【正文】 正確分析， 可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更加精確的市場(chǎng)定位， 有利于以后的營(yíng)銷工作，達(dá)到“差異化營(yíng)銷”的目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施的基本思路 第一 篇 項(xiàng)目整體定位思路 本項(xiàng)目整體定位為品質(zhì)高檔的酒店式公寓及商務(wù)辦公的商業(yè)綜合樓。 因此，相比之下，項(xiàng)目將來(lái)的檔次和規(guī)模一定要高檔、宏大，做為南京奧體板塊的十三大標(biāo)志性建筑之一，要充分體現(xiàn)項(xiàng)目所處核心區(qū)的龍頭地位。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上看 （包含未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力） 周邊項(xiàng)目包括宋都奧體名座、奧體韻動(dòng)匯、紫鑫中華廣場(chǎng)、聯(lián)強(qiáng)大廈、金奧大廈等項(xiàng)目的定位均有與本項(xiàng)目相似之處，但檔次不一，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的產(chǎn)品包括宋都奧體名座、奧體韻動(dòng)匯等，均為集住宅、辦公、公寓為一體的四不象綜合物業(yè)，其住宅、辦公、公寓區(qū)域分隔不是很清晰，檔次可想而知。 模約為 240 萬(wàn)平方米，并且均會(huì)在今明兩年集中上市。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。也就是說(shuō)，肯來(lái)項(xiàng)目周邊來(lái)購(gòu)買物業(yè)的人大 多數(shù)擁有不止一套的物業(yè)，其購(gòu)買物業(yè)的目的就是投資，追求產(chǎn)品為業(yè)主所帶來(lái)的回報(bào)；這點(diǎn)，也就決定了哪種產(chǎn)品出租后的回報(bào)率高，哪種產(chǎn)品在銷售期間，市場(chǎng)上的需求量也就大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 龍江濱江廣場(chǎng) A 座 28F 江蘇新瑞華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 27F 南京華地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 南京凱盛建筑工程有限公司第五工程部 26F 南京安隆房地產(chǎn)有限公司 25F 中建二局二公司 24F 中國(guó)地質(zhì)工程集團(tuán)江蘇分公司 23F 江蘇金寧達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 22F 江蘇易政信息技術(shù)有限公司 江蘇易圖通信息工程有限公司 21F 江蘇新時(shí)代防火保安工程公司 江蘇威盾消防電氣檢測(cè)有限公司 19F 江蘇省律師協(xié)會(huì) 18F 南京瑞盛商貿(mào)有限公司 南通瑞盛紡織實(shí)業(yè)有限公司 16F 南京銳易建筑材料有限公司 15F 南京開(kāi)廣化工有限公司 14F 南京普芮科技設(shè)備有限公司 13F 江蘇省建工集團(tuán) 12F 江蘇省建工集團(tuán) 11F 南京音飛貨架 10F 江蘇省機(jī)電產(chǎn)品成套工程有限公司 江蘇省機(jī)電產(chǎn)品電氣工 程有限公司 9F 江蘇省機(jī)電汽車貿(mào)易有限公司 8F 海南金星藥業(yè) 7F 盛力環(huán)保有限公司 南京智多星兒童感統(tǒng)訓(xùn)練會(huì)館 6F 博大企業(yè) 金速力健身會(huì)館 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 文薈大廈 文薈大廈 9F 蕾諾欣妮美容生活機(jī)構(gòu) 19F 漢唐拍賣有限公司 江 蘇百靈環(huán)?？萍? 18F 紅太陽(yáng)集團(tuán) 南京海辰貿(mào)易有限公司 17F 美國(guó)地質(zhì)顧問(wèn)貿(mào)易公司 8F 關(guān)心下一代用報(bào) 16F 江蘇繼源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 7F 南京開(kāi)元幕墻有限公司 新華日?qǐng)?bào)培訓(xùn)雜志社 南京潔具有限公司 美愛(ài)美文文化傳播 6F 南京彩石廣告 15F 江蘇安?？萍加邢薰? 南京新寧 蘇州金龍江蘇市場(chǎng)部 靚芙美容美體沙龍 山大華特環(huán)保工程有限公司 文廣國(guó)際廣告公司 14F 致邦律師事務(wù)所 4— 5F 江蘇法制報(bào) 香港光輝國(guó)際有限公司 3F 南京順錦航運(yùn)有限公司 13F 南京蘇源悅力電力發(fā)展有限公司 南京山石卡通藝術(shù)有限公司 12F 南京沃森科技有限公司 南京舒佳捷出租汽車公司 南大數(shù)字 江蘇東華航運(yùn)有限公司 11F 美化辦公家具公司 南京規(guī)緣裝飾工程有限公司 南京惠通達(dá)科技實(shí)業(yè)有限公司 南京榮華裝飾有限公司 無(wú)憂公司南京分公司 南京諾磐裝飾安裝工程有限公司 10F 南京恒順船務(wù)有限公司 南京鋒世科技有限公司 南京恒科電器有限公司 東方卓成辦公 由上表分析可得：和新街口商務(wù)區(qū)相比，購(gòu)買或承租新城區(qū)辦公物業(yè)的業(yè)主 或公司，可分 為以下三種類型： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 類型三： 以工作室、顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、信息中心為主要經(jīng)營(yíng)方向的 小型公司。 要切實(shí)的去完善以上的思路，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有個(gè)提前嘗試性的合理劃分，就必須進(jìn)行招商，招商先行，后銷售產(chǎn)權(quán)。 在區(qū)域上通過(guò)在上海、深圳、北京、杭州招商說(shuō)明會(huì)形式，聲東擊西，以外部聲勢(shì)制造對(duì)南京本地商家的關(guān)注和興奮。 運(yùn)做模式：三權(quán)分離，經(jīng)營(yíng)管理由萬(wàn)達(dá)組建公司管理 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。盤古和東方名苑由于沒(méi)有主力店導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不利。 從產(chǎn)品定位促進(jìn)商業(yè)的無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 1 從單純的商業(yè)經(jīng)營(yíng)向功能經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，單純從價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，更重要的而 是在規(guī)劃方案階段就開(kāi)始推廣戰(zhàn)略。 ? 策略二、 地塊炒作上市 針對(duì)區(qū)域中心眾多其他地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，“先聲奪人”運(yùn)用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多角度經(jīng)營(yíng)思路、采取“先賣產(chǎn)品，提升產(chǎn)品附加值，再推動(dòng)地塊升值”的策略。因此、在企業(yè)形象推廣 上 必須更加大力度。 宣傳口號(hào)為： “ 捷足搶灘新城區(qū)核心位置，發(fā)展?jié)摿o(wú)限，盡在機(jī)遇把握 ” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8 朗瑪國(guó)際 . 完成 . . 37% . . —— . . —— . 9 四季仁恒 . 完成 . . 35% . . —— . . —— . 10 金奧大廈 . 完成 . . 26% . . —— . . —— . 11 朗詩(shī)廣場(chǎng) . 完成 . . 5% . . —— . . —— .