【正文】 ，這不僅是為了實(shí)現(xiàn)房屋再生產(chǎn)，而且還是為了得到房屋商品的利潤(rùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （三）提高經(jīng)濟(jì)效益的原則 房屋租賃是一種商品交換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，出租者交出房屋使用權(quán)，就是為了換 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）維護(hù)租賃房屋的原則 作為出租人或者委托的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，應(yīng)監(jiān)督、宣傳、教育承租人愛(ài)護(hù)房屋及設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)要求，控制房屋用途的變化。 二、物 業(yè)租賃的原則 （一）為承租人服務(wù)的原則 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受開(kāi)發(fā)商或其他出租人委托，從事房屋租賃業(yè)務(wù)，必須維護(hù)租賃單位或租賃人的合法權(quán)益。房屋所有人可將房屋出租給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或以房屋作為出資與他人合作經(jīng)營(yíng)。私房租賃是指城鎮(zhèn)居民個(gè)人所有權(quán)的房屋出租行為，現(xiàn)已成為公房租賃的補(bǔ)充部分。 可將房屋分為公房租賃和私房租賃。 賃房屋的用途不同劃分 可將租賃的房屋劃分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）不定期租賃。房屋的定期租賃是物業(yè)管理中最常見(jiàn)的形式，是指如房屋不續(xù)租，則在合同租期屆滿日為終止期限。物業(yè)租賃活動(dòng)主要表現(xiàn)為房屋租賃。 重點(diǎn)與難點(diǎn)：租賃合同的內(nèi)容；租賃合同的變更與終止；租賃價(jià)格的構(gòu)成。 三、制定物業(yè)管理制度的原則 合法性 、 實(shí)用性 、 規(guī)范性 、 市場(chǎng)性 、 協(xié)調(diào)性 第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo) 本章在招投標(biāo)課程中詳細(xì)講授 第 四 章 物業(yè) 管理 合同 在物業(yè)法規(guī)課程中滲透 第五章 物業(yè)租賃管理 能力要求：通過(guò)本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，讓學(xué)生們具備一定的營(yíng)租能力，努力提高物業(yè)的出租率。 業(yè)主大會(huì)制定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （二）業(yè)主內(nèi)部管理制度 業(yè)主內(nèi)部管理制度只約束業(yè)主和使用人不約束 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 員工的業(yè)主內(nèi)部管理制度，是用于業(yè)主自律的制度，一般包括 管理規(guī)約 和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，由 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4．崗位職責(zé)： 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 各部門所有工作崗位的具體工作職責(zé)。 2．員工管理制度：勞動(dòng)用工 制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績(jī)效考核制度、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度等。 （九）促進(jìn)國(guó)內(nèi)、國(guó)際行業(yè)交流和合作。 （七）為會(huì)員單位的企業(yè)管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務(wù)。 （五）組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹(shù)立行業(yè)的良好形象。 （三）協(xié)助政府組織、指導(dǎo)物業(yè)管理科研成果的轉(zhuǎn)化和新技術(shù)、新產(chǎn)品的推廣應(yīng)用工作，促進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其主要職能包括： （一） 協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策。 六、街道辦事處和居委會(huì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開(kāi)展工作，只有互相配合才能克服各種困難，解決各種矛盾，全面推進(jìn)工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接受委托代收前款費(fèi)用的， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 （四）物價(jià)行政主管部門 縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。工商行政主管部門，每年度對(duì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 依法進(jìn)行年檢、年審，對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者有權(quán)依法進(jìn)行 批評(píng)、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，對(duì)合法經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)和支持。 4．對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。 2．負(fù)責(zé)對(duì) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè) 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以在一定的條件下將其與施工單位簽訂的工程質(zhì)量保證書(shū)轉(zhuǎn)給 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 直接與施工單位交涉具體保修事宜。經(jīng) 1／ 3 以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。每屆業(yè)主委員會(huì)任期為 3 年，期滿后由業(yè)主大會(huì)進(jìn)行改選。所提交的材料有：成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)書(shū)；業(yè)主委員會(huì)章程；業(yè)主委員會(huì)成員名單；辦公場(chǎng)所證明文件；其它需要提交的文件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： 、滅失等原因不再是業(yè)主的； 3次以上的； 行職責(zé)能力的； ； ； ； 他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。委員名額的分配，在根據(jù)業(yè)主占用物業(yè)的數(shù)量比較平均的情況下，可以以單位來(lái)決定，即以每 一單位為產(chǎn)生委員的基礎(chǔ)。 主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi) 15 日以前通知全體業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持股票權(quán) 1/2 以上通過(guò)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3 日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的 具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會(huì)，但沒(méi)有投票權(quán)。 （四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議 1．業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形 式 可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 二、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)概述 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治管理組織。即在租賃合同中，要明確業(yè)主賦予非業(yè) 主使用人那些權(quán)利、義務(wù)。 非業(yè)主使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過(guò)某種形式（如簽訂租賃合同等）獲得物業(yè)的使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2．業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù) （ 1）遵守 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （ 2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部 位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （ 3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； （ 4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （ 5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （ 6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)； （二）非業(yè)主使用人及其權(quán)利、義務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二節(jié) 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主和非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù) （一）業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù) 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 （ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供的服務(wù)； （ 2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； （ 3）提出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； （ 4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； （ 5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； （ 6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （ 7）監(jiān)督 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 履行物業(yè)服務(wù)合同 （ 8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （ 9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。 法律效力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，分為正本和副本，正本和副本具有同樣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。申請(qǐng)升級(jí)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 將所需材料報(bào)初審部門，初審部門將審核意見(jiàn)報(bào)審批部門。 資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍? 的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。 （ 5）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。 （ 3）建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書(shū)、從業(yè)人員崗位證書(shū)復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書(shū)復(fù)印件。 （二）資質(zhì)等級(jí)管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)提交下列材料： （ 1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。 新設(shè)立的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書(shū)》。 （ 4）具有比較 健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度。 （ 2）具有中級(jí)以上職稱的管理人 員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書(shū)， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。 （ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5） 10％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 10％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列 相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書(shū)， 60％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。 （ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 （ 5） 20％以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“ 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)， 20％以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)。 （ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。 （ 2）具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理崗位證書(shū)， 80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū)。 （四） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 機(jī)構(gòu)的職能劃分 辦公室 、 人事部（人力資源部） 、 工程部 、 維修部 、 保安部 、 業(yè)務(wù)拓展部 、 咨詢部 、 銷售部 、 租務(wù)部 、 保潔、綠化部 四、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的權(quán)利與義務(wù) 五、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)管理 （一）等級(jí)劃分 根據(jù)建設(shè)部頒布的《 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)管理試行辦法》，將 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資 質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 圖 2－ 1 兩級(jí)制管理層 圖 2－ 2 三級(jí) 制管理層 圖 2－ 3 四級(jí)制管理層 物業(yè)服務(wù)公司 工程部 保潔部 辦公室 保安部 經(jīng)營(yíng)部 物業(yè)服務(wù)公司 辦公室 保安部 保潔部 工程部 經(jīng)營(yíng)部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理 治安管理 消防管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購(gòu)物中心 健身中心 物業(yè)服務(wù)公司 集團(tuán)公司 辦公室 保安部 環(huán)衛(wèi)綠化部 工程部 財(cái)務(wù)部 經(jīng)營(yíng)部 人力資源管理 檔案資料 員工培訓(xùn) 車輛道路管理 治安管理 衛(wèi)生清潔 綠化養(yǎng)護(hù) 設(shè)備維修 住宅維修 房屋租售 購(gòu)物中心 健身中心 中管網(wǎng)房地