【正文】 了明確的處罰規(guī)定： （ 1）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依 法承擔(dān)賠償責(zé)任。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）業(yè)主大會(huì) 的職責(zé) 1．制定、修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2．選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 3．選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ； 4．決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 5．制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并存檔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門的關(guān)系 一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) （一）經(jīng)濟(jì)上的合同關(guān)系 聘用與被聘用的關(guān)系 、 委托與被委托的關(guān)系 、 相對獨(dú)立的運(yùn)作關(guān)系 （二）法律上的平等關(guān)系 （三）工作上的合作關(guān)系 二、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書，與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，對在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要與相關(guān)部門協(xié)商解決。 3．對物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。 五、專業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。 第四節(jié) 物業(yè)管理制度 一、制定物業(yè)管理制度的意義 （一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù) （二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為 二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度一般包括： 1．企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟(jì)核算制 度等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）物業(yè)租賃的形式 （ 1）定期租賃。 限。但是，該辦法同時(shí)禁止以下房屋的出租行為： ； 、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ； ； ； ； ，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的； 、法規(guī)禁止出租的其他情形。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、物業(yè)租賃合同的作用 （一）確定簽訂租賃合同的原則 租賃合同能確保租賃行為符合國家法律、政策法規(guī)的規(guī)定，確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)模_保雙方的權(quán)益不受侵犯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。合同形式有兩種，一種是口頭形式，另一種是書面形式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）承租方的權(quán)利、義務(wù) 1．一是有合法使用房屋的權(quán)利。 。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。 二、房屋租金基數(shù)核定方法和租金的計(jì)算方法 租金標(biāo)準(zhǔn)一般由租金基數(shù)和調(diào)劑因素兩部分組成。 基礎(chǔ)分值可以根據(jù)國家統(tǒng)一制定的《房屋完損等級評定 標(biāo)準(zhǔn)》等，即主要按照房屋建筑結(jié)構(gòu)的有關(guān)項(xiàng)目，如結(jié)構(gòu)、墻體、屋頂、樓地面、門窗等分別計(jì)算出基礎(chǔ)分值，再按房屋的具體情況分項(xiàng)評分，最后加以匯總。 ： （ 1）書面租賃合同； （ 2）房屋所有權(quán)證； （ 3）當(dāng)事人的合法證件； （ 4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。 （二 ）出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給租戶， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定向責(zé)任人收取所有相關(guān)費(fèi)用。 （三）房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度 該制度主要規(guī)定房屋承租人在轉(zhuǎn)租或退租時(shí)的要求，比如規(guī)定轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租方的同意，轉(zhuǎn)租租金如何分配；退租時(shí)，在什么時(shí)間范圍內(nèi)租金按全天或整天計(jì)算、什么情況下則只需交納部分租金，退租手續(xù)如何辦理以及退租時(shí)應(yīng)退還什么（如房門、信箱及地庫鑰匙等）和應(yīng)檢查什么設(shè)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）租賃房屋結(jié)構(gòu) 租賃房屋總量是指在投入出租經(jīng)營的房屋中各類房屋所占的比例。該指標(biāo)反映了經(jīng)營單位對國家財(cái)政的貢獻(xiàn)及自身的經(jīng)營狀況和發(fā)展?jié)摿Α? 重點(diǎn)與難點(diǎn)：早期介入與前期管理的關(guān)系；接管驗(yàn)收的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)；入住程序 ；裝修管理。 ①根據(jù)物業(yè) 建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式； ②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容； ③根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； ④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ⑤設(shè)計(jì)物業(yè)管理框架性方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收既相區(qū)別又相聯(lián)系。 4．移交對象不同 竣工驗(yàn)收 是施工單位向開發(fā)商（建設(shè)單位）移交 物業(yè) 的過程 ； 接管驗(yàn)收是開發(fā)商（建設(shè)單位）將“物業(yè)”再次交付 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 進(jìn)行管理的過程 。 圖 62 物業(yè)接管工作流程圖 二、接管驗(yàn)收的內(nèi)容與方法 （一）接管驗(yàn)收的依據(jù) 物業(yè)接管驗(yàn)收參考的依 據(jù)主要包括： 1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》； 2.《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》； 、安裝技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收規(guī)范； 、設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù)； 。 （四）物業(yè)接管驗(yàn)收的作用 ，維護(hù)業(yè)主（使用人）利益 物業(yè)接管工作流程如圖 62所示： 工程竣工驗(yàn)收合格 簽定前期物業(yè)管理合同 接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收中問題處理 物業(yè)移交 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，收樓入住。 ，草擬管理制度 （ 1）與開發(fā)商一起草擬業(yè)主委員會(huì)章程、 管理規(guī)約 、裝修施工管理辦法等。現(xiàn)今售后服務(wù)已成為人們選房的重要砝碼， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提前亮明身份，向業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主展示自身的服務(wù)優(yōu)勢等于給其吃了定心丸，既有利于房產(chǎn)促銷，同時(shí)也利于日后雙方的和諧共處。 （ 2）主要工作內(nèi)容 ①就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案； ②配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量； ③對室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理 的角度提出意見； ④熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。 （ 2）主要工作內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)階段 （可行性研究階段） 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建 設(shè) 階 段 竣 工驗(yàn)收 階段 物業(yè)接管驗(yàn)收 階段 業(yè)主委員會(huì)成立 銷售階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。租出房屋是租賃效益的前提，它以投入租賃經(jīng)營的房屋總量和完好率為基礎(chǔ)，同時(shí)反映租賃房屋的市場需求狀況和經(jīng)營的市場競爭能力，因而是衡量租賃經(jīng)營效果的最主要指標(biāo)之一。如雙方可以約定，承租人按照合同規(guī)定交租一次給付確有困難的，可以分期給付。 、修繕、改建等引起的糾紛。該管理制度主要規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、租金的交納時(shí)間、租金的調(diào)整辦法以及違約責(zé)任形式等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）主要是體現(xiàn)使用價(jià)值的 因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）利息 是指房屋建造或購買時(shí)的投資，在出租期間資金占用的時(shí)間價(jià)值補(bǔ)償。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。不得隨意對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，承租人欲對房屋進(jìn)行裝修，須事先征得出租方的允許；三是遵守房屋租賃合同，不得私自改變房屋用途或轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租他人。 五、物業(yè)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù) （一）出租方的權(quán)利、義務(wù) 1．出租方的權(quán)利 一是按期收取租金的權(quán)利；二是有監(jiān)督承租方愛護(hù)使用房屋的權(quán)利，承租人不得不經(jīng)出租方同意擅自對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造或裝修。 （五）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止 在房屋租賃的有效期內(nèi)，出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移不影 響租賃合同的執(zhí)行，新房屋所有權(quán)人必須承擔(dān)原房屋所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。承租人不能擅自將租賃的房屋轉(zhuǎn)租，如果在租賃期間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)租，必須經(jīng)過承租人同意，否則屬違法行為。租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)是對立的，一方履行的義務(wù)，正是另一方實(shí)現(xiàn)的權(quán)利。因此，雙方都必須嚴(yán)格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅(jiān)決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。同時(shí)，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)，延長房屋的使用壽命。公房一般是指國有產(chǎn)權(quán)房，它又可分為：直管公房，即房管部門管理的公房；直管房，即國有企業(yè)和國家、政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位自行管理的公房。是指房屋所有者隨時(shí)可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。并能熟練地掌握和運(yùn)用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。 5．操作規(guī)程：一般包括員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費(fèi)用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對外接待工作操 作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。 （六）進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。 （二）協(xié)助政府開展行業(yè) 調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）稅務(wù)管理部門 稅務(wù)管理部門有權(quán)對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 納稅情況進(jìn)行定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進(jìn)行審查，如都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，則應(yīng)在接到申請書之后的 15日內(nèi)，批準(zhǔn)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： ； ； 、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； ； 備必要的工作時(shí)間。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。同時(shí)，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實(shí)際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)。 （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表?！杜R時(shí)資質(zhì)證書》有效期一年。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）管理兩種類 型以上的物業(yè)。 （ 3）管理兩種類型以上的物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。房地產(chǎn)行政主管部門對符合經(jīng)營資質(zhì)條件的申請單位核發(fā)批準(zhǔn)文件。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的分類 （一）按投資主體分類 全民 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 、 集體所有制物業(yè)管理 、 聯(lián)營 物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 、 私營 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 、 合資 物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）按股東出資形式分類 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 、 物業(yè)管理股份合作公司 、 物業(yè)管理股份有限公司 （三）按經(jīng)營服務(wù)方式分類 代理租賃服務(wù)型公司 、 委托管理服務(wù)型公司 （四）按是否具有法人資格分類 按是否具有法人資格， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可分為具有獨(dú)立法人資格的 物業(yè)服務(wù)公司 或子公司，和以經(jīng)營其他