等。 第十九條 （公示） 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起 3 日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃顯著位置公告 30 日，并以本細(xì)則第六條規(guī)定的方式通知全體業(yè)主 。業(yè)主小組召集人一般由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表?yè)?dān)任。 業(yè)主大會(huì)設(shè)立事項(xiàng)登記表一式兩份，一份由業(yè)主委員會(huì)保存，一份留備案單位存檔。 依法利用建筑區(qū)劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主共有；并經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)或者相關(guān)建筑物內(nèi)雙過(guò)半數(shù)的業(yè)主通過(guò)后，可以按照下列范圍使用： （一）補(bǔ)充相應(yīng)的專項(xiàng)維修資 金； （二）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主小組會(huì)議； （三）業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作； （四）以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （五）彌補(bǔ)相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的不足； （六）其他符合法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的方式。 第二十六條 （檔案管理） 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列屬于建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號(hào)造冊(cè)，并指定專人管理： （一）建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)資料； （二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同； （三）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作出的決定等書面材料； （四）業(yè)主大會(huì)備案材料和本建筑 區(qū)劃內(nèi)其他有關(guān)制度； （五）專項(xiàng)維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益及工作經(jīng)費(fèi)的收支情況清冊(cè)； （六）業(yè)主委員會(huì)選舉工作、印章使用登記、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等檔案； （七）業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見(jiàn)； （八）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要； （九）公告、業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決資料； （十）其他有關(guān)材料。 第二十八條 （不移交資料的法律責(zé)任） 業(yè)主委員會(huì)委員不按規(guī)定移交相關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門按照《成都市物 業(yè)管理?xiàng)l例》第八十四條的規(guī)定處理或者由業(yè)主按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十六條的規(guī)定解決。 第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，適用本指導(dǎo)意見(jiàn)。 第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人一般應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)共有部分承接驗(yàn)收 15 日前，將保證金交存 于物業(yè)服務(wù)合同約定的共管帳戶。 受委托的第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）具有完全民事行為能力的法人； （二）與該建筑區(qū)劃的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人無(wú)利害關(guān)系。 公示期 滿無(wú)異議的，保證金應(yīng)當(dāng)于期滿之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)退還物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。 成都市物業(yè)管理?xiàng)l例 目 錄 第一章 總 則 第二章 建筑區(qū)劃 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整 第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置 第三節(jié) 新建住宅的交付使用 第四節(jié) 新建住宅物業(yè)保修金 第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第三節(jié) 物業(yè)的使用與維護(hù) 第四章 （前期）物業(yè)服務(wù)合同 第一節(jié) 一般規(guī)定 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 第五章 法律責(zé)任 第六章 附 則 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合成都市實(shí)際，制定本條例。 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。 第二章 建筑區(qū)劃 第一節(jié) 建筑區(qū)劃的劃分與調(diào)整 第六條 新建建設(shè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)建筑區(qū)劃。 第八條 確需調(diào)整建筑區(qū)劃的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居民委員會(huì)，按照本條例第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)各相關(guān)建筑區(qū)劃業(yè)主大會(huì)分別同意后進(jìn)行劃分；尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共同決定。 建筑區(qū)劃調(diào)整后，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)建筑區(qū)劃內(nèi)公告。 第十二條 新建住宅建筑區(qū)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車停放庫(kù)（位）與住戶數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，由市規(guī)劃行政主管部門制定。確因客觀條件所限需采取臨時(shí)性排放措施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)水務(wù)、環(huán)保部門審核同意，并確定臨時(shí)排放的期限； （四）住宅區(qū)附近有燃?xì)夤芫W(wǎng)的，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與燃?xì)夤芫W(wǎng)鑲接。 第十四條 新建住宅交付使用前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市或區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相 關(guān)文件、資料。 第十六條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)新建住宅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記前，按照住宅物業(yè)建筑安裝總造價(jià) 2%的比例，一次性向保修金監(jiān)管帳戶交存保修金，作為該住宅物業(yè)保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證。 第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法定的保修期限、范圍，承擔(dān)住宅物業(yè)的保修責(zé)任；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以自行組織維修，也可以委托他人進(jìn)行維修。 第十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)按照本條例第十八條 規(guī)定程序動(dòng)用保修金后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到房產(chǎn)行政主管部門的通知之日起 15 日內(nèi)足額補(bǔ)存。 物業(yè)出現(xiàn)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)可以按照本條例第十八條規(guī)定申請(qǐng)動(dòng)用保修金。 第三章 物業(yè)的管理主體與物業(yè)使用 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組 第二十四條 同一建筑區(qū)劃內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè) 主大會(huì)會(huì)議，設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)： （一）專有部分交付的建筑面積達(dá)到建筑物總面積 50%以上； （二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積 20％以上。 第二十六條 區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在接到本條例 第二十五條規(guī)定的報(bào)告之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)，抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。籌備組 組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府 派員擔(dān)任。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、人數(shù)或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第三十條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定行使。 第三十一條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立。 業(yè)主委員會(huì)不依法、依約履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期不召開(kāi)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主小組履行下列職責(zé)： （一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)； （二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿； （三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營(yíng)、收益分配及維修等事項(xiàng)。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。 第三十七條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)告知開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人： （一）管理規(guī)約； （二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （三）業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則； （四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的其他決定。 第三十九條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi) 3 日前在建筑區(qū)劃內(nèi)以書面形式公告會(huì)議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。 業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其委員及其近親屬不得在為本建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機(jī)構(gòu)中任職。 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。 工作經(jīng)費(fèi)歸全體業(yè)主共有。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。 第四十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于 業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。 第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)停放車輛，不得占用消 防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人另行約定。 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。首次專項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和買受人繳存。 第四章 （前期）物業(yè)服務(wù)合同 第一節(jié) 一般規(guī)定 第五十七條 業(yè)主可以根據(jù)所在建筑區(qū)劃的實(shí)際情況，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，依法選聘符合相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)與監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理及物業(yè)維修、秩序維護(hù)等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊(cè)和其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄，向公眾提供查詢服務(wù)；應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。 第六十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申報(bào)其在物業(yè)管理活動(dòng)中的信用信息。 第二節(jié)