【正文】 純 ” 辦公 類物業(yè) ，塔樓 B 定位為酒店式公寓。 從產(chǎn)品（規(guī)劃）規(guī)模上看 項(xiàng)目總建筑面積 188606 平方米，占地 萬平方米，對于商業(yè)項(xiàng)目來說，規(guī)模龐大； 結(jié)合產(chǎn)品的外觀，不管是從視覺，還是從產(chǎn)品所采用的材料、突出的創(chuàng)新特點(diǎn)，其檔次一定是很高的。 目前奧體板塊二 OO 五年預(yù)計(jì)開工面積達(dá) 220 萬平方米，竣工面積 160 萬 — 180 萬平方米，可以容納居住人口 5 萬人?？傮w看來，整個(gè)奧體板塊中，普通住宅未來的市場供應(yīng)量最大，約達(dá) 330 萬平方米，占到總體建筑的 56%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。辦公類的出租回報(bào)高，自然而然的成為投資類型客戶購買的首選。 近期南京市別墅和高檔公寓銷售狀況較好，根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度分物業(yè)市場容量中對別墅和高檔公寓的需求占商品房總需求的 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。它們最理想進(jìn)駐的物業(yè)就是品質(zhì)高檔的寫字樓， 這樣，他們可以通過進(jìn)駐高檔物業(yè)，來提升自身企業(yè)的品牌，提升公司的業(yè)務(wù)交際圈，可以增加公司的業(yè)務(wù)量。 一、 項(xiàng)目招商的戰(zhàn)術(shù)策略 及 市場背景： 根據(jù)中國加入世貿(mào)的合約條款，在 2020 年 12 月 11 日前取消對外商投資商業(yè)企業(yè)在地域、股權(quán)和數(shù)量等方面的限制。 大型零售企業(yè)的市場策 略 ： 所有的大型零售企業(yè)都以市場擴(kuò)張為生存基礎(chǔ)，零售業(yè)只有實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營才能提高經(jīng)濟(jì)效益 的增長 ，零售企業(yè)通常采取新建擴(kuò)張和兼并擴(kuò)張兩種方式。 目前存在以下問題：一樓不能統(tǒng)一經(jīng)營，無法控制后期形象和品質(zhì)，由于前期售價(jià)過高，導(dǎo)致 小業(yè)主租價(jià)過高，目前經(jīng)營不利影響未來投資者熱情。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B 商業(yè)一樓的收益價(jià)值遠(yuǎn)大于樓上價(jià)值，因此往往一樓零散銷售居多，樓上整體出租居多。 形成大商業(yè)的多功能，吃喝玩各種服務(wù)齊全，實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)，如大洋、東方都努力增加服務(wù)功能。 萬，人均消費(fèi) 50 元。 通過前面我司對南京奧體片區(qū)商業(yè)市場的分析，我司認(rèn)為本項(xiàng)目歸屬于 “ 集中商業(yè) ” 類型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目在地段上處于相對 優(yōu) 勢， 但 必須面對可能涌現(xiàn)的大量供應(yīng)量的競爭，勢必增加產(chǎn)品配套投入，由于必須強(qiáng)調(diào)“規(guī)模效應(yīng)”，在規(guī)劃上注重產(chǎn)品的獨(dú)特性，“造”市而入，以本區(qū)域客源為根本，逐步吸引外來客源。從而有效規(guī)避大成本投入的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，旨在追求中、長期的豐厚利潤。 ? 策略四、 分散風(fēng)險(xiǎn)，集中控制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “城市副中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 因此建議開發(fā)本項(xiàng)目要從高起點(diǎn)出發(fā)，充分整合項(xiàng)目周邊的 商務(wù)資源，以“國際化商務(wù)圈的精神領(lǐng)袖”，進(jìn)駐本物業(yè)，一定要有比別人“多走兩步的眼光”為宣傳口號(hào)，打造南京新 城區(qū)最具代表性的集產(chǎn)權(quán)式酒店、辦公、休閑“三位一體”大規(guī)模高檔 純正商務(wù)辦公樓。 總之，在后期的營銷推廣方面，考慮到項(xiàng)目品質(zhì)的高檔，與周邊競爭樓盤相比，我項(xiàng)目搶占了市場先機(jī)，再加上我項(xiàng)目所處的“ CBD 核心的龍頭之位”， “天時(shí)，地利，人和” ，因此，我司強(qiáng)調(diào)“ 高調(diào)入市 ”，以“壓倒式”的勢頭，強(qiáng)烈轟擊市場，達(dá)到捷足搶占市場，迅速回籠開發(fā)資金的奇效。品牌的包裝策劃推廣無疑能產(chǎn)生事半功倍的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 鑒于以上分析，如 1 年內(nèi)必須進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施，又需解決上述將面臨的諸多問題。 5 有旅游上的閃光點(diǎn)，成為游人的好去處 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 D 由于經(jīng)營管理公司與小業(yè)主僅僅是管理與被管理的關(guān)系，沒有大的共同利益，因此知名的經(jīng)營管理公司還僅能勝任顧問和管理工作，不能勝任經(jīng)營工作。 典型商業(yè)項(xiàng)目的借鑒意義 ： A 引入龍頭主力店是商業(yè)成功銷售和經(jīng)營的基本前提。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 發(fā)展商目標(biāo)：通過一樓銷售收回所有成本， 24 樓資產(chǎn)抵押形成資本進(jìn)行其他項(xiàng)目投入。 因此本項(xiàng)目的招商戰(zhàn)術(shù)策略主要為兩點(diǎn) ： 在招商談判過程中同時(shí)對外資商業(yè)和內(nèi)資商業(yè)進(jìn)行引入，并充分利用他們之間的競爭關(guān)系。 “在朗瑪國際，總是多一些地位上的優(yōu)越感” 第三 篇 關(guān)于商業(yè)的一些探討和思索 本 項(xiàng)目 從規(guī)模上可以看出 ， 188606 平方米的開發(fā)面積，就將是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)生態(tài)圈， 因此，本項(xiàng)目的裙樓完全可以定位為二座塔樓的有效補(bǔ)充，裙樓商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)可以囊括金融、商業(yè)、文化、餐飲、娛樂休閑、健身會(huì)所等等，均為樓上辦公、居住的業(yè)主服務(wù)，同時(shí)，也可做為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)品牌亮點(diǎn)而服務(wù) ，乃至服務(wù)于全南京市場。例如：家裝公司、廣告公司、建筑材料貿(mào)易公司、策劃代理公司、智能化安裝服務(wù)公司等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 買此類物業(yè)的客戶，其購買動(dòng)機(jī)均是以投資為 主 ，其次是辦公，再次才是為了自己居住。 客戶購買動(dòng)機(jī)及目的分析 購買周邊競爭樓盤客戶購買目的分析表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。充分說明其 擁有高檔物業(yè)所需 的 一切必備的 條件。 項(xiàng)目 交通方便，緊靠奧體中心，毗鄰地鐵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作