南京河西朗瑪國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位初步探討思路-wenkub
2023-05-20 04:28:30 本頁(yè)面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 致： 江蘇地華房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司： 我司通過(guò)對(duì)貴司提供的關(guān)于本項(xiàng)目的相關(guān)圖紙及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的仔細(xì)研究，充分的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)布局，以及我司多年對(duì)同類項(xiàng)目的成功操盤經(jīng)驗(yàn)，基于項(xiàng)目目前工作的要求，我司提前對(duì)項(xiàng)目整體定位提出了建議 ，由于給予我司的時(shí)間過(guò)短，考慮還不夠充分細(xì)致，我司先提交關(guān)于本項(xiàng)目的初步構(gòu)想 ，以 供貴司決策 ， 其中定 有不足之處，還望諒解。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目 交通方便，緊靠奧體中心，毗鄰地鐵。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。充分說(shuō)明其 擁有高檔物業(yè)所需 的 一切必備的 條件。 CBD 核心商務(wù)圈中的 13 大標(biāo)志性建筑共約 240 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)占 58 萬(wàn)平方米，而整個(gè)奧體板塊在 2020 年即將推出的商業(yè)面積達(dá) 110 萬(wàn)平方米，其商業(yè)供給量是南京新街口的 3 倍之多。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 就目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)品，均不構(gòu)成我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)及目的分析 購(gòu)買周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶購(gòu)買目的分析表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 購(gòu)房目的 項(xiàng)目名稱 投資 辦公 居住 未知 奧體名座 54% 24% 18% 4% 韻動(dòng)匯 43% 25% 21% 11% 紫鑫中華廣場(chǎng) 50% 39% 1% 10% 0%10%20%30%40%50%60%投資 辦公 居住 未知購(gòu)買動(dòng)機(jī)對(duì)比表奧體名座韻動(dòng)匯紫鑫中華廣場(chǎng) 上表列舉的物業(yè)，產(chǎn)品類型分為：小戶型公寓、辦公、酒店式公寓；從上表可以看處，購(gòu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 買此類物業(yè)的客戶，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)均是以投資為 主 ，其次是辦公，再次才是為了自己居住。這點(diǎn)充分說(shuō)明購(gòu)房業(yè)主如果選擇以投資為主要目的選擇購(gòu)買物業(yè)的前提下，市場(chǎng)上追逐高額回報(bào)，是他們唯一的選擇，而目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的產(chǎn)品類型， 毫無(wú) 疑問(wèn)以“辦公類”的回報(bào)率為首。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。尤其值得注 意的是，今年辦公類開發(fā)項(xiàng)目的漲幅是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年漲幅最高的一年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。例如：家裝公司、廣告公司、建筑材料貿(mào)易公司、策劃代理公司、智能化安裝服務(wù)公司等。 因此，本項(xiàng)目塔樓形象定位為： “國(guó)際化品質(zhì)，卓然不群” “獨(dú)立辦公， CBD 的理想世界” 宣傳口號(hào)為： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “在朗瑪國(guó)際，總是多一些地位上的優(yōu)越感” 第三 篇 關(guān)于商業(yè)的一些探討和思索 本 項(xiàng)目 從規(guī)模上可以看出 ， 188606 平方米的開發(fā)面積，就將是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)生態(tài)圈， 因此，本項(xiàng)目的裙樓完全可以定位為二座塔樓的有效補(bǔ)充，裙樓商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可以囊括金融、商業(yè)、文化、餐飲、娛樂(lè)休閑、健身會(huì)所等等，均為樓上辦公、居住的業(yè)主服務(wù)，同時(shí)，也可做為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)品牌亮點(diǎn)而服務(wù) ，乃至服務(wù)于全南京市場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此本項(xiàng)目的招商戰(zhàn)術(shù)策略主要為兩點(diǎn) ： 在招商談判過(guò)程中同時(shí)對(duì)外資商業(yè)和內(nèi)資商業(yè)進(jìn)行引入，并充分利用他們之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展商目標(biāo)：通過(guò)一樓銷售收回所有成本， 24 樓資產(chǎn)抵押形成資本進(jìn)行其他項(xiàng)目投入。 A 經(jīng)營(yíng)定位混亂，各小商家從產(chǎn)品品種、檔次上都不能統(tǒng)一，沒有整體形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B 品牌檔次相近、產(chǎn)權(quán)明確的情況下有利于經(jīng)營(yíng) 。 典型商業(yè)項(xiàng)目的借鑒意義 ： A 引入龍頭主力店是商業(yè)成功銷售和經(jīng)營(yíng)的基本前提。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D 由于經(jīng)營(yíng)管理公司與小業(yè)主僅僅是管理與被管理的關(guān)系，沒有大的共同利益，因此知名的經(jīng)營(yíng)管理公司還僅能勝任顧問(wèn)和管理工作，不能勝任經(jīng)營(yíng)工作。 大眾化經(jīng)營(yíng)形象不高，人群質(zhì)量和消費(fèi)力不高，重要的是影響經(jīng)濟(jì)效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 項(xiàng)目客戶群體定位 負(fù) 1 層的買家 定位為 一個(gè)著名的商業(yè)連鎖集團(tuán)， 1— 3 層 是小型散戶投資客購(gòu)買統(tǒng)一包租給 幾個(gè) 大型商 戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此本項(xiàng)目 裙樓 商業(yè)整體形象定位為： “ 國(guó)際 領(lǐng)域 ， 商業(yè)典范 ” 本項(xiàng)目?jī)?nèi)涵之 “ 國(guó)際 領(lǐng)域 ” 包含 五個(gè)特征： 1 大型零售商場(chǎng) 或超級(jí)市場(chǎng) 各色商品一應(yīng)俱全，并且具有國(guó)際特色，不僅有國(guó)際一線、二線商品，還有地道的舶來(lái)品和外國(guó)商品專賣店。 5 有旅游上的閃光點(diǎn)，成為游人的好去處 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鑒于以上分析，如 1 年內(nèi)必須進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施，又需解決上述將面臨的諸多問(wèn)題。產(chǎn)品雖因體量規(guī)模擁有足夠的發(fā)展空間優(yōu)勢(shì)，但關(guān)鍵還是如何真正塑造出優(yōu)秀的產(chǎn)品物業(yè)，成為切入市場(chǎng)的根本立足點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如上?！叭f(wàn)科城市花園” 。品牌的包裝策劃推廣無(wú)疑能產(chǎn)生事半功倍的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。
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